同曦国际 江宁第一商圈之争，谁主沉浮？

今年，南京商业地产最令人担忧的事件无疑是江宁同心杜瑞的关闭。

9月28日，曾被誉为“江宁最高端购物中心”的同心杜瑞购物广场正式停业。未来将重新调整内部结构，转型为家庭大卖场。

在很多人眼里，这似乎只是一个普通的商业失败案例。但其实背后反映的是江宁商业区重叠的尴尬，城市规划的激烈角力，历史遗留问题的纠结，新旧商业势力的殊死搏斗。

是的，这是一场没有硝烟的无声战争。从2004年到2017年，13年了，这个湖还是那个百湖。但是，这场“江宁新街口”商圈宝座的你死我活的较量，已经有了结果。

这个故事，还是从2000年江宁“撤县设区”说起的。

一个

敲诈的野心

2000年12月，经济发展总量和产业规模在南京遥遥领先的江宁县正式宣布“撤县设区”。

刚刚推广的江宁区雄心勃勃，迫不及待地要规划自己的“宇宙中心”，也就是江宁版的“新街口”商务区。当时江宁东山老城区已经自发形成了以大石口为中心，以“金波路-女装街-黄金海岸”为轴线的商业集聚区。被很多江宁人公认为江宁最繁华的“第一商圈”，人流最多的“江宁新街口”。

而年轻的江宁区却有另外一个想法:城市要想跨越式发展，就得向外发展空。“老”东山老城区基础设施落后，城区拥挤老旧，可供开发的土地很少，就像一块已经被粉刷过的画布，承载不了一个全新的、甚至可以辐射未来南京的大型综合商圈。

江宁区最终决定把新商业区放在白家湖的东侧，也就是所谓的“南京迈阿密”。

当时，白家湖西岸的别墅区早已声名鹊起，凤凰台市民广场初具规模，区域高端消费者初具规模。此外，白家湖位于江宁市中心，可视为南京南门的延伸。所以当时江宁把未来的“新街口”放在白家湖是明智的。

滨湖附近新商业区的高起点和慷慨规划，让一家“本地蛇”房地产企业嗅到了商机。这家房地产公司是同熙。

2001年2月，实力日益强大的同熙集团开始进军房地产，成立了南京同熙房地产开发有限公司..逐步形成了以房地产为龙头，商业运营为支撑的产业链，涵盖房地产、商业、铝工业、广告文化等。

同喜当时虽然开发了几个住宅项目，但野心远远不止于此。同心的最终目标是通过一系列的运营，积极参与江宁新商圈的建设，一口气“吞下”数量惊人的土地。

同心迅速规划商业地产帝国的版图:在近100万平方米的江宁新商圈，只有同心集团参与了6家大型主题商场、3家四星级酒店、1家五星级酒店的规划建设。60%的市场份额足以确立同熙在新商圈无可争议的主导地位。事实上，希童也非常渴望成为江宁生意的“老板”。

根据规划，双龙大道沿线的白家湖东岸将成为大型企业和酒店的聚集区。其中，白家湖东北角的胜泰路与东南角的凤凰港商贸城交叉口，很可能成为江宁未来的“新街口”。当时鲜为人知的圣太路恰好位于“同熙商业帝国”境内。

可谓:生于，生于？未来的“江宁新街口”只能有一个。所以，同心决定加快速度。

2

盛泰路的衰落

童曦一开始的身手真的很快。而且它的目标很明确，就是自己打造一个新的商圈。为了区别于南方的百家湖-凤凰岗商圈，同心大胆提出了“盛泰路商圈”的概念。

2004年5月1日，同熙假日百货开业，被业内视为盛泰路商圈开业的开始。

2011年12月16日，同熙万商城开业，与假日百货整合，定位江宁第一时尚百货。

2014年8月3日，同熙杜瑞购物广场开业，以其豪华的定位填满了江宁的高端商务空。

至此，同熙的三大商业项目在盛泰路和双龙大道交汇处实现了“合力”，以三大支柱的霸气姿态宣告了盛泰路商圈被同熙帝国垄断的时代的到来。

这只是开始。同喜内部人士表示，同喜将陆续出现四、五、六期。建成后总营业面积将超过50万平方米，定位将高于一期。“在第四个时期，我们将建造一个充满植物的耀眼世界。逛商场就像逛原始森林，到处都是世界级的奢侈品店或者高端的私人会馆。”。

