性生活故事真实长实 国家统计局：给你讲个数字背后的故事

房地产调控以来，出现了很多房价即将暴跌的传言，尤其是“破产潮”、“断供潮”的假新闻。至于真理的判断，你听了，就在黑暗中听到了。国家和地方统计局每月发布的数据讲述了最真实的故事。信不信由你，不要把它当成笑话，否则你真的会在笑话后哭。

一、房地产申请人的小故事

曾经我们讨论过这样一个故事，如果再去房地产公司应聘，HR问你想了解公司什么，那么有哪些问题可以瞬间提升你的职位，让他用新的眼光看你？

大家的回答五颜六色，但我很喜欢一个:你们公司还有多少土地储备？

土地储备是一个房地产公司非常重要的一部分，既能显示公司的直接实力，又能含蓄的询问未来的发展空。房地产企业赚钱的速度是众所周知的，但是为什么房地产项目发展需要贷款，以至于现在监管下的资金链这么紧？

因为有利润，所以房企为了利润最大化，用大量的资金尽可能的囤积土地，快速发展，然后获得利润再囤积更多的土地。这是大多数房企发展的高周转模式；甚至有相当一部分房企不是开发而是低价囤积土地，然后开发或者升值后直接出售。比如李嘉诚长实集团最近在2011年以19亿元的总价拿下大连的土地，8年后以40多亿元的总价卖给融创集团。

第二，数字背后的故事

每个月，国家和地方统计局都会为我们公布不同的数据:人口、经济、房价等。每一份报告的背后，都可以分析出最真实的情况来判断未来的发展。

10月18日，国家统计局发布了《2019年1-9月全国房地产开发投资与销售情况》。主要内容如下:

10月21日，国家统计局发布了2019年9月70个大中城市商品房销售价格变动统计数据。

眼花缭乱的数据背后，大家都看到了什么？

1.2019年1-9月，住宅销售面积增长1.1%，住宅销售增长10.3%

2019年，房地产市场基本上通过了“降价”的号召，房企销售差的印象深入人心，房企促销方式层出不穷。但实际数据显示，住宅销售面积与去年同期基本持平，但房屋均价涨幅在10%左右，即在部分城市业绩不佳的情况下，其他城市稳步上涨。

2.写字楼和商业楼宇的销售面积和销售量跌幅更大

写字楼和商住楼不同的是，写字楼和商住楼的冬天真的很冷，无论是销售面积还是销量都有很大的下降。

3.住房企业对住宅开发进行了追加投资，新开工面积一直在增加，而待售面积一直在减少

2019年，房企住宅开发投资增长14.9%，新开工住宅面积增长8.8%。如果销售面积与2018年基本持平，房企销售面积应该会相应增加，但2019年1-9月销售面积同比下降13.5%，房企仍有一波大的“待售”和途中优惠。

4.房企不断减少征地或低价征地

以往房企无偿征地的弊端已经显露。高成本无法在短时间内实现有效利润，严重影响资金周转。房企开始减少征地或低价征地，减少合理开发周转。

5.房价逐渐两极分化，稳中有升

对于9月份70个大中城市商品房销售价格变动的统计数据，国家统计局城市司首席统计师孔鹏解释得比较简单直接:

新建商品房销售价格环比小幅上涨，二手房销售价格涨幅基本持平；

一线城市新建商品房和二手房销售价格同比小幅上涨，二三线城市销售价格下降。

从这一点来看，房企在不断减少征地和低价征地，减少周转，缓解资金压力的同时，也在不断投资开发建设，希望早日实现大额资金；但是，大量土地资本转化为实际利润，不是一朝一夕就能解决的。随着政府的调控和建设成本的增加，房企面临的财务压力将持续很长一段时间。

就房价而言，地区之间的价格差距可能会逐渐扩大，一些资源和房地产不足的地区降价也就不足为奇了。但在稳定的环境下，房价不存在全面暴跌的可能。为了缓解资金压力，房企的推广将成为未来营销活动的常态，在稳定中逐步增加是最好的总结。