张家界房产 张家界：“世界级旅游城市”的烂尾楼困局

”空房费太高，北站、大庸桥几个项目几乎都是鬼城。以前玩的旅游地产的概念，基本都失败了。”张家界一位房地产业内人士告诉《中国房地产报》记者。

《中国房地产报》记者3月9日开始对湖南省著名旅游城市张家界的房地产市场进行调查，听到了上面的回答。

记者在调查中发现，张家界市的烂尾楼很多，阳光滨水区、时代港湾、新城君泰、月亮湾、新外滩26号、华天城等几十栋都不同程度地成为了“问题楼盘”。桂花园住宅区和东方明珠住宅区是未完成的业务和开发商出走的问题，使业主和地方政府焦头烂额。

从“全城都是挖掘机”到未完工的建筑

机遇造就了张家界的旅游业，也造就了旅游地产的繁荣。自2006年以来的几年里，房地产开发商一直在这个“天堂”里发展。有一段时间，“全城都是挖掘机”，市内外楼盘很多，楼盘广告铺天盖地。

但随着2012年以来中国经济进入调整期，三四线城市房地产存量普遍偏高。张家界也不例外，从2013年开始进入市场的冻结期。盲目推出的房地产开发遇到了需求萎缩的“多米诺效应”，使得张家界市的住房供应过剩，并显示出明显的泡沫破裂迹象。

从2013年到现在，看得见的“奇观”就是几十栋楼全是未完工的楼房，开发商纷纷出走，业主不断争执。

一份房地产行业报告显示，张家界的供需比为246.7%，是严重过剩，在全国70个城市中排名第三。

市场悬崖般的下跌:需要21个月来消化

张家界市人民政府网站数据显示，全市商品房销售面积68.08万平方米，同比增长5.5%，其中住宅销售面积54.64万平方米，同比增长52.8%。

与此同时，张家界商品房销售面积和销售金额的下降趋势正在加剧。2015年1-11月，商品房销售面积41.95万平方米，同比下降15.6%，销售金额15.5亿元，同比下降32.5%。商品房销售下降，销售面积增加。张家界的房地产库存压力很大。

张家界房管局的一名工作人员在接受《中国房地产报》采访时说，“按照目前计划的11万平方米的月销售量，需要21个月才能完成。”不知道政府将采取什么措施来消化库存。

东方明珠:只有20%的开发商被列入黑名单

中国住房报记者贾报道，东方明珠是张家界市最大的未完成项目之一。

东方明珠社区是张家界大型综合体财富阳光商贸城的一部分，是张家界市十二五规划的重点项目。开发商为张家界世雄房地产开发有限公司，占地400余亩，总投资15亿元，总建筑面积70万平方米，其中住宅区东方明珠社区33万平方米，建材市场10万平方米，国际旅游农产品市场12万平方米，物流中心8万平方米。

东方明珠社区有2300套可售商品房，建筑面积33万平方米。目前已售出约500套，未售比例接近80%；此外，该物业的实际入住率仅为10%。

3月9日，在一位知情人士的带领下，记者来到张家界市永定县西溪坪永定大道与站前路交叉口的财富阳光商贸城综合体项目。

业主张告诉《中国房地产报》，东方明珠小区是永定财富阳光商贸城一期工程，2011年底开工建设。届时，根据世雄房地产开发有限公司的承诺，整个住宅小区的主体工程施工、屋面工程、内外粉刷工程将于2012年底前完成，配套工程的所有污水管道、道路硬化、绿化、照明工程将于2013年2月底前完成并验收使用。

然而现实是骨感的。“小区建设没有如期进行，交付时间多次延误。截至目前，2016年3月，房地产开发商未能按时交付房屋，拒绝履行合同违约责任。”张先生说。

与此同时，业主一再未能与开发商谈判。世雄公司经过三年多不间断向市政府职能监管部门举报，在各方压力下，向业主交付了少量房屋。然而，房地产的主体和住宅区内外的必要配套设施已经停止。

“更严重的是，该小区17、19、20、21号楼墙体出现严重裂缝等质量问题较多，存在重大安全隐患。开发者不在乎这个。”车主张先生说。

《中国房地产报》记者发现，房地产现场有四栋业主点名的建筑，这些建筑存在地基下沉、墙体开裂、渗水、外墙瓷砖大面积脱落等建筑质量问题。

中国房地产报记者了解到，虽然有少数业主接管了房屋，但小区内建的19栋房屋尚未被房管部门验收备案，消防设施缺失，没有配备消防水枪、水龙带、水管、应急灯、灭火器、安全标志、消防水池等。

