轻资产 银泰走轻资产运营 沈国军一口气出售8个项目股权

联商。com:11月1日晚，云南城头宣布拟收购天津银润100%股权、苍南银泰70%股权、杭州海威房地产70%股权、平阳银泰70%股权、杭州理想银泰购物中心50%股权，评估值不高于云南省国资委备案的交易价格。

其中，北京银泰持有天津银润100%股权，苍南银泰70%股权，杭州理想银泰购物中心50%股权，成都殷诚19%股权，奉化银泰19%股权；宁波金润持有平阳银泰70%的股权；中国银泰持有杭州海威房地产70%的股份；宁波银泰持有宁波经济开发区太岳房地产19%的股权。

收购完成后，云南城头将新增8个房地产开发项目，并将对部分被收购的房地产开发项目进行后续投资。

银泰集团出售股份的房地产开发项目清单

据记者了解，此次交易不构成关联交易和重大资产重组。

关于收购的目的和影响，云南城头表示，这些项目主要位于成都、杭州、宁波、温州等经济发达地区，符合公司的区域战略定位和主要业务需求，优化了公司项目的区域布局。同时，公司依靠“银泰”商业品牌和商业运营团队，可以提高公司的商业运营能力。

此外，除杭州理想银泰购物中心外，天津银润、苍南银泰、杭州海威地产、平阳银泰、奉化银泰、成都殷诚、宁波经济开发区太岳地产均纳入公司合并报表范围。

记者了解到，杭州作为银泰集团的重要布局镇，仅售杭州海威银泰国际、杭州临平理想银泰城，未售杭州银泰城、湖滨银泰77。

有业内人士认为，这对沈老板是好事。近几年，沈老板逐渐摆脱了相对较差的资产，但银泰仍有股权，经营管理仍在自己手中。从出售的项目可以看出，沈老板仍然牢牢地把优质资产掌握在自己手中。

双方都有各自的需求

据多家媒体报道，今年6月，银泰集团董事长沈国军访问云南，云南省政府一位领导表示，希望银泰与云南城头集团在会展、旅游、文化产业等方面加强合作。

银泰集团拥有多家境内外上市公司和100多家控股或参股公司。房地产开发经营是其主要业务之一。银泰土地有限公司和北京银泰房地产有限公司主要负责其房地产业务。目前，银泰地产在中国已开发了40多个项目，总开发运营建筑面积超过1000万平方米。该项目分布在北京、上海和成都等10个城市。

银泰官网显示，其房地产品牌主要有银泰中心、银泰城、银泰环球城、顶级酒店、公寓等。

云南城市投资有限公司是一家位于西部地区的房地产公司，主要从事城市建设投资。五年来，他一直在深入培育云南地区，业务收入也常年来自云南市场，只是拿着这次收购把市场从西南推向全国。

记者注意到，云南的城市投资资金也趋于紧张，急需补充“血液”。截至9月30日，云南城头持有货币资金45.7亿元，长期贷款93.16亿元，短期贷款5.18亿元，总负债449.54亿元，资产负债率90%。

据其最新财报显示，今年前三季度，云南城投营业收入31亿元，同比增长525%；净利润亏损4.93亿元，同比下降87.43%。此外，云南城头进一步指出，第三季度营业收入大幅增加是由于“艺术家园”、“柳南村”等预售房产的结转。

沈万红源发布的研究报告显示，云南投资业务已扩展至成渝昆、Xi安、京等西南中心城市和一线城市，基本实现了从“立足昆明，布局云南”到“以云南为中心，向西南和全国拓展”的区域发展战略。

同时，与银泰的收购合作也将弥补其业务上的不足。从其上半年业务结构来看，住房贡献收入26.58亿元，而业务和办公收入不足1.3亿元。

如今，在过度的压力和互联网的冲击下，商业地产进入了“投资难”、“选址难”、“运营难”的“三难”时代。如果不致力于线上线下的探索和精细化运营，未来将没有出路。

“轻资产模式”已成为行业的一大趋势

许多商业地产巨头在受到传统思维和方法的束缚后开始觉醒，2016年开始走上“轻资产”之路。

万达商业

2015年，万达商业推出了自己的轻资产战略，即投资人出地全投，万达出品牌，负责规划、设计、施工、招商、运营、商业信息管理。万达产生的租金收入与投资者分成37%。

以北京怀芳万达广场项目和大连甘井子万达广场项目为轻资产改造后的首批合作项目，万达将以“代理建设+品牌输出管理”的方式，开启快速扩张之路。据悉，2017年后，万达预计将保持每年至少开放50家万达广场的速度，其中40多家将实施轻资产模式。

