大坪二手房 大坪商圈内现房，全重庆限量364套，值吗？

近年来，重庆核心区的土地供应呈现出这样一种趋势:不仅土地供应量小，而且地块面积也相对较小。榆中的土地特别稀缺。

14年到现在，榆中只供应了455亩地，18年19年连一块地都没供应。因为土地足够稀缺，所以渝中的房价一直在重庆的前列。

前不久，渝中有个项目不经常开，我就决定去打听一下。就是今天的主角——天空空云环境。

核心区域，真正的改善，完善的配套设施

天京空云京位于大坪龙湖时代天街附近，医学院旁边。

当你离开1号线尤氏路地铁站2a出口时，你可以看到两栋47层的超高层建筑，已经封顶。

该项目由先锋+华宇+徐汇共同创建，先锋负责项目的具体创建，华宇的子公司第一太平戴维斯负责项目物业，徐汇负责销售。

整个项目体积相对较小，占地20多亩，总建筑面积约8万平方米。只有两栋超高层建筑，总高度47层，共364套，容积率4.15。公寓只有两种户型，套房115平米，套房177平米，4户5梯，房子干净。现有房屋预计2020年6月交付。具体价格还没出来，现在云镜的销售中心已经开业了。预计将于11月21日举行产品发布会。

天空云镜有这些亮点

1.这个地段的核心足够稀缺

大坪位于五大传统商业区的中部，被视为核心枢纽，可以快速到达东南西北所有地区。2018年，城市轨道交通主站前10名的车站是你，大坪排名第7。

榆中本来土地供应很少，像大坪这样的地方很少。

2.交通便利，通勤时间缩短

步行5分钟到尤氏路站，三条轻轨随意换乘，公交线路非常密集。

3.强大的配套设施

商业方面，步行几分钟是2018年重庆第一个零售的商业体——60万平米的龙湖时代天街，满足各个年龄段的需求，吃喝玩乐应有尽有。

3公里内还有万象城、英利大龙城、协鑫新港广场、重庆天地等商家。

学校方面，周围有13所小学，9所中学。其中市级重点小学5所，市级重点中学2所。比如谢太子小学，马家铺小学，育才中学。

至于医院，开车10分钟到3家三甲医院，8家专科医院。

这些强大的配套设施是核心区的优势。

4.错位竞争

定位提升，四居室设计，五梯四户，大平周边，这样的项目很少。九龙坡还有2梯6户，虽然楼层没那么高。定位高端提升也有劣势。价格越高，潜在用户越少，但面积小，共364户。

综合评价法

我讲了一下sky 空云环境的优势:核心位置，交通便利，配套完善，生活方便，是身边为数不多的改良产品。

但是，在成熟的核心区，我们要面对一个问题:周围的老房子。

逛了一圈，周围的老房子都还行。没有特别高的建筑，也有很多小店，所以有很浓的生活气息。从“天空空云界”这个名字可以看出，视野是通畅的。新旧并存是核心地区面临的问题。因为老房子的存在，人才会如此密集，各种配套设施会如此成熟。如果不能接受，就选新区。

核心区还有一个问题，因为地块比较小，容积率比较高，小区的公空房要求不能太高。

综合起来，我们可以发现Sky 空云环境最大的卖点就是核心区各种完善的配套设施，是核心区极其稀缺的改良产品。

关于定价，虽然价格还没有公布，但我们还是得到一点信息:总价从300万开始。

套房内部115㎡，建筑面积约150㎡，总价300万，即建筑面积单价2万+。还有传言说建筑面单价23000+。无论是20000+还是23000+，天京空云景今年都是税务所。

如前所述，重庆房产税的税线=起点*

2019年重庆门槛17630元，增值税9%，税号19216.7元左右。

如果把日空云定价定在20000+，明年就要调整税号了，估计不是税务所。如何定价建23000+明年很可能是税务房。

豪宅税是心理障碍，一日税宅是终身税宅。很多只是需要地段的家庭可能会受此影响，选择放弃。

天空云环境适合哪些买家？能不能凑364买家？

长期来看，保持核心区的价值是没有问题的。但是考虑到总价和税房，空云环境已经不适合普通投资者。卖房的时候你就知道税房有多难了。如果明年价格低于税线，投资者也可以考虑115平米的公寓。

总的来说，这个项目适合改善对地段和城市设施有一定要求的人群，也能接受他们周围浓厚的生活氛围。

因为是清水房+现有房屋销售，产品是什么，买家大概心里有底，以后基本不存在维权问题。考虑到现房出售，开发商的总体素质也是可以接受的。

按照链家的说法，大坪恒大资本二手房挂牌价格接近2万元，成交价也是1.8万+。

天空云环境质量应该比恒大的好。整个小区只有364户。在重庆找364卖家应该不难。但是最终的去化学化周期必须根据价格来判断。毫无疑问，今年的税收额度将会上升。关键是明年的税线会不会涨。如果明年不去税线，可以选择明年网上签。

重庆也有很多税务所，是比较优质稀缺的项目。对于有生活需求的人来说，“奢侈品税”问题不大。当然，没有“奢侈品税”。

一切还在等价格出来。