公允价值变动收益 新城控股答复上交所问询：公允价值变动收益存“不确定因素”

正文/岳家轩/李伟

出品/搜狐财经《公司深度阅读》

4月17日，新城控股发布2018年度报告后审计询证函回复公告。公告指出了四种风险，如公允价值变动、合并范围变动、项目区域布局和现金流。

新城控股3月8日发布2018年度报告，4月2日晚收到上海证券交易所《新城控股集团股份有限公司2018年度报告后审询函》。

针对上交所提出的利润、资本交换、现金流与货币资本、房地产开发业务等16个问题，新城控股用43页篇幅进行了回复。

22家非公司子公司净亏损

新城控股年报显示，2018年收入541.33亿元，同比增长33.58%；净利润104.91亿元，同比增长74.02%。其中，投资性房地产公允价值变动收益28.09亿元，同比增长209.02%，占归属于母亲的净利润的26.78%。

上海证券交易所注意到新城控股公允价值变动收益大幅增加，要求说明投资性房地产公允价值大幅增加的合理性。对此，新城控股回复投资性房地产公允价值变动收益占2018年归属于母公司净利润的26.78%，主要是由于2018年在建及新开的五岳广场投资大、规模大、数量大。

其中，已完成项目的公允价值评估主要以租金收入为基础，而新城控股2018年的租金和商业物业管理费收入较2017年大幅增加。

“公司投资性房地产的投资、规模和数量在未来能否持续增长存在不确定性，投资性房地产的评估价值受到各种评估参数的影响。因此，公司投资性房地产未来公允价值变动的损益也是不确定的。”新城控股表示。

年报中，新城控股还有几家持股比例超过50%的合资企业，未计入合并报表。上海证券交易所也注意到了这一点，要求披露这些公司的资产、负债和利润。

根据新城控股的回复，有24家持股50%以上的合资企业未合并。这24家公司总资产负债率为88.26%，净利润为-8255万元。其中净利润为负的公司22家，资产负债率超过80%的公司18家。

新城控股回复未纳入合并范围的原因是“根据公司章程规定，管理局股东会做出的所有决议必须经全体股东一致通过，不纳入合并范围。"

现金流持续为负，或者面临财务压力

新城控股2018年年报显示，2016年、2017年和2018年经营活动和投资活动净现金流量之和为负，分别为-6.1亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。

从细分行业来看，房地产开发销售业务的经营和投资现金流为-67.56亿元，投资性房地产购买和建设业务的经营和投资现金流为-101.91亿元，商业地产租赁和管理业务的经营和投资现金流为7.51亿元。

“规模增长产生的持续资本需求，是公司经营活动和投资活动现金流量仍然为负的主要原因。”新城控股回信。

其中，2016年至2018年，新城控股新增土地储备总地价分别为535.81亿元、893.55亿元和1112.17亿元，有5家、10家和18家五岳广场以新的资产密集型模式运营，新开工面积分别为850.02万平方米、2066.26万平方米和4957.34万平方米。

新城控股还指出了上述扩张的风险:截至2018年12月31日，新城控股的资产负债率为84.5%，融资活动产生的现金流持续增加，较高的负债率水平将使公司面临一定的可持续发展的财务压力。

“公司经营活动和投资活动产生的现金流出主要用于开发经营费用和新增土地储备。如果公司现有项目受到宏观经济、房地产市场情况等的影响。，将无法实现全额销售回报，这将影响公司的经营发展支出和偿还贷款，从而对公司的生产经营活动产生不利影响。”新城控股表示。