有趣的是，早在2011年规划同熙杜瑞广场时，也透露“项目定位类似德姬，主要从事国际大品牌”。但当它在2014年开业时，它变成了一个“轻豪华”的位置。只有阿玛尼Collezioni，Just Cavalli，Patrizia Pepe，阿玛尼牛仔裤。

对于“补”空店，商场在六楼开设了面积约1万平方米的同熙美术馆，试图搭建书画收藏交流平台。然而，业内有人尖锐地指出，这种面向40岁以上人群的“大画廊”模式，与杜瑞自己强调的“年轻、时尚、高端”的定位相冲突。另外，商场内部动线狭窄，没有跳出“传统百货”的框架，体验感还是比较欠缺的。

然而，当时的童在餐饮娱乐业态招商方面取得了巨大成就。介绍金艺影城，江宁第二家IMAX影院，南京第四家IMAX影院，有自己游泳池的大型健身中心，江宁超大型米乐之星KTV，江宁第一家BHG精品超市，以及一批名牌餐厅。

“童希瑞是为江宁的商业模式打造的”。同喜相关人士曾表示:“同喜是2004年南京市政府规划的作为南京百家湖商圈的龙头，江宁区多次肯定同喜地产在江宁的巨大影响力和商业领导地位”。

当时江宁的GDP在退出县城十几年后增加到700多亿元，七倍多；财政收入增加到100多亿元，增长20多倍。大量新富阶层和中产阶级的出现，为地区购买力注入了强大动力。在盛泰路商圈陆续开业的同熙百货三大商业体，从“低、中、高”三个层面覆盖不同的消费群体，在最短的时间内解决了江宁的规模化经营问题，满足了江宁日益增长的本土消费需求。

在2013-2014年的鼎盛时期，同熙高调宣布，未来三至五年内，同熙地产将平均每年开发30万平方米的房地产，其中商业地产平均每年不低于4万平方米。此外，长190米的主塔“江宁一号”(又名同熙国际广场)将继续建设，建成后将成为“江宁第一高楼”。

然而商业地产的战争是残酷的。在盛泰路商圈还沉浸在“垄断江宁家庭消费”的梦想中的时候，往南不到2公里的地方，曾经待开发的不毛之地早已挤满了掠食者，他们已经做好了进攻的准备。

今天回头看，你会发现，佟熙称霸江宁的生意是多么的短暂。短短十几年后，盛泰路商圈不得不放弃“江宁新街口”的宝座，给它一个拥挤而真实的商业之王，离地铁只有一站之遥。

一度占据江宁消费半壁江山的盛泰路，不可避免的没落了。

三

白家湖的进展

目前，国内商业房地产的主要突出矛盾是增加供给但增加同质化的矛盾，以及增加人民收入但满足不了消费需求的矛盾。在电子商务的冲击下，近年来各地出现了“关门潮”。传统的实体商业虽然举步维艰，但依然充满了无限的挑战和希望。

解决大型商业企业问题的办法是，不能只停留在过去的传统经验上。而是要打破旧的，创造新的。通过场景的营造和IP的引入，需要加强线下体验业态的策划和招商。通过场景、情境、感受来吸引客户。打造定位清晰、充满活力的“商业生活”。

所以商业地产商首先要考虑的问题是新商圈的150万消费者。他们最渴望的消费模式是什么？如何才能充分释放每年80亿的预估购买力？

好在2016年正式成立的百家湖商圈做到了。正是因为体验是主导，多元化是支撑，白家湖-凤凰港商圈才使得江宁商圈告别了单一的传统超级百货模式，形成了过去跑路的盛泰路商圈的“一炮而胜”。

