新田 2.15亿元，新田360广场象湖店拉来了一位“老朋友”深度合作！

总数861

随着房地产股票时代的缓慢开启，一批位于优质或发展潜力区域，由单一所有者持有，且息税折旧摊销前利润(EBITDA)和息税折旧摊销前利润(EBITDA-U)相对稳定的商业资产(前者指物业的净现金流量，后者指可支配现金流量)在大宗市场备受关注。其中，外资的回潮最受关注。相对于北京、上海等数十亿个城市频繁更新、现有资产被收购、收购、重建的城市，郑州这个新一线城市在商业地产资本化运营中逐渐发声并变得“活跃”。

根据今天早些时候的一则新闻，瑞威都城(1835年。香港)，于2018年11月登陆香港联交所，河南新天置业有限公司完成了其在郑州新天印象商业项目投资开发协议的签约，投资额2.15亿元，用于收购新天印象商业项目的部分权益。这是继上海新天360广场康桥店和上海华侨城商业中心之后，瑞伟资本(1835.HK)与河南新天置业有限公司的合作。

位于郑东新区胡翔板块的360广场，作为继新天360广场国茂店、新都汇店、泰康路店之后，新天360广场在郑州的又一重要作品，将是新天未来要打造和推广的旗舰项目。它的重要性不仅在于它的位置和区位，还在于整个综合体项目的复杂性(除了360广场，还会聚集五星级铂尔曼酒店、新天集团总部办公室、城市住宅)。

新天印象项目动画

新天广场360号胡翔分公司

从房地产开发定位到大资本经营思路，新天已经在路上了

在大多数开发商和资本眼里，商业地产用两个字来形容:高价值，低频率！尤其是在大规模交易不活跃的郑州，开发商开发和持有全部商业地产的难度更大。不仅在于整个发展过程中融资渠道狭窄、融资成本高的现实问题，还在于控股后的运营是否有专业的团队和完善的体系来运营，在最佳时机是否有良好的退出机制或渠道。

从另一个维度来看，商业地产大资金管理的思路，一定会成为未来几年市场发展过程中的主流趋势。特别是近两年来，房地产行业整体利润率下降，成交量放缓，去转换速度加快，使其原有的商业模式发生了很大变化。因此，从房地产利润到财务利润，从销售营业额到财务营业额，已经成为大多数房地产企业思考商业地产开发投融资管理的必然点。

2018年初，河南新天房地产有限公司与瑞威资本(1835。香港)，在商业地产的开发和运营方面取得了巨大的成就，以约15亿元人民币的合作完成了位于上海浦江镇的“奥商城华侨城商业中心”的资产收购和签约。在此次合作中，不仅可以作为瑞维资本(1835.HK)深化“房地产+”发展战略、持续支持实体经济发展的又一重大布局，也再次得到河南本土业务龙头新天集团在业务运营和管理方面的认可。

收购完成后的一年内，双方结合欧美、澳洲房地产基金投资类似项目的先进理念和实践经验，为本项目建立了三级管理架构。也就是说，在项目底层，由真正的商业运营管理公司新天集团负责为项目制定一系列升级改造计划、运营和效率提升计划，并负责项目的物业管理、商场运营和品牌招募；在项目的中层，瑞伟资本(1835.HK)负责资产管理、资本规划、运营控制和退出；在项目顶端，还有一家基金公司，负责资本运营。这比国内同类项目中的双层管理结构更先进、更有创新性，在实践中获得了市场认可。

回到大资本管理的层面，希望这次合作能给郑州控股商业地产在后续的资产证券化探索和研究领域带来更多的思考和指导。