房屋买卖合同无效 名为房屋买卖实为以房抵债 法院认定：合同无效

扬子晚报网10月27日讯开发商以商品房买卖合同向法院起诉买受人，要求被告支付购房款，但法院最终裁定驳回原告的诉讼请求。为什么？日前，吴中区人民法院审结此特殊商品房预售合同纠纷。

开发商将已认购的商品房转卖给他人，买方未付款

某公司与签订商品房买卖合同，将毕原认购的房屋出售给。

2012年12月17日，毕认购了甲公司开发的一套房产..10天后，甲公司与签订商品房买卖合同，将毕原认购的房屋出售给。根据合同约定，买受人在签订合同时一次性支付房价款，逾期超过60天，出卖人有权解除合同。买受人将在出卖人解除合同通知到达之日起15日内将该房屋退还给出卖人，并向出卖人支付总房价款的10%作为违约金。

2014年8月，甲公司以陈某未交房款为由起诉陈某，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，陈某支付违约金10万余元。

买家说的是实话:所谓的卖房，其实就是“以房抵债”。

但是被告陈某告诉法庭一个不同的事实。2010年12月，开设的B公司为毕开设的C公司承接的项目供应钢筋，C公司欠B公司款项186万元。毕告诉，他是甲公司开发的一处房地产的总承包人，甲公司欠他一个房地产建设项目的工程款，所以他可以用一处房地产的房子来抵消的加固款，而不用支付任何购房款。因此，本案中陈某与甲公司签订的购房合同实际上是“以房抵债”。

一年多过去了，陈某来不及拿到房产证，担心自己的货款会跌空。2014年4月，她以B公司的名义起诉C公司，要求货款。经吴中法院调解，丙公司已向乙公司支付132万元。对此，A公司予以否认。

法院认为，商品房买卖合同实际上是因价款结算和债权转让而产生的以实物清偿债务的协议

那么，甲公司与陈某之间的商品房买卖合同成立有效吗？吴中法院认为，本案双方签订的商品房买卖合同，实际上是乙公司、丙公司和原告之间因价款结算和债权转让而达成的实物债权协议。尽管原告否认存在以房抵债的情况，但陈某的陈述和民事调解书确认，原告已经与乙公司和丙公司就以房抵债事宜进行了协商。据此可以认定，原告、乙公司、丙公司为解决三方债权债务，经协商达成以房抵债协议。在该协议下，毕牧签订了销售认购协议，随后被告与原告签订了商品房销售合同，从而实现了以房抵债的目的。从签订合同的真实目的来看，双方不应该以实际支付的价格履行商品房买卖合同，而应该以支付的房款抵消C公司对B公司的债务..这叫买卖，其实就是还债。作为债权债务履行方式衍生的实物债权协议，本案合同未实际履行，视为无效，乙公司和丙公司的债权债务已通过调解解决，因此本案实物债权协议更无履行必要。原告以商品房买卖合同真实有效为由主张解除合同，由被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，吴中法院裁定驳回原告甲公司的全部诉讼请求。

法官提醒，“以房抵债”本质上是一种以物抵债的行为，是指债务人和债权人约定，债务人或者经第三人同意的第三人所拥有的财产应当折价归债权人所有以清偿债务的行为。合法买卖受法律保护，但通过签订买卖合同等间接手段以实物清偿债务存在较大的法律风险。面对这种情况，要把买卖关系和借贷关系分开。