江龙控股 掘金大湾区 |“过江龙”世茂集团:借力“收并购”打开湾区市场

编者按:近年来，受益于多项政策的粤港澳大湾区逐渐成为房地产企业的战场，但真正取得成效的并不多，开放湾区市场的方式也各不相同。搜狐-分众地产新闻特别策划了《聚焦都市圈掘金大湾区》系列，通过梳理房企湾区掘金的历史，找出他们在这片蓝色海洋中的探索、功过和机遇。

这是世茂集团的第六篇《过河龙》。2010年世茂集团首先进入广州湾区，之后进入深圳、香港、惠州、中山、佛山、东莞等地。从最初的“合作进入大湾区”到“并购”开放湾区市场，世茂成为湾区“渡河龙”房企之一。

作者|刘颖

已制作|聚焦房地产新闻

作为中国经济活力最强的地区之一，粤港澳大湾区已逐渐成为许多国有房地产企业的战场。自2016年以来，世茂、首创、泰和、阳光城、金茂、金科、禹州、龙湖、融创、傅生、远洋、新城控股、徐汇、绿城中国等多家外资房地产企业纷纷涌入湾区选址。今年以来，已有20多家外资房地产企业进入湾区布局，成为企业发展的战略要地。

以合作的方式切入大湾区

作为较早进入粤港澳大湾区的“外国房地产企业”之一，世茂于2010年首次落户广州，拉开了战略重心从长三角地区向大湾区转移的序幕，进而加快了在湾区的布局。时间线上，世茂2013年首次进入深圳，2014年进入香港，2017年进入惠州、中山、佛山，2018年进入东莞。

由于湾区核心城市资源稀缺，房地产企业很难在公开的土地市场上获得土地。世茂在进入之初选择合作方式进入市场，重点是广州、深圳等核心城市。据分众地产新闻不完全统计，2010-2013年，世茂在湾区建了4个项目，大部分是合作开发。

其中，2010年5月，世茂与R&F地产联手，共同开发惠州福茂滨水城市项目，从而首次进入惠州；同年6月，世茂通过持股获得广州亚运城项目20%的权益，并与R&F、碧桂园、雅居乐、中信等房地产企业共同开发，从而首次进入广州。

随后，2013年7月，世茂与华润、合景泰富等地产企业合作，打造广州汇金中心项目，该项目位于广州天河区，高约320米，世茂控股33%。同年11月，世茂通过招标、拍卖、挂牌等方式进入深圳，建成前海地区最高建筑深圳世茂前海中心，高度约700米。项目总建筑面积的70%由世茂自负盈亏。

据分众地产消息，世茂在2014年至2016年的三年时间里进行了战略调整，更加注重公司的盈利、支付和质量，在追求规模上退居第二。销售放缓，投资相对谨慎，征地放缓。这期间世茂对湾区的布局被削弱。

进入2017年后，世茂的投资策略有所调整。在积极部署一二线城市的同时，重点关注这些城市周边能够承接溢出需求的三四线城市。得益于这些三四线城市带来的发展红利，世茂集团销售业绩大幅提升，当年首次突破千亿。

2018年，世茂继续保持高速增长势头。当年，其销售业绩同比增长76%，达到1762亿元，超过了全年1400亿元的销售目标。随着销售规模的快速增长，世茂在湾区“补位”的意愿逐渐增强。

根据数据，世茂在2017年至2019年间在大湾区获得了多块土地。除广州、深圳、惠州等城市外，世茂还新进入佛山、肇庆、茂名等三个城市，进一步开拓湾区市场。

在此期间，大湾区的发展规划进一步细化，广深核心城市地价更高，广佛城市等优惠政策相继出台，世茂集团的湾区布局策略也随之改变，关注广深核心区域，并向广深周边城市延伸。

比如2017年5月至6月，世茂通过招标拍卖的方式收购佛山三块综合地块，进入佛山；2018年3月，世茂通过收购惠东盛丰帝京贸易有限公司，收购了惠州惠东青云地块，增加了惠州的布局。

2019年，世茂第一次以当年3月总价3.4亿元在茂名电白区高地拿下一处宅基地，第一次进入茂名；然后从4月到5月，世茂通过收购肇庆四会的两块商住地块进入肇庆。

通过“并购”打开湾区市场

与此同时，世茂集团的土地收购方式也从“招标、拍卖、挂牌”转变为“收购合并”。去年，世茂先后完成了悦泰、泰和、怡和、郭虹等房地产企业的部分项目收购，涉及并购约10家。其中，湾区项目交易对价达到177.3亿元，占交易对价总额的35.6%。

