车建兴红星·美凯龙观察：车建新和车建兴，到底哪位才是本尊？

芮城研究所百大观察

文字|罗甘波

一、红星美凯龙及其红星房地产开发概述

芮城研究所观察到:

红星美凯龙，即“上海红星美凯龙家居集团有限公司”，成立于1986年的一家家具作坊。1991年，“车建新”斥资100多万开了一家红星家具城。从此，美凯龙逐渐在家居行业崭露头角，从此开始在家居金融服务、房地产等领域铺开枝叶。

经过30多年的努力，已经成为国内家居行业的知名品牌。2015年在港股上市，2018年在a股上市，由H+A双上市平台带动，逐渐拓展了公司的发展版图和产业布局。

除了家具和家居，红星美凯龙还进入了金融租赁&商业保理、房地产开发和二手房经纪等领域。

在房地产行业，有三个步骤:

一、公司子公司上海红星美凯龙房地产集团有限公司成立于2009年。家居主营业务跨界到房地产行业已经十年了，现在已经成为行业内综合性的房地产开发商。

二是2019年8月，红星美凯龙宣布在上海设立子品牌“美凯龙爱心家园”，正式进入房地产二手房经纪行业。车主表示“将动员一切力量支持美凯龙爱家”，并自豪地表示，红星地产去年卖出450亿元的房子，今年上半年卖出近300亿元的房子。勇气可嘉，步子太大，再没有事后诸葛亮，感叹。

第三，到目前为止，红星美凯龙在房地产领域的产品线主要是五城综合体“红星国际广场”+购物中心“爱琴海”+田字系列纯住宅项目如“田波”“田玉娥”+商业项目如大渡辉、玫瑰天街+文化旅游房地产项目如尤因南山。

根据可睿第三季度的数据，2019年1-9月，红星地产销售总额为396.8亿元，在全国房地产企业百强榜单中排名第60位。

自2009年以来，来自中国内地的车宗就一直专注于房地产。五大产品线的全面布局及其隐藏的千亿地产梦想，在近两年的高速运行中饱受市场冷遇。

根据a股美凯龙家园半年度报告数据，截至2019年6月30日，美凯龙家园负债总额为715.24亿元，资产负债率为60.47%；根据红星美凯龙控股在上海证券交易所发布的2019年半年度债券报告，公司负债总额为1662.87亿元，较2018年末的1479.73亿元增加183.14亿元，整体负债率上升12.4%。目前高负债、低销售业绩，支撑不了车主们年初1000亿元的战略目标和梦想。

此外，根据近期的意见指数数据，红星地产今年的销售额为660.8亿元，排名第57位，距离其1000亿元的规模还有很长的路要走。尤其是在今年开始的市场巨变下，红星美凯龙的房地产业务这个目标会变得更加难以实现。

于二零一九年频繁收购土地导致本集团负债高企。例如，10月29日，美凯龙以24.8亿元的价格拿下长沙市裕华区092号地块，其中政府要求“开发建设一个集中的商业购物中心，其中投标人自持经营面积不低于10万平方米，自持经营时间不低于10年”。收购的土地量大，10万平方的商场要求10年自持，在美凯龙的商业地产领域并不成功，且