蓝色港湾北京 频繁易主，北京蓝色港湾购物中心迷失“年轻态”

四月的北京，位于北京五棵松商圈的华西生活，人头攒动。而离它只有一个停车场的蓝港购物中心，消费者却很少光顾。

记者走访蓝港购物中心，发现商场部分品牌被撤单，一楼八折的大卖场取代了Maxmara、Burberry、Versace等奢侈品店；除了分散在2楼和3楼的几家折扣店，商城4楼完全处于"人去楼空"的状态。记者在4楼问讯处只能找到一个值班人员；6楼的直梯已经关闭，停止使用。

RET瑞易德战略咨询部总经理周磊亚认为，蓝港购物中心客流不足主要是运营问题。对此，商学院记者联系五棵松蓝港企划部，目前五棵松蓝港购物中心还有很多空店铺，未来是否会引进新商户，如何引进新商户，发展策略等。，并给五棵松蓝港发了采访提纲。截至新闻稿发布之日，没有收到对方的回复。

频繁变更所有权

商学院记者发现，五棵松蓝港购物中心的原房产开发商是华西国际投资集团。该项目是北京五棵松文化体育中心的一部分，由五棵松体育馆、办公楼、大型商场和商业街组成。

在过去的十年里，这家商店已经换了几次所有权，换了三轮投资者。2007年，华西国际投资集团开始筹备该项目，并将其命名为“华西长安商城”。商场位于“京西奢侈品消费中心”，以“百货一姐”李凌为首。原本计划2008年底开业，但未能实现。李凌离职后，新的运营团队接手并于2009年将购物中心更名为“华西毛乐购物中心”，并将其定位调整为京西的家庭体验消费中心，从而实现部分开业。2010年，店铺经历了运营团队的第三次变动，项目由“赛特部”新团队接手。该店虽然新推出了耀来成龙工作室的主力店，但运营一直没有走上正轨。之后，卓展集团收购了华西毛乐，但卓展购物中心的“北京版”一直无法复制东北市场的辉煌，也一直无法实现整体开放。

据周磊亚介绍，在销售奢侈品方面，卓展购物中心的竞争对手是SKP。卓展的衰落和SKP营业额的井喷有一定的相关性。SKP在奢侈品市场产生了危险信号，并确立了绝对优势。SKP已经发展成为世界首映式，而卓展仍然是一个老式的品牌店。

2015年底，多次调整改造失败的购物中心迎来了新东家蓝港母公司中汇国华实业集团。然而，蓝港的收购并没有让这家购物中心变得更好。

五棵松蓝港近几年客流量急剧下降不是个案。据国家经济战略研究院和社会科学文献出版社联合出版的《流通蓝皮书:中国商业发展报告》显示，由于全国购物中心供过于求，中国约有三分之一的购物中心将在五年内关闭。报告预测，中国购物中心行业将出现大规模动荡。很多目前处于规划阶段的商场最终可能无法开业，约三分之一将被迫转型为具有批发零售功能的体验式商场，三分之一将成功实现线上线下对接。报告还指出:“购物中心需要主动与电子商务结合，共同发展，而不是被动地受到电子商务的冲击。”

RET瑞易德商业地产研究中心数据显示，2014年供应爆发后，2015-2018年北京新增商业供应量呈逐年下降趋势。预计2019年新增供应量同比增长2%-3%。整体市场形势已全面进入股票时代；其次，从市场来看，股票业务的竞争会更加激烈，其运营调整将成为成熟项目面临的核心问题。从存量数据来看，2019年北京市场商业总面积预计将达到1800万平方米左右。

在新供应有限的情况下，运营能力和盈利能力的提高将成为大型商业项目面临的共同问题。如何调整运营策略，调整是否及时，成为股票时代的关键。

戴德梁行深圳商业地产部主任宋洁认为，一方面，从商业区的面积和竞争来看，存在购物中心过剩的问题。但另一方面，从中国的城市化进程和消费习惯来看，过剩的购物中心其实是同质的，相对过剩的。宋洁认为，目前购物中心最缺乏的是灵魂，具体来说就是缺乏吸引消费者的独特性和差异性。

购物中心虽然有很多成功的案例，商业模式是可以复制的，但成功是不能复制的。因此，根据当前的社会需求，以目标消费者为中心，从产品上建立差异化是一种新的出路。

在这种环境下，如何改变购物中心相对过剩、同质化严重的旧商业模式，转型升级是对购物中心的新要求。

转型升级

随着电子商务行业的兴起，传统的通过实体店建立客户关系的销售模式正在瓦解，购物中心在互联网+的环境下面临着许多生存考验。购物中心必须快速调整和改进传统的商业模式和理念，以适应不断变化的消费需求、兴趣、品味和习惯。

