马光远微博 马光远：为何你不懂？——再谈房地产“变天”

每年这个时候，各种房产报告密集发布，也是各种大神预测房价走势的旺季。面对各种报道和预测，你如何平息内心的焦虑和恐慌？

今年房价走势我就不多说了。从目前的情况来看，我所说的房地产市场“六月坏天气”已经成为事实，市场基本面、情绪、游戏力都在变化，这是不争的事实。

但是，让我感到特别遗憾的是，有人把我的“坏天气”解读为“暴跌”甚至崩盘，还有人不断在我的微博或公众账号上留言，问:为什么还没有崩盘，这很遗憾，因为我从来没有判断过中国的房地产市场短期内会崩盘。

谈到在中国房地产市场一直流行的“崩溃理论”，我总是用“三个100%”来回答:

第一，中国房价100%过高，否认房价过高不现实。但如果影响房价的因素依然存在，房价会更高；

第二，中国的房地产迟早会100%崩盘，因为世界上所有的房地产市场在经历了非理性的上涨之后都会崩盘。我没见过房地产市场没经历过崩盘；

第三，我不知道中国的房地产什么时候会100%崩盘，因为经济学至今无法回答和预测资产价格什么时候会崩盘。那些吹嘘自己预测房地产崩盘正确的人要么是疯子，要么是骗子。那些把我归类为“破产者”的人，要么是急需提高理解能力，要么是故意侮辱我。

中国房地产市场确实有少数人一直在“坚持”预测房价崩盘，现在还在坚持，希望能成功。但是不要把我和他们归为一类。我觉得是对我的侮辱。

当然，我不是那种坚持“房价总会涨”的人。我认为自己属于实事求是派，对房价走势完全按照自己的判断，不管对错。这是我最后一次写文章解释房地产市场的“坏天气”。

第一，中国房地产市场最大的特点是“差异化”，市场的区域差异特别大。

这一点我在所有文章里都反复提醒过。这意味着价格变动不能一致。北京房价下跌不一定意味着江苏镇江房价下跌。这是一个简单的常识，也是中国房地产市场最显著的特征。

我说的变天，指的是市场气候的变化，预期的变化，房地产市场的大方向和整体温度，而不是全国房价会如何统一，更不是崩盘暴跌。

我总是提到安全城市，价格还很低的城市，危险城市，值得长期投资的城市。

即使在未来，当房地产市场真正健康的时候，一个城市不同质量的建筑价格也会有不同的趋势。以北京为例。未来，北京房价绝对不会涨也不会跌。北京好房子和优质房子太少了。只有稀缺的优质物业，也就是一个城市的“两成”房子才有真正的投资价值。从长远来看，北京的低端住宅和劣质住宅肯定会下降而不是上升。

所以未来的市场分化不仅仅是指城市的分化，还包括开发商、房地产、区域的分化。简而言之，未来真正的投资目标是我之前提到的三个“20%”:20%的开发商，20%的城市，20%的房地产。

第二，你一定要记住，没有什么价格叫做“中国房价”，每个城市房价的变化也是不一样的。

目前在北京周边，我一直说危险区域开始下降，没错，因为这一带的房子都是投资房，这一带的房子不是“住”，而是“炒”。这里只有房子，没有人，也没有鬼。

北京房价下半年开始下跌也是合理的，因为交易锁定，价格锁定，流动性锁定。这个市场不可能不调整；总的来说，去年的热点城市大多属于政策严格的地区。如果政策坚持到年底，这些地区的房价必然会降温。

但我一直提醒，中国房地产无论从基本面还是未来价格走势来看，都更像美国房地产而不是日本房地产。在过去的80年里，美国房价几乎每20年就经历一次深刻的调整，但房价的总体趋势是向上的。

