僵尸商场 “僵尸商场”涅槃重生？百货转型购物中心出路在哪

原无锡大洋百货将于今年8月开业，成为国家电网智慧广场。中山路和人民路交汇的西城商业核心区，终于填满了西北角；东门保利广场毗邻中央车站商业区，将进行装修，成为一个以场景为基础的公园购物中心，将于明年年初开业。

这两块商业地块在2013年陷入了“僵尸”状态，也有数百名业主发生了利益纠纷。大约四年后，同一个企业接手，走出了一条可复制的分布式产权商铺“重生”之路。背后的复杂性也宣告了一个时代商业地产销售模式的修正和更新，这对于投资者来说是一个跌宕起伏的风险投资教训。

昨日，天安大厦和保利广场裙楼周围出现彩钢板围挡，装修正在进行中，意味着这两处商业地产即将达到凤凰涅槃。

DIA在黄金地段的收入很高，这与市场租金形成鲜明对比

2013年上半年，海洋百货租赁到期。一楼至七楼共23000平方米的天安大厦裙楼由484位业主共同持有，他们也期待着新租约的开启。按照这些年工资增长的原则，房租好像要涨，但是谈判破裂了。在很多业主眼里，无锡核心商务区有一个黄金地段，应该有辉煌的DIA收入。如果这个家庭不来接手，总会有别人来接手。然而，重启这个物业的路已经走了4年。

2013年底至2014年初，重安寺街道介入，搭建政府投资平台。当时有企业看中了这个地块，打算接手，但是租金没法商量，继续打掉。崇安寺的街道秘书武洪武说，政府不应该干预这一阴谋。但当时部分业主出现了上访等不稳定因素，政府开始从维护稳定的角度寻求双赢。

保利广场也遇到了同样的问题，8万平米的成交量也是由原运营公司债务等各种问题造成的，导致数百家店铺逐渐倒闭，引发高度冲突。这里有397个小业主，属于典型的产权分割销售综合体。管理问题、矛盾的群体性和突发性、业主维权诉求的不统一性决定了处置的高难度。2013年，同江街成立了保利广场协调处置专项工作组，有序开展维稳、重组、振兴信访工作。

重组遇到了财产涉及诉讼和消防、司法创新债权追偿规则等问题

据了解，天安大厦和保利广场是21世纪初非常受欢迎的分销物业商店。店家买了店后，一手签销售合同，一手签十年甚至更久的租船合同，年租金回报率7%-10%，超过了普通理财产品的利率。很多人看中了它丰厚的回报，纷纷开起了这种店。但是，除了某大业主所拥有的房产之外，很多天安裙楼都是一套房子那么大，共有10多个业主。业主占有的面积并不是物理上相互分离的，而是一个虚拟的边界，根本不能单独使用。保利广场的情况稍微好一点，但是业主也很多，家乐福在广场的位置只有120个业主。

重组中期，天安大厦裙楼出现了大问题。一楼、六楼、七楼的部分房产被用作抵押贷款，成为诉讼所涉及的财产。这些房产有的在审，有的在拍卖，有的成了抵押物。如果是这样，天安大厦的这部分商业物业就不能统一使用了。对此，法院不断与债权单位协商，希望其既遵循追债原则，又创新性地建议将其作为业主对待，未来遵守委托代管单位的整体代管，开放整个裙楼实现统一利用，利益最大化。

保利广场改造的障碍在于消防，应通过一些内部分区设计来满足要求。这些也是在后续过程中一一克服的。

90%以上的业主通过一千多次业主协调会达成共识

每个业主的产权位于不同的楼层和位置，对租金的预期也不同。江苏国家电网集团董事长丁志刚表示，作为无锡最大的手机经销商，市中心的黄金商圈仍然是手机销售的最佳商圈，他们有兴趣进入天安大厦裙楼的改造。但是，西城已经从单核商圈变成了多核商圈。加上电子商务的影响，人口红利的下降导致了销售趋势的下降。业主最初开出的价格太高，他们无法接受。从2014年谈判到2016年达成租金，有8个月的“休克”状态，谈判无法继续。

崇安寺街综合管理办公室主任许子晨表示，近年来，各方已进行了220多轮业主协商。街头工作者几乎总是处于“白加黑”的模式。他们晚上吃完饭直接去楼里，一层一层的和业主商量。2016年10月，共有356名业主参加了业主大会，业主大会以97%的通过率产生。选择江苏国家电网集团子公司快乐公司作为接收方，总改造资金1.3亿元。