根据戴德梁行的商业趋势报告，随着95后开始为消费而工作，传统零售商场效率低下带来的不尽人意的购物体验让千禧一代感到沮丧。电子商务的参与者通过为千禧年的孩子们创造无缝的购物体验来弥补这一缺陷，成为有竞争力的赢家。

如何让传统购物中心有所创新，不被取代？根据戴德梁行的新商业趋势报告，未来的购物中心将努力创造餐饮和体验服务，包括餐馆、烹饪班、弹出式商店、食品分配柜、特色食品商店甚至食品推车，因为这些零售服务不能被网上购物所取代。这些零售概念逐渐发展成为社区聚集场所，取代了传统的美食街概念。

随着90后和90后年轻一代的崛起，崇尚个性和新零售业态在北京市场迅速发展。戴德梁行发布的《2018中国一线城市零售市场快报》报告显示，近年来，电子商务线下开店的趋势仍在继续，受欢迎程度并未降低。态度设计师品牌在零售市场变得流行。这些品牌注重原创性、设计感和品质感，深受年轻人的喜爱。越来越多的商场捕捉到了这种消费变化，这些设计师时尚品牌出现在各大商场的频率也在不断增加。同时，大众快时尚品牌经过近几年的快速发展，近年来在北京市场的扩张速度有所放缓。

据周磊亚介绍，90、90后人群的视角发生了很大的变化。90后和90后，他们生活在一个物质可以随时满足的时代。大部分去购物中心满足非物质需求。他们需要的不是大型购物中心，而是社区购物中心。他们更想在环境中营造一种社会氛围。这种情况是购物中心的趋势。周磊亚指出，时代要求购物中心转型，购物中心及时洞察客户需求和市场变化尤为重要。

周磊亚建议将租赁空运营转移到数字化运营、多元化运营、精细化客户群运营。及时发现消费者需求的变化，及时发现哪些品牌出现在市场上，及时引入购物中心是关键。

宋洁认为，新一代消费群体正在追求个性化和多样化的消费观，他们在文化艺术等精神方面的娱乐需求得到增强。所以我们可以看到购物中心逐渐从购物空变成了社交空和体验空。文创书店、艺术商店、创意手工艺、跨境体验、IP展、戏剧表演等。已进驻主要的优质购物中心。随着消费者的变化，消费结构也在不断推动购物中心做出改变。他建议，购物中心应尽一切可能取悦年轻一代，引入时尚品牌，增加生活方式和体验形式的比例，引人入胜的营销活动和美丽的装置；同时，开展会员数字化运营和社区管理；注入文化特色，通过设立艺术展厅、剧院、主题街区等方式与消费者建立情感联系。

因此，新的商业时代和新的人群对购物中心的运营提出了更高的要求。购物中心发展的唯一途径是分析和洞察顾客，准确导入内容。

“购物中心未来的发展趋势是从物理空向数字空过渡。同时，从依靠人的经验决策向以数字为中心的科学决策调整，是购物中心发展的新趋势。”周磊亚告诉商学院记者。

根据戴德梁行出版的《零售快照中国2018中国一线城市零售市场快报》，在商场引入主题街区已成为北京各大购物中心吸引游客、提升消费体验的趋势。这些主题街区主要以餐厅和小型创意商店为主，通过搭建情景空房间为消费者带来新奇的购物体验。如北京西单欢乐城的“样板街”、“聊天花园”，朝阳和圣会推出的“21创意街区”。

值得注意的是，掌握新业务的发展趋势对于购物中心的发展非常重要。传统购物中心应该如何抓住机遇，把握新业务的发展趋势？

宋洁认为，购物中心的品牌逐渐受到欢迎。近年来，越来越多的购物中心开始关注这种“看不见的东西”，即建立项目的品牌价值和内涵，并在设计、投资和运营中不断解读。

购物中心也要思考如何在消费的各个方面满足消费者的体验，技术是手段。宋洁说，科技进步应该用来吸引、留住和优化目标消费者，数据技术应该融入购物中心。

此外，购物中心应使其主要商店多样化。宋洁指出，作为排水系统最重要的组成部分之一，主要商店过去是单一超市、电影院、知名连锁餐厅、零售品牌等。，但现在它们随着潜在主要商店的范围和数量的增加而发生了变化。比如星巴克精选烘焙坊，耐克上海001，乐高城市中心店等。毫无疑问已经成为购物中心新一轮顾客的宝贝。

如今，商业市场瞬息万变，新概念频繁出现。一方面，出现了大量新品牌和原创品牌；新的商场层出不穷。另一方面，随着新零售的快速发展，营销游戏性也在不断提高。我们要时刻对业务的发展保持好奇，同时保持清醒和理性，认清什么是有价值的，什么是项目需要的。面对竞争和消费者需求，哪个购物中心挖掘得更深，引用的格式更新颖，更符合整个市场和消费者的需求，它就会赢得更多。毕竟“功夫在诗外，商机在热闹背后”。