桂林房价 桂林的房价未来要破2万了？刚刚，首宗万元地诞生…

桂林历史上第一次“万元土地”

今天(10月21日)上午，在桂林师范学院新一校区GJ202021地块拍卖中，抢地大战激烈上演，兴金集团最终以6.4801亿元的总价中标。升水率达到27%，底价超过了婺城区的房价，达到10716元/平米。

不仅成为桂林首个楼面价格超过万元的商品房建设用地，更成为桂林市土派新的楼面价格“地王”！

土地成本已经成为房价的重要组成部分

底价是指土地价格除以土地允许的最大建筑面积。每块土地出售时都会有容积率规定，规定了土地的最大建筑面积，也就是说，容积率表示出售时包含在项目销售价格中的土地成本；

商品房最终销售价格包括底价，开发商在拿地时所支付的地价将作为商品房最终销售价格的参考标准之一；而购房者关注地价只是为了预测项目入市的大概价格。

虽然项目的最终售价与位置和产品类型有关，但大家一致认为，高底价项目进入市场后房价永远不会低，地块的开发潜力自然是无限的，所以“底价”自然成为关注的焦点。

今年以来，婺城区商品住宅用地供应步伐加快，但值得注意的是，地价也在上涨。

底价分别为4384元/平方米、4538元/平方米和6403元/平方米，土地为五福市蝶菜区蔡家渡GJ202016、青峰区GJ202019和秀峰区蔡文路GJ202020。

如今是惊人的突破万元，今年1-9月婺城区商品房平均成交价格仅为9000元/平方米。

在接二连三的“地王”冲击下，桂林楼市还能稳吗？

现场:不到之前，张泰兴进入“双人转”第三季

根据边肖在土壤拍卖现场获得的信息，此次土壤拍卖有四家房地产企业报名，与之前七八家大牌房地产企业齐聚一堂的土壤拍卖相比，显得有些冷清。

GJ202021地块登记情况:

边肖与几位熟悉的房地产企业投资推广人员沟通，普遍反映该地块地价过高，上报总部未获批准。

拍卖师一宣布开始，安丰地产18号就率先竞价，拉开了这场历史性地球拍卖的序幕。

之后1号星锦和11号张台轮番发帖，都表现出必胜的信心，标语牌之间几乎没有犹豫。

土壤拍摄现场图

这一对“仇人”从今年开始从滨北杀到嘉善，再到今天的忠厚。可以说也是拜他们所赐。

在战争的后半段，1号和18号被留下来互相竞争。最终，星金以总成交价6.4801亿元击败各路对手，结束了139轮地球拍卖。

土地信息表:

剧情分析:拍这么贵，这么香？

不得不说，这个情节真的是“天价”情节。桂林历史上第一次出现“万元之地”。

关于产品定位，业内人士直言，这么高的土地成本，根本不可能做出最终的置业产品。

该地块的航拍图，来自桂林

而且项目总量太小，高地价意味着对项目的品质、户型、园林设计提出了更高的要求。需要通过大胆创新增加附加值，将项目溢价提高空，以对冲目前高昂的土地成本，否则很难说服消费者高价支付。

从地块位置来看，属于老城区核心区，地块南部有春天湖，毗邻两江四湖景区，未来很大概率会成为榕湖小学的学区。这些是剧情的加分项。

但地块周边环境几乎算不上高端，与之相邻的九岗岭，既是大型老小区，又是城中村，人口混杂，完全不具备高端居住圈的气质。

九岗岭社区

虽然地块朝南是湖，但是和春天湖之间隔着城市的一条支路——九岗岭路，人来车往。如何实现未来在湖边第一排看湖的安全和居住的隐私，值得担忧。

边肖与一位房地产行业的资深人士就这个地方的产品开发进行了深入的交流。他说这么贵的地价说明房价不会低。为了稀释成本，除了上述常规做法之外，还应该在户型的捐赠面积上多下功夫，这是我们常用的“卖单价”和“领单价”的方法。

然而，这种运作模式考验着R&D和房地产企业设计部门的能力。在政府严格的设计标准下，如何为购房者设计更多的礼品区绝非易事。

师范学院嘉善校区实拍

师范学院嘉善校区最后一次本地拍卖成功引发秀峰区楼市一波“蹭热点”。许多房地产企业，不再像过去那样相互竞争，而是竞相发布欢迎新邻居的海报。其实说到底是因为地价上涨导致房价上涨的预期。相信这次也不例外。

但从政策角度来看，7月开始收紧调控将是楼市转向的重要因素，越来越多的城市加入调控升级行列。

在融资层面，8月份发布的“三条红线”监管规定，成了悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。

网络图

虽然目前只在少数房企试点，但加速向全行业传播是大概率事件。对于高负债、高杠杆的房地产企业来说，加快资金回笼、降低杠杆和债务成为首选目标，而加快推盘和打折促销则是必然。

但由于整体消费能力下降，调控政策过重，推广效果仍不得而知。从“金九”的市场表现来看，桂林楼市的销量虽然略有提升，但与正常水平仍有差距。

对于房地产企业来说，第四季度会有一次“购物”。“龙头地产企业”可以三折卖房，但那些中小地产企业呢？对此你怎么看？

桂林市住房协会