据丁志刚介绍，天安大厦七层裙楼最终选择了“去百货”，更名为国家电网智能广场，与周围激烈的百货业态格格不入，形成了依托移动公司的智能终端销售主题楼。有基于物联网的智能家居、智能家电、智能健康、早教中心，一楼将开设200平米的物联网体验店，让市民在生活和使用中体验物联网。同时，对于85后、90后的年轻一代，苹果、华为等新体验店也将陆续开业。2017年6月，国家电网智能广场80%的店铺将开业；8月份，所有店铺开业。这是丁志刚给出的“复兴”天安大厦主席台的时间表。

保利广场的重组就更难了。通江街主任邵健说，业主自治组织成立后，每个区域、楼层都有QQ群、微信群，每个群都加了他。大型业主大会每周召开两三次，小型业主大会700多次。2015年11月，业主终于达成合作意向，经过一年多的方案设计和磨合，取得了今年的成果。当时小业主都签了委托经营协议，签约率在94%左右。

保利广场，更名为保利一园商城，由无锡维尔福商业管理有限公司经营，力争在2018年初开门迎客。威尔福德总经理杨明介绍，项目总投资约1.5亿元。全新的保利广场计划成为一个情景公园购物中心。无锡首个高层旋转娱乐滑梯将建在室内，有田空农场等体验式购物环境，以精品超市、餐厅为主。乐富超市将保留在新广场，人民关注的保利卡将依法处置。

分布式商店时代的暂时结束也是一个风险警示

天安大厦和保利广场都是无锡最早的房产经销商店。丁志刚认为，这也是特定时期的历史产物。产权过于分散，使得原本的统一运营遭遇巨大危机，不仅在无锡上演。2015年左右，全国陆续停止销售这类店铺。但也有人预测，要消除这种分布的负面影响，需要10年左右的时间。

“一店三代”曾是民间流传的黄金投资法则。然而，在新时代，这一规则似乎显示出了它的危机。这两个商业地产的许多业主都放下了原来的高期望，从原来的租金价格上涨到现在的租金低于原来的价格。有人说，业主心态的调整，把原来的粮荒变成了收获。当然，目前部分天安裙楼业主和保利业主仍对现状不满，不愿意签约。

相关人士提醒，这类商场的动荡和波折，本身就是一堂风险警示教育课，提醒人们市场瞬息万变，没有什么是不亏不赚的。投资与市场环境密切相关，个人预期要符合市场规律。

成功探索出一套可复制的经验。更多的股票资产将被重新激活

在武洪武看来，天安大厦裙楼改造成功，达到了促进社会稳定、区域经济发展、保障民生的目的。其中，运用经济手段、自治手段和司法手段是一套行之有效的经验。据报道，在天安裙楼和保利广场“复活”期间，市场经济起了决定性作用，合理的价格成为买家和业主达成共识的关键。通过小业主自治组织的成功成立和行业委员会的成立，业主的自我管理、教育和说服是达成共识的基础。此外，司法手段的创新应用和各级政府部门的沟通协调也是一个助推器，使得“复活”之路一帆风顺。在丁志刚看来，正是天安大厦裙楼的成功重组，让他对“类似项目”保利广场产生了信心。

梁溪区主管商业的副区长谷玮表示，盘活商业存量资产是在盘活中央商务区实体商业的背景下进行的。近年来，由于电子商务的影响和大格局周边综合体在城市间的分流空，中心商务区的许多商业资产已经闲置。因此，梁溪区在总体规划的基础上，专门制定了文化、商业、旅游一体化发展规划，鼓励商业业态创新，引导城市李湘商业错位经营、特色发展。同时，加强招商，整合该领域的招商资源，有针对性地引进运营商，加快盘活存量步伐。在梁溪产业政策制定过程中，专门制定了盘活存量的相关配套政策。针对盘活存量所涉及的特殊问题，采用逐案讨论的方法逐一解决。

目前，梁溪区已活化并开业的现有商业资产包括德根酒店、林东酒店、鸿运大厦、南曾基地下商城等。预计今年将振兴洪都万华城、天安大厦和保利广场。市中心的东方巴黎、新世界和市中心的一座著名建筑正在谈判和振兴中。