联东集团独家|联东集团 2019战略全解析【中】

2019年战略全面分析

02期

正文|罗文峰

字数:3563，阅读时间7分钟左右

4.1.3李安东选址模型:判断项目选址的四力模型

李安东的区位选择从四个方面进行:城市力、区位力、产品力和服务力。首先，确定哪些城市必须通过城市电力(GDP、工业基础等)进入。).哪些城市在等待进入？其次，通过区位动力(交通、工业环境等)确定确定地块内的工业区位。).最后，根据当地城市基础和产业特点，打造配套产品和优质服务。

通过对中国294个城市的城市力和区位力的分析，李安东最终得到了符合李安东集团进入条件的42个城市矩阵。然后根据GDP的多少，将选定的城市分为必须进入的城市、要进入的重点城市和选择进入的城市。通过不同层次的筛选，可以保证李安东项目选址的准确性，让李安东在微利的工业地产行业中获利。

4.1.4投资管控保障:集团总部成立调研小组，对地块进行调研分析，确保项目可行性

在每个项目征地前，李安东将组建由集团投融资中心、集团营销中心等相关部门组成的专项项目组，对当地的产业环境、市场环境和政策环境进行全面调查，分析计算地块的投资回报，判断是否符合准入标准。核心是看内部收益率和NOI是否达标。当然，这两个值会根据不同的城市层次，当地的产业发展现状和趋势，以及项目区的市场发展趋势而不同。

4.2

融资:与金融机构合作发行CMBS

根据李安东2018年财务报告，公司总资产230亿元，总负债141亿元，资产负债率为61%；2018年，公司实现收入66亿元，净利润14.94亿元。目前，联合东方的融资方式包括与金融机构合作或发行金融产品。

4.2.1成为北京银行的股东，与金融机构广泛合作

北京银行——北京银行的银行信贷对李安东集团的支持力度很大，关联交易频繁。2004年，李安东集团投资北京银行，成为北京银行十大股东；2017年9月，李安东与北京银行签署全面战略合作协议，规定“十三五”期间北京银行将向李安东提供意向资金支持100亿元人民币；2017年12月底，北京银行完成定向增发，李安东集团认购持有北京银行2.2%的股份，成为北京银行第七大股东。

李安东入股北京银行有两个目的:一是依靠北京银行在工业园区的出租和销售业务，给企业贷款购买或租赁房产；第二，依托北京银行，可以为企业提供融资、贷款等金融服务，赚取金融收益。此外，李安东集团参与东方证券、尹蓓消费金融公司等金融机构，积极把握资本市场机遇，投资格局基本形成。

4 . 2 . 2 CMBS和公司债券的发行

2015年，李安东集团发行企业按揭债务5亿元，债券利率7.5%。2018年9月28日，李安东集团首个单一资产证券化产品(CMBS)“郭俊资产管理李安东U谷一期资产支持专项计划”在上交所成功发行，发行规模10亿元。虽然李安东发行了公司债，CMBS也发行了，但李安东集团内部财务非常保守，两次融资操作都比较低调。

第05部分

产品体系:产品标准化，通过不同的产品比例形成产品矩阵

5.1

在研究的基础上，在合适的土地上为合适的客户提供合适的产品

李安东集团对工业客户的研究非常深入和透彻。据李安东集团董事长刘振东介绍，“李安东现在每周组织高管听取行业汇报，认真学习研究行业。这样才能真正探索出一条基于产业逻辑的“内涵式发展”之路。

基于客户研究，李安东创造了“客户-土地-产品”的商业逻辑。在合适的土地上，我们将为合适的客户提供匹配的产品。此外，李安东只对人工智能、生物医药、电子信息、精密机械、能源、环保等行业进行研究，这使得李安东对工业企业发展的需求非常明确，能够在不确定的新市场环境中实现精准的产业定位、目标客户定位和产品定位。这有助于联合东方避免项目开发和招商中的许多风险。

李安东还专门经营许多优秀的标杆企业。李安东集团董事长刘振东非常喜欢学习和钻研，比如张江高科技、漕河泾等上海国企。「这些由政府主导及企业经营的公园运作，既有市场导向因素，也有非市场因素。在这种行政干预和市场运作的困境中，它仍然可以取得成功，同时实现市场化和非市场化的目标。这是个好公司！”

5.2

产品类型:总部综合体、工业综合体、科技综合体、工业城

在产品创造方面，李安东围绕特定产业打造了“李安东U谷”和“李安东H谷”两条核心产品线，以及新开发的科技综合体、特色工业城镇等特色产品。李安东只关注人工智能、生物医药、电子信息、精密机械、能源环保等重点行业的方向和相应企业的需求，形成标准化的产品线。其产品主要包括标准厂房、R&D试点建筑和单户企业。通过对主要产品不同比例的排列组合，形成了“总部综合体H级、工业综合体U级”两条核心产品线和科技综合体、特色工业城两个新产品。实现了园区产业方向、投资企业标准与项目产品体系的一一对应。

工业综合体:李安东U谷工业综合体由标准厂房、中试规模的R&D和总部办公室组成。主要布局在城市远郊和工业新区。着力发展第二产业，打造集高端制造业、R&D先导和现代物流为一体的大型产业集群。

总部综合体:李安东集团总部综合体一般位于老城区中心或新区副中心，交通便利，配套设施完善，项目客户以高税收企业为主。

科技综合体:科技综合体是李安东集团2015年后推出的新产品。据其官网显示，科技综合体主要分布在北京，项目主要位于城市开发区和工业新城成熟区。在功能上，主要支持二三产业融合、科技研发、工业设计等企业。

工业镇项目:工业镇将于2017年后启动。代表案例:2017年，李安东集团与青岛宏道经济区签订招商协议，李安东将在青岛宏道经济区建设总建筑面积约400万平方米的工业城镇——李安东U谷生命健康产业国际镇。目前，工业园区内的城镇项目——李安东U谷青岛高新国际企业港已经开业。

5.3

产品布局特点:一线城市“定制化”，二线城市“标准化”

一线城市“定制化”塑造企业形象，二线城市“标准化”扩大企业规模。李安东集团的产品采取标准化和个性化相结合的策略，明确了“一线定制、二线标准化”的产品理念。邀请国际知名设计师在一线核心城市进行个性化产品设计，提升企业知名度。在二三线城市李安东快速复制成熟的产品线，帮助扩大企业规模。

在产品塑造方面，联合东方通过高度标准化的产品保证了项目的高周转率。在李安东集团的工业园区，一般有三种产权形式:标准厂房、试点R&D楼和单户企业。根据地区不同，项目格式比例不同。联合东方集团设定了一个底线，即“快消返现”项目的比例需要达到50%，而允许根据当地市场进行调整的物业不超过20%。只有这样严格的标准化，才能最大限度地聚集有效客户，保证项目的快速去工程化和现金的快速回报。