宝龙地产

2016年初，宝龙地产提出“三轮驱动”商业地产战略，希望增加物业租金收入，寻求多元化的资产管理融资渠道。

2016年5月，宝隆地产与义乌祥云地产旗下的义乌佛堂宝隆广场项目达成商业管理委托及咨询服务协议，成为宝隆地产针对品牌输出管理第三方项目签署的第一份合作协议。宝龙地产主要为义乌佛寺宝龙广场提供开发顾问、物业管理、商业运营等服务，以获取收益。

欢乐城地产

早在今年8月，欢乐城地产就卖出了北京西单欢乐城、上海欢乐城、天津欢乐城、北京朝阳欢乐城、北京中粮广场、中粮地标等6大商业项目。欢乐城给出的出售理由是，出售所得将用于改善财务状况和偿还现有债务。

此举也标志着欢乐城正在从自持物业的“重资产模式”向出口管理和品牌的“轻资产模式”转变。

天津和平欢乐城，欢乐城第一个轻资产出口项目，将于12月24日正式开业。该项目继续面向18-35岁的新中产阶级，并创造特色街区和体验物业。

据了解，欢乐城将以轻资产方式管理和出口天津金辉广场购物中心，建设天津平安欢乐城，并与基金合伙人新加坡政府投资公司分享租金收入和收益分成。

红星商业

2015年，红星商业正式提出资产运营战略。今年9月16日开业的唐山爱琴海购物公园，是红星商业和唐山天朗地产合作的红星商业第一个品牌出口项目。不久前，红星商业的另一个资产管理合作项目重庆爱琴海刚刚开业。

今年红星商业还新增了一批资产管理合作项目，实现了全方位的“介入管理”物业合作，在当地成立了自己的商业管理公司。项目需要土地阶段介入，项目所有前期地块的选址评估、前期上市条件的协商、规划设计、业态、前期投资、建设、后期运营均由已成立的商业管理公司完成。

凯德集团

2016年8月31日，新加坡凯德置地与长沙先锋投资控股集团有限公司签订长沙湘江财富金融中心项目购物中心管理合同，意味着凯德置地将以出口管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理。

凯德提供管理出口服务的合同期限为15年，主要分为两个阶段。第一阶段是在开业前利用总部的资源提供设计投资和资产规划。在第二阶段，当团队在项目中时，CapitaLand将从总部和地区提供支持，并投资系统和劳动力成本。对于不同的干预阶段，服务内容和收费也会相应调整。

凯德置地的“出口管理”定位是打造中高端购物中心，重点在一二线城市等已有业务的城市，选择城市核心区，优先考虑地铁物业。

对凯德置地来说，品牌产出管理将作为长期控股项目的补充，拓展原有的发展路径，通过多管齐下的发展战略扩大购物中心和零售商的网络规模和品牌影响力，为集团增加收入开辟新的渠道。

中海地产

2016年10月，AVIC地产计划以23.23亿元的价格将其10家房地产子公司和一个物业项目的控制权转让给保利地产，交易对手将以人民币现金支付对价。

公司实现了以房地产开发、物业管理、酒店管理为主营业务的业务转型，取得了显著成效。公司继续加大产业结构调整和经营资源整合力度，以房地产投资为先导，努力推动公司通过非公开发行方式收购深圳AVIC房地产、物业和酒店业务，实现深圳AVIC业务的重组整合。

星河尚志

星河商品房的资本化主要通过品牌输出/管理输出、整体租赁、小股交易、第三方合作四种方式进行。

品牌管理输出模式方面，测试项目包括深圳龙华iCO综合社区购物中心、普宁星河COCO城、莆田星河COCO园。该项目由投资方自建物业、星河出口管理团队和技术团队提供支持，提供从前期定位策划、招商、开业到后期运营管理的全过程。

根据星河的规划，未来五年，公司将管理30个商业项目，商业管理总面积超过200万平方米。借助轻资产战略模式，形成快速发展和规模化的优势。

据统计，目前中国有4000多个购物中心，到2020年，购物中心的数量预计将达到1万个。巨大的供应量逐渐进入市场，目前的存量已经饱和。未来的购物中心市场仍然面临许多挑战。因此，对于许多购物中心来说，其购物中心的轻资产产出管理和品牌在未来也将面临巨大的市场竞争压力。

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