宁波东站 宁波东部新城其实是属于宁波二环

有人说，其实在中心城市宁波，中外三环的雏形已经基本成型。宁波有一个传统的城市中心，三江口天一广场，还有一个发展中心，东部新城，但前者在“内环”之内，后者在内环之外。

内环：机场高架-通途路-世纪大道-南环高架 涵盖范围：老三区市中心（海曙、江北、江东） 在已经形成的内环范围内，基本也就是现在的宁波老三区核心城区范围。值得一提的是，鄞州中心区和东部新城都在内环范围以外。这一点，也正说明，宁波的发展中心，已经从老三区东移到东部新城一带南到南部商务区一带。

从只有一艘航母开始，发展陆海空

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整个内环内，城市发展已经基本覆盖到各处，无论是商业、医疗还是教育，配套都已经十分完善。最大的交通问题，也在内环高架（机场路、南环路）、夏禹开快速路开通之后得以缓解，不久的将来随着世纪大道、通途路快速路化，再加上宁波地铁的迅猛发展，城市交通的问题势必得到缓解。 而从稀缺性来说，随着城市的发展，内环范围内的可售房源数量会越来越少，但人们对居住在市中心的愿望却不会减少。所以，内环内的房价会相对稳定。未来的新出让地块和新售房源价格可能会更高。 从目前的价格体系来看，未来几年内，市老三区核心中心区的价格或会达到30000元/平方米左右，而三江口一带的价格则会超过50000元/平方米。

中环：北外环-东外环-鄞州大道-秋实路（甬金高速连接线） 涵盖范围：鄞州中心区、东部新城、高新区、北高教园区、湾头区块、奥体中心、姚江新区、高桥、集士港、古林、石锲、下应、潘火 宁波的内中外三环中，只有中环是尚未形成全部高架快速化。但是，从目前的道路发展和短期规划来看，秋实路（甬金高速连接线）是中环最主要的组成部分。结合宁波城市发展和外环的绕城高速路径来看，中环的范围或将囊括集士港（秋实路以东）、姚江南岸（古林高桥片区）、姚江新城（北外环以南）、东部新城、鄞州中心区和下应东南新城几个部分。 从价格来看，东部新城是中环范围内价格最高的区域，东部新城的价格会稳定在20000元/平方米上下。这也是被认为这个价格实际上应该属于“内环”的位置。基本上，市中心核心区的房价都在20000-50000元/平方米左右，部分楼盘单价甚至超过50000元/平方米。其次南部新城鄞州中心区也稳定在20000元/平方米上下，与东部新城持平，相差不大。 而宁波城西板块由于供应量较大、商业配套暂未完善，区域价格比其他中环以内都价格低很多，也是全市最便宜的。最近热销的联合地产天逸湾，上个月的成交均价在9000-10000元/平方米左右；浙海商业广场也推出了56万元起的特价房，其余房源均价8000元/平方米；格兰星辰均价也在8000元/平方米上下；宝莱橙品湾的均价也在8500元/平方米上下。城西价格与江北洪塘姚江北区域价格基本持平。由规划分析，姚江新城未来有4号线、5号线、8号线、K2四条地铁经过，区域待开发优势明显;东部新城也有1号线、5号线、7号线、K2四条线经过，现已成宁波最有优势的新城;南部新城附近有3号线、5号线、8号线、K1四条线经过，3号线和5号线都经过鄞州中心城区，8号线主要经过东南新城;中心城区-高桥片有1号线、5号线、6号线、8号线、K2五条线经过;高新区有5号线、6号线、K1三条线经过，5号线和6号线在江南路有换乘点。

相对而言，谷林和纪氏港可能是环城南路快速路西延最明显的受益者。环城南路快速路西延开通后，从纪氏港开车到鄞州区政府仅需20分钟左右。目前吉时港的核心价格只有9000元/平米左右，对于刚刚需要的买家来说还是比较有吸引力的。宁波地铁线路除高桥镇外，海曙、江东老城区密度最大。将有五条地铁线穿过高桥镇，1号线已经开通。1号线高桥地区的地铁站包括高桥西、高桥、良渚、泸岗和徐家槽-长乐。此外，规划中1号线、5号线在芦岗站换乘，5号线、6号线在徐家槽站换乘，1号线、K2线快车在高桥站换乘。地铁线路密集，交通网络便利，地块成为土地市场的新宠。大多数刚性需求者比高收入者更愿意搬到价格相对较低的副中心，如姚江新城和姚南地区(高桥和谷林地区)。此外，高桥也计划作为一个新的城市副中心，因此区域发展是可以预期的。

外环:环形高速公路

覆盖范围:横街、姜山、武乡、慈城、骆驼、镇海古镇、徐梅、云龙、东钱湖

在宁波城市发展的今天，城市周边的高速公路已经普遍成为大家眼中城市与城市的分界线。环城高速的外环也是一条环线，与楼市的发展速度基本一致。除了西向，目前价格一直比较稳定。目前，房屋主要集中在石壮镇海新城吴乡鄞州大道以南、唐红、谷林积石岗和高新区。

在几个地区，鄞州大道以南和环城路以北的地区由于起步早，靠近鄞州南部商业区，价格相对较高。目前主要在漳州大道以南销售的全球城市均价在1.3-1.5万元/平米不等；中海国际均价11000元/平米左右；融安袁玉娥的均价约为14000元/平方米。

未来几年，鄞州大道以南也将享受地铁3号线开通带来的便利。鄞州南部商业区很可能是外环主城区最发达的地区之一。但由于这些利好信息是近几年提前消费的，未来对房价的实际影响不会太大。瑶江新城是外环另一个城市唯一的副中心。这也是未来发展潜力最大的地区。今年8月，市委、市政府发布了《关于建设宁波电子商务经济创新园区的意见》，该园区由宁波北门户商务区、千阳互通区和姚江新区启动区5号地块组成。扩建面积约7平方公里，包括宁波电子商务物流中心和姚江新区启动区6、7栋。联动区域为宁波电子商务城“一城两区一中心”的海曙园区和市内其他电子商务工业园区。宁波银行科技大厦也已落地动工，与电信合作的大数据平台已进入筹备阶段。GXG、博洋、中烟、妈妈、乐视等一批总部经济品牌电商项目落户，新街大厦、GXG时尚大厦、静海大厦、聚信大厦、瑞福商务大厦、燕化大厦、盛悦科技大厦、盛达控股总部大厦、博洋家纺大厦、妮塔钟鼎总部基地大厦、宁波企业家协会大厦、绿地智慧新城等14座总部商务大厦正在建设中。

在宁波电子商务经济创新园区管委会的大力推动下，瑶江新城将引进商业综合体、企业总部基地等。，各大公司也将陆续进入北门商圈。瑶江新城已经成为名副其实的“生产生活一体化”新中心——工作和生活在一起，周边生活设施齐全，大大降低了交通成本，提高了幸福指数。大力发展以创新创业和科技转型为支撑的城市工业区、以生产性服务业和流动经济为特色的门户商务区、以奥林匹克体育中心为依托的城市公共活动区、以生态社区和特色商业为核心的生态住宅区，最终代表宁波市成为以体育、商贸和休闲旅游为特色的优质专业城市副中心。