一位来自当地房地产行业的人士告诉《中国房地产报》记者:“从表面上看，世雄房地产公司面临的问题是由于销售额下降、内部管理不当、建设资金与返还资金严重失衡，导致房屋交付晚、建设质量差等一系列问题。根本问题是开发商缺乏对房地产市场的必要评估，过于乐观，急于投资，导致最终尾未完成，没有实际化解风险的能力。”记者从当地政府相关部门获得的信息印证了此人的判断。

中国房地产报记者查阅相关政府信息时发现，世雄房地产开发有限公司在2015年第二季度张家界市地方税务局发布的欠税失信公告中赫然列名，欠税余额达640多万元，因信用不良被列入黑名单。此外，该公司于2015年被张家界市房管局列为重大社会稳定风险评估项目，并上报市稳定办。

为进一步证实世雄房地产有限公司的上述问题，中国房地产报记者联系了世雄房地产开发有限公司，但在新闻稿发布前未得到公司回应。

桂花园:开发商欠债了，跑者去了大楼

中新社记者贾在张家界报道，3月9日至10日，张家界市永定县人民法院连续两天召开小区业主协调会，解决未完工程收尾费用问题。但业主在会上没有达成一致，协调会再次失败。

桂花园社区是张家界市著名的烂尾楼社区。它位于张家界太丁路和八达路的交叉口。占地3万多平方米，建筑面积约10万平方米，共有770户。开发商为张家界强明房地产有限公司

目前该项目已售出452套，尚未售出246套。但由于开发商业主郑永明2013年因财务问题出走，至今未完工2年多，小区已被司法机关查封。截至目前，小区主体工程虽已完成，水、电、气等部分已陆续安装完毕，房屋已于2014年5月移交业主，但小区内道路、绿化、排水、地下车库、安防、消防、电梯等基础设施工程尚未完成，入住率不足30%。

据参加永定县人民法院协调会的知情人士透露，桂花园未完成项目的原因是开发商强明房地产有限公司未挪用售房款，未在其他地方投资，拖欠外债高达1.6亿元。

社区留下的整理项目建设资金估计在1600万左右。在3月9日和10日的协调会上，提出了最终的建设方案，即调整桂花园居住区部分规划，在该居住区规划红线内修建一排两层商业立面，收益将超过3000万元，用于桂花园居住区剩余配套设施的后续建设。

但也有小区业主指出，如果再盖房子，庭院空会减少，桂花园小区的共有土地已经共享。业主没有达成协议，最终项目再次搁浅。

据桂花园业主称，该小区购房合同约定交房时间为2013年10月31日，开发商将交房时间推迟至2013年12月31日。到了交房日期，业主发现开发商及其售楼部已经不在楼内空。无奈之下，400多名业主集体上访。在政府部门的协调下，开发商不得不在2014年5月底将出售的房屋交付给业主。

但喜迁新居的业主在收到房子后，发现水、电、气、电梯等配套设施未完成，完全不符合约定交付条件，无法入住。然后群众上访又开始了。

2014年9月1日，《中国房地产报》记者看到，张家界市房管局《关于桂花园住宅小区业主上访有关问题的紧急请示》称，“张家界强明房地产有限公司开发建设的桂花园项目，因逾期条件已移交。工程建设和水、电、气、路、电梯配套建设停止，市政府、市房管局多次上访。”本文建议“满足社区业主的基本日常需求”。“责成公安部门对张家界强明房地产有限公司的法定代表人和股东涉嫌欺诈行为采取强制措施”。

随后，2014年9月11日，《张家界市人民政府市长办公会议纪要》明确指出，桂花园住宅小区的水、电、气等配套建设设施由相应的自来水公司、供电公司、燃气公司等部门制定并安装。永定县桂花园维稳工作组成立，永定县人民法院牵头协调住宅小区最终项目。

据上述知情人士透露，桂花园住宅区未竣工的原因不仅受到整体房地产市场的影响，也受到监督管理部门监管不力的影响。

按照规定，桂花园小区总投资为3亿元，开发商应以总投资的10%全额缴纳3000万元定金，允许开工，但实际上强明地产只缴纳了300万元；另外，根据政府的相关规定，开发商的预售房款不能挪作他用。但由于监管不力，开发商趁机借钱挪作他用，最终导致了未完成的局面。