而且一定要记住，中国未来的城市化一定要以大城市为重点，形成至少10个城市群，而不是以发展小城市为重点。这也意味着，在可预见的未来，高质量的核心城市仍将是房价长期上涨的地区。中国好城市真的很少。如果你像我一样每个月至少去10个不同的城市，你一定对此有很深的感触。所以，现在不要投资一些三四线城市。

三四线城市今年合理崛起有两种情况:一是接近核心热点城市或经济基础较好，如镇江、南通、扬州等城市；一个是物价相对安全的城市，比如东北的大连、沈阳、长春，山西的太原，内蒙古的呼和浩特。这些城市的整体房价都比较低，热点压制的时候上涨是合理的。

但是一些存量较大的城市，甚至一些五六线城市，今年都在上升，一定要警惕。这些城市不缺房子。价格虽然低，但只适合自购，不适合投资买房。在这些地方抢购房子真的是一个危险的游戏。要在传递包裹中继续游戏，必须有一个接受者。这些城市里谁是承办人？

第三，我多次谈到安全城市。

有一次，我在一篇文章里专门列出了我认为价格安全的城市，包括广渝、Xi、长安、长沙、南宁、太原、沈阳、大连等等。可以查查我以前的文章。在我看来，无论中国的房地产天气如何变化，至少今年这些城市的房价还是在安全区域，随时买房都是可以的。令我遗憾的是，就连这些城市的购房者都认为我判断他们城市的房价在6月后会下跌，这真的很无语。

虽然我们生活在一个快餐时代，但我仍然希望大家在阅读我的文章和理解我的观点时能够全面准确。北京房价下跌不代表广州房价下跌。这么简单的常识为什么要反复澄清？前两天去了重庆。在我的讲座现场，我明确表示，重庆房价还会涨，还在安全区。买房没问题。不知道大家懂不懂。

第四，资产价格非常复杂，特别是在中国。我一直强调，中国房价是我所研究的经济领域中最复杂的现象。没有人是能完全准确预测价格走势的神仙。

这几年沉迷于各种房价走势的预测模型和权威指标。然而，世界上许多知名经济学家在资产价格趋势上往往被打败，包括发明“凯斯-希勒”指数的诺贝尔奖得主希勒。2003年，他总说中国房价有泡沫。2011年，他多次提到中国房价泡沫严重，也被打。

我从2014年9月30日开始鼓励大家买房。2015年底，我在一篇文章中预测，三大城市房价将大幅上涨。在过去的两年里，我的很多关于房地产的语录都在流传。“如果世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱”；“政府不顾一切救市，你一定同样不顾一切买房”等等。

但是，面对中国房地产市场的走势，我往往感到无能为力，做每一个判断都有很大的压力。面对如此复杂的市场，我痴迷于它，却无法完全掌控它。

我很满意我的预判有一半是正确的。我做出错误的判断很正常，必须承认错误的判断也不少。比如去年“9.30”之后，我预测包括上海、深圳在内的房价不会再涨，结果还是涨到年底；去年年底预测北京房价见顶，第一季度经历恐慌性上涨；我一直在说“环京”地带的危险房价，一季度甚至疯了。

没想到，也没想到，今年五六线的一些城市会抢房子。所以，有人质疑我的预测结果太正常了。我从来没有说过我“百分百”正确，我也没有那么无耻。在资产价格的变化中，“动物精神”是不可预测的，非理性因素没有具体的演化模型，这是每一次资产价格泡沫都难以准确预测的主要原因。

中国人没有经历过完整的房地产周期，中国房地产也没有完成完整的周期。作为一个房地产领域的研究者，我不会像某些人那样天天唱空，天天预测房价崩盘，也不会像某些偏执狂那样认为房价会永远上涨。我沉迷于这个有趣的领域，在智商、知识、专业甚至道德上都极具挑战性。面对威胁或诱惑，我有幸独立客观。我不歌颂权贵，只是为了探寻房价的真相和真实逻辑。名声对我来说就像一朵云。在我有生之年，如果真的能窥见中国经济和房价逻辑的真谛，我的人生有多完美，我能要求什么？