深圳楼市最新消息 我感觉，深圳楼市的未来可能是这样

文/孙不熟

上周六，应腾讯地产旗下“牛金融”的邀请，我去深圳与刘哮波、胡子楼、樱桃楼等几家深圳地产大咖进行了面对面的交流。以下是我当天回答读者的五个问题，感觉挺有希望的。今天贴上来分享，具体内容已经修改完善。

在深圳，不要买太贵的普通房子

Q1:有必要卖掉东莞长安的200万套房子，转到深圳光明贷买300万套房子吗？

孙不熟悉问:在深圳，我从来没有建议过买特别贵的房子。

当然有两种特别贵的房子，一种是CBD和深圳湾的超级豪宅，未来一平米卖80万，100万。另一种昂贵的房子是“普通房子”，它占地很大，但却是根据急需的需求建造的。物业费到目前为止一直保持在两元。我认为这种房子有天花板。

深圳楼市未来会是什么样子？感觉会有像纽兰港那样明显的分化。不是所有的房子都会拔地而起。被市场考验了很久的超级豪宅总能涨起来，没有天花板，但普通的房子会逐渐回归普通。

要知道，即使在纽兰港，最贵的房子也能有一百万平米，但平均房价是十万平米，涨幅基本与CPI同步。

所以我觉得深圳这个城市要么买超级豪宅，要么买几百万的便宜房子，不高不低都要慎重。

在东莞，我觉得还是有机会规划好林深地区的，因为深圳太小，林深地区功能相当于广州番禺，北京回龙观之类的地方。“沉睡之城”的价值很高，这个地方能和深圳核心区保持共鸣，只要深圳的水位上升，很快就会漫延开来。此外，这种行政边界区域具有高度的可变性，可能成为深圳的一些合作区和特殊功能区。

回到问题本身，长安不是很深，严格来说不如光明区。林深地区主要是塘厦和凤岗，两个都在距离深圳市区30公里的“睡眠半径”内，另一个是松山湖，距离深圳市区50多公里，但与深圳联系紧密，相当于深圳的特殊经济功能区和深圳的热门概念区。

当然要提醒大家，现阶段去深圳买房，不要抱着赚快钱的心态，要认真研究“示范区”的内涵。

如果深圳搬到青岛，还会这么厉害吗？

Q2:据说青岛将成为北方的深圳。青岛有机会追到深圳吗？

孙不熟悉的问:首先要明白，深圳从来不是一个人战斗的。背后是整个粤港澳大湾区，支撑着1.1亿人口和10万亿的国内生产总值。

深圳如果脱离了珠三角的生态系统，也不可能那么突出。我们来做一个思想实验。如果把深圳的2000平方公里单独裁剪出来，然后搬到哪个北方省，这个深圳还是深圳吗？

青岛、重庆、天津的GDP都有可能赶上深圳。毕竟面积大，很容易放大GDP，但在功能和影响力上很难取代深圳，因为这些城市背后缺少珠江三角洲独特而庞大的生态。

经常看到深圳的一些朋友吹嘘，但是他们认为自己是世界上最好的。但别忘了，如果脱离了珠三角的生态，你可能什么都不是。

至于青岛，给我的印象是一个美丽浪漫的休闲城市，在北方城市中很少见。不过有人说青岛是个“金边抹布”，整个城市只有沿海一带还可以。

当然，青岛这个经济功能突出，甚至有“北方深圳”美誉的城市，也出现过不少实力雄厚的企业。像海尔、海信这样的企业，今天还不错。但说到底，青岛在珠三角缺少一个世界工厂。

未来的区域竞争肯定是大都市的竞争，而不是个别城市的竞争。青岛和深圳竞争也不是不可能，但前提是周围有强大的朋友圈。

当然，话说回来，如果青岛搬到深圳，会不会马上和深圳一样强大？那不一定。深圳的成功有珠三角的生态支撑，当然也有自己奋进的决心，两者缺一不可。很多时候，事物都是人为的，给不同的人相同的物质条件，结果可能完全不同。