在并购的推动下，世茂集团迅速打开了湾区的房地产市场。财务报告显示，2019年世茂通过收购、兼并、拍卖等方式收购大湾区518万平方米土地储备，同比增长1169%。此外，世茂首次进军肇庆、江门、珠海，完成了大湾区除澳门以外的10个城市布局。

截至去年年底，世茂在大湾区的土地储备总值达到3712.1亿元，相应的土地储备建筑面积达到1546万平方米，超过融创中国，在粤港澳涉外住宅企业名单中名列第一。克里认为，随着世茂与傅生之间“世纪M&A”的落地，世茂在大湾区的价值将继续大幅提升。

早在今年1月，世茂就与傅生携手，正式搭建了“世茂傅生”的新平台。原傅生集团旗下所有房地产项目将由该平台接管，由世茂运营。据资料显示，大湾区傅生拥有的旧房改造项目建筑面积1000万平方米，旧房改造项目总价值约3000-4000亿元。这些项目都会交给世茂。

作为世茂旗下最大的区域性公司，世茂海峡在上述“世纪M&A”中独领风骚。管理层表示，“世茂傅生”平台今年的销售目标是300亿元，未来将逐步增加到500亿元甚至1000亿元。世茂集团执行董事、世茂海峡董事长兼总裁艺鹭领导的世茂海峡公司的权益。

数据显示，在过去的几年里，世茂海峡围绕福州、厦门、泉州三个核心城市得到了深入的培育。直到去年，世茂海峡开始从福州“出走”，先后进入京津冀经济圈、粤港澳大湾区、长三角经济区等国家发展战略核心城市群。

而且世茂海峡从2018年开始大规模引领集团收购项目，2019年开始尝试大宗资产包收购。去年世茂收购的项目有80%以上是世茂海峡经手的。

世茂海峡也在集团湾区市场发展中发挥了先锋作用。据韩毅智库统计，世茂在2019年湾区八大“渡江龙”房地产企业中名列前三。对于深入湾区市场的石峁海峡，韩毅智库评论称“石峁海峡有望成为第一条渡江龙”。

但克里提醒，世茂通过收购获得的土地可能面临诸多不确定性。比如与广东、泰国合作的五个项目，都涉及诉讼和查封。其中，恒盛天鹅湾、月台天鹅湾、中豪丰等仍存在一些股权转让问题。

就“世纪M&A”而言，克里表示，傅生在湾区的很多项目都是被收购的，债权和股权的关系比较复杂。其中旧房改造项目，占很大一部分，涉及拆迁补偿和被拆迁户补偿，通过协商签订合同的过程比较长。这些被收购的资产包对世茂的毛利率、折旧率和现金流的压力需要进一步观察。

事实上，2020年以来，世茂对湾区征地的热情一直很高。其中，3月25日，世茂以16.3亿元拿下万江地块，首次进入东莞主城；3月31日，世茂以15.71亿元的价格拿下佛山胡勇村地块。4月初，世茂以10.43亿元赢得肇庆端州地标项目。5月底，世茂以41%的溢价重新进入佛山顺德一处商住用地。

世茂在大力推进征地和并购的同时，也在积极融资和减压。自今年年初以来，世茂已两次募集股份，总收入约69.5亿港元，增发股份超过2.36亿股。其中，1月17日宣布配售1.58亿股现有股份，募集资金46.38亿港元；4月23日，配售7820.4万股，募集23.11亿港元。

汇丰在最新的研究报告中表示，已经注意到世茂等少数内资股的配股。预计国内股配股不会成为普遍现象，相信投资者也不会接受更大的折价配股。基于世茂目前的估值，汇丰将其投资评级从“买入”下调至“持有”。

在湾区十年，世茂商业跟随公司地产业务的脚步进入湾区，特别关注深圳。目前世茂商业已先后在深圳登陆前海世茂大厦、坪山世茂大厦、世茂深港国际中心三个标志性项目。随着深圳城市发展的“东进”步伐，公司的“东进”战略布局已经由西向东展开。

据韩毅智库称，2010年至2013年，世茂商业湾区的布局以商业产品为主，但商业项目的绩效贡献较弱。2017年后，集团在大湾区的住宅项目大幅增加，但从未放弃建设商业项目。2018年，世茂以11.2亿元的底价拿下深圳坪山中心商住地块，打造世茂广场。

有评论指出，世茂商业在湾区的项目大多是市一级标杆综合项目，倾向于向二三线城市下沉。之前世茂主要面对的是一二线城市成熟的商业写字楼，现在继续向其他一线城市沉沦，有效性有待观察。