但市场上也有传言:“也许是因为同熙是盛泰路唯一的一家，会激起更多想要进入百家湖的潜在竞争对手的斗志”。江宁区有业内人士坦言，“当时我就想先建盛泰路，满足江宁人的消费。新商圈真正的中心在白家湖凤凰港，因为规划起点比较高，涉及多家开发商联动，所以整体启动时间比较晚。

如果传言属实，那么“江宁新街口”属于多年前内部敲定的白家湖东南角凤凰港商圈。当盛泰路商圈以为可以暂时坐以待毙、放松心情的时候，以凤凰港为核心的百家湖商圈突然打破沉默，吹响了号角。

2009年，金鹰和1912集团宣布进驻凤凰港。

2011年12月，百家湖1912实现100%街头运营。

2015年7月3日，江宁金鹰开业。介绍南京最大的Gmart精品超市，中国第一个双主题动漫园，亚洲最大的室内外体验园，华东第一家阿迪达斯Homecourt概念店，耐克高级体验店。短短三天，就吸引了30万乘客。

2016年2月26日，南京最大的2500平米ZARA店正式开业。标志着江宁金鹰快时尚品牌阵容初具规模。

2016年9月28日，“商城姐姐”吴经营的京丰金茂开业。购物中心+空 28米无柱中庭的水幕令人叹为观止。H&。m，优衣库，Forever21，曼咖啡，威尔士健身，星巴克，外婆家，赤坂馆，丝芙兰，蓝蛙，南京大品牌，施华洛世奇，CGV电影院，优优厅，明星党KTV，it，金宝贝，王新茶餐厅等。大部分是第一次进江宁。

2016年9月28日，聚焦“全家亲子消费”的21世纪太阳城正式开幕。引进美国好莱坞魔术工作室，打造国内首个2万㎡的沉浸式室内主题公园“圣诞魔术城”，主题场景有守护神殿、魔法学院、卡蜜拉广场、冰雪与熔岩隧道等，国内魔术主题表演尚属首例。

2017年4月，完成了1912年白家湖的第二次升级。一个“欢乐摩天轮+水上娱乐+蒸汽火车+荧光沙滩+浪漫餐饮+时尚零售”的“反商城”体验板块，以惊艳的外观重塑江宁的商业姿态。“东方的迈阿密”赢得了它的名字。

算上今天的白家湖-凤凰港商圈，依托2500亩白家湖水域作为景观资源，1912年12万平方米的京丰+13万平方米的金鹰+20万平方米的太阳城+3万平方米的白家湖总商业量接近50万平方米，远远超过太虚同熙“三巨头”的两倍多。更重要的是，前者在场景和体验上几乎碾压了后者。

以京丰金墨为例，自开业一年多以来，通过举办恐龙展、变形金刚展、熊猫萌部展等一系列活动，将流行主题IP与商业之美完美结合。不断创造场景，改变主题，聚集人气，回馈商家。此外，邓超、郭嘉玲、方大同、戴佩妮等明星空健康活动在年轻消费者心中奠定了“金茂不仅仅是一家商场”的潮流圣地标签。现在商场月平均客流量已经达到100多万。

可以说是走智能体验式购物中心路线的京丰，在平坦街区内斩杀血路的百家湖1912，或者是打造一站式全家消费航母的21世纪太阳城。从策划开始，他们就定下了错位和良性互补的基调。没有陷入商业同质化的恶性竞争，百家湖商圈的格局得到了丰富和完善。

当盛泰路商圈的商务人士继续幻想、沉迷于自己能牢牢把握10多年固定消费群体的信心时，“江宁新街口”的宝座几乎一夜之间悄然易手。

最后，在白家湖新商业力量的巨大冲击下，迅速失去人气的胜太路商圈有点“吃不消”。

2017年7月1日，红阳集团与同喜集团举行签约仪式。宣布红阳家居江宁店将全面接管杜瑞购物广场，填补了白家湖地区没有大型专业家居店的空空白。

9月28日，同喜杜瑞宣布停业，开始内部转型，正式拉开了涅槃重生的序幕。

巧合的是，9.28正好是一年期前景枫金摩的开放日。

“左手胜泰路，右手胜百湖”。一个时代结束了，另一个时代开始了。