所以每个城市都不一样，不能简单比较。青岛不一定要成为另一个深圳才能成功。人一定要有自己的发展模式和节奏。

珠海有没有可能成为另一个深圳？

Q3:今年上半年珠海名义GDP增速是广东最高的，珠海牌越来越多。未来珠海不再小而美？深珠通道开通后会不会打造一个新的深圳？

孙不熟悉问:也许港珠澳大桥是一个非常重要的历史节点。另外，深珠通道的消息时有传出，所以最近很多媒体都在写珠海房地产。

我来告诉你。近年来，珠海的经济增长和机场增长非常显著。很多人没有意识到，它的GDP已经悄悄超过江门和湛江。按照现在的势头，可能会超过茂名和中山。长远目标应该是继广州、深圳、佛山、东莞之后的广东第五大城市。

珠海的机场也很强大，人口不到200万，但机场吞吐量实际上已经超过1000万，与南昌、合肥等省会城市在一个数量级。要知道这些省会的腹地有四五千万人口，说明珠海的旅游和商业活动非常活跃。

有人说珠海机场吞吐量主要归功于澳门，澳门肯定是有的，但是不管什么因素，你都能吸引人，这就是本事！

这些人把珠海当中转站没问题，但是只要留在珠海，肯定会有经济活动，比如买机票，打车，餐饮，酒店，会议，旅游，购物，买房...其实很多人去澳门旅游，顺便也会去珠海长隆看看，这几年对珠海机场的贡献不可小觑。

所以珠海虽然是个小城市，但是交通量还是很大的，唯一的不足就是城市交通量还是太小。珠海能否成为另一个深圳，不是看珠江口建了多少桥，而是看你有多少就业人口。我觉得，等珠海500万人口的时候，再来讨论这个问题吧。

04.

开南沙港和宝安机场比上海临港好

Q4:随着大湾区建设的加快，广深会融合吗？哪个板块会成为广州和深圳的交汇点？

孙很陌生。答:广州和深圳一定会合二为一。

在座各位都是搞房地产研究的。我之前有个比喻。如果把珠三角比作房子，那么香港就是阳台，是联系外界的门户。广州是华南和岭南文化的客厅和展示中心，是国家的南门。深圳是什么？厨房，用火做饭，致力于经济建设。

买房要厨房不要客厅？厨房和客厅阳台竞争吗？当然会有竞争关系，但本质上是共生关系。

广州和深圳的接触点肯定不止一个，但我最喜欢南沙，因为南沙离深圳够近。最近的地方离南沙港区到宝安机场只有10公里。如果从南沙港区挖一条隧道到宝安机场区，就是陆海三位一体空，比上海的港口好。

虽然港区周边的机场和港口都比南沙强，但南沙在朋友圈还是很强的，人口7000万，GDP 10万亿，机场吞吐量2亿人次，半径60公里内有三个一线城市。港口没有这种资源集中。

所以在南沙，我觉得很有可能会出现广深合作特区这样的经济特区功能区，但这需要想象力和协调性。广深现在有自己的圈子，现在不是合力的最佳时机。

05.

整个南沙目前买不起3万的房价

Q5:南沙现在很繁荣，但是离广州太远了。但目前投资是南沙买房的主要方式。南沙体育馆旁边的新房3.5万平米，但没有规划地铁。有没有投资价值？南沙未来的发展趋势如何？

孙不熟悉问:很远，确实是南沙最大的问题，所以我一再强调，在南沙买房首选角门河。这里最有价值的资源是南沙最大的交通来源——四号线。另外，角门河是南沙多年修建的中心城市，汇聚了南沙最好的商业、教育、医疗、文化资源。

当然，角门河没有一手房子。买一手房，要去南沙湾，明珠湾，黄山路森林公园。经常有粉丝问18号线的情况，但是18号线暂时没有接入南沙市，南沙只设了两个站。目前，这两个车站附近没有可供选择的建筑。

回到问题本身，3.5万在南沙还是贵的。南沙现阶段承担不起3万元以上，除非是资源突出的个人豪宅。要知道，比南沙近得多的番禺和科学城也不过三万多。

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