中国商业地产 2017中国商业地产发展年度报告

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一年来，房地产行业的转型进程进一步加快，简单粗放的短期开发销售时代已经改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店如雨后春笋般涌现。虽然形式不同，但都指向商业地产已经成为房地产开发商再淘金的另一片蓝海。

数据显示，2017年前三季度商业地产投资热情特别高。其中，国家办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业经营场所11710亿元，同比增长1.4%。

国内消费持续走强，推动商业地产进一步扩张。2017年1-9月，社会消费品零售总额达到26.3万亿元，同比增长10.4%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到64.5%。数据的强大消费力刺激了商业地产的扩张，包括香港地产企业在内的商业地产开发商不断涌向沙滩。

楼市调控政策的进一步收紧，也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情，进而转向保值增值能力更强的商业地产。可以预见，困扰住宅楼多年的投资属性在未来将逐渐弱化，商业地产将成为下一个投资的蓝海。

投资加速，商业地产库存依然存在

与住宅市场相比，2017年商业地产迎来了更高的发展热潮。相关数据显示，三年后的2020年，中国房地产投资交易总额将达到2600亿元，比2016年增长45%。其中商业地产将发挥重要作用，预计2017年至2020年进入市场的资本将达到1万亿人民币。

根据国家统计局公布的数据，商业地产的投资热情更高。2017年前三季度，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月高0.2个百分点。其中，住房增速提高10.4%，增速提高0.3个百分点；写字楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业经营场所11710亿元，增长1.4%。

销售面积方面，2017年1-9月，全国写字楼销售面积3250.8万平方米，同比增长32.7%，销售额达到4447.9亿元，同比增长25.2%；商业经营场所销售面积8197.77万平方米，同比增长23.7%，销售额8620.25亿元，同比增长31.8%。

除了在销售方面保持较大的增长率之外，2017年前三个季度还将有大量商业房地产供应进入市场。统计局公布的数据显示，2017年1-9月，办公楼竣工面积2244万平方米，同比增长36.1%；商业经营面积7322万平方米，同比增长7.5%。

因为同期供大于求，即使需求旺盛，市场的空买入率也没有下降。与去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题依然存在。前三季度，全国商品房销售面积6.114亿平方米，同比增长-12.2%；其中，居住面积32256万平方米，同比增长-22%；办公楼3537万平方米，同比增长6.1%；商业和商业用房1.5504亿平方米，同比增长0.2%。

这也意味着商业地产的库存压力与住宅库存比例的快速下降相比仍然很大。虽然早在去年6月，国务院办公厅就发布了多项意见，允许商业建筑按规定转为出租屋。2017年7月，12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但从数据端呈现的数据来看，商业地产的去库存化还是需要更多元化的思路。

在合租时代，商业地产租金小幅上涨

回顾过去10个月，投资发展和消费需求的演变推动了商业房地产的快速增长。再次吸引投资者和开发商目光的商业地产，似乎有很强的回归倾向，未来升值潜力值得期待。

商业地产的回归，首先体现在写字楼和商铺租金的上涨。2017年1-9月，“双创新”效应持续发酵，TMT行业快速发展，也直接导致写字楼租赁需求强劲增长。

从北上广深等一线城市来看，2017年前三季度由于租房需求旺盛，这些城市的房租普遍上涨。以北京为例，全市及五大核心商务区写字楼市场需求增加，租金继续适度上涨。有效净租金391.3元/月/平方米，同比增长2.6%。在上海，许多新的商业区已经逐渐成熟，因此许多企业选择在租金和交通更具吸引力的非中心商业区落户。受此影响，上海中心商务区写字楼租金环比小幅下降0.3%，非中心商务区写字楼租金环比上升1.3%。

就空入住率而言，共享办公空间的加速入住对写字楼的空入住率起到了积极的作用，这也是写字楼租金上涨的原因之一。以二线城市重庆为例，联合办公运营商的触角已经从普通的商业园区延伸到甲级写字楼，成为市场需求的重要来源。

此外，作为商业地产不可或缺的一部分，购物中心在过去几个月的表现也是非常出色的。面对日益激烈的市场竞争，许多核心商业区的购物中心进行了升级改造，优质购物中心的空入住率持续下降。得益于此，房租也上涨了，尤其是一楼。2017年第三季度，广州品质购物中心一楼平均租金水平达到702.5元/平/月，环比小幅上涨0.1%，同比上涨0.6%。

此外，非核心商圈也有突出表现。随着城市的不断向外发展，零售商继续看好非核心商业区和郊区，这使得该地区购物中心的入住率逐月持续上升。

2017年前三季度，全国居民消费价格同比上涨1.5%。其中，教育、文化、娱乐增长2.5%。在消费升级的背景下，酒店业也交出了更好的答案。酒店数据提供商STRGLOBAL的数据显示，截至2017年7月，中国酒店入住率同比增长4.8%，平均房价同比增长0.5%，每套可售房屋收入同比增长5.3%。这也是RevPAR首次实现正增长。

体验创新，存量资产盘活新的消费需求

从2010年房市调控开始，商业用地供应增加，大量企业转型开发商业地产。这也导致商业地产供应激增，主要是购物中心、城市综合体和办公楼。企业不得不面临高库存和同质经营等困难。

从商业地产的现状来看，传统的“短而快”的开发销售模式是不可持续的。为了在众多项目中脱颖而出，许多商业地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营。这也造就了2017年商业地产行业的大量开花。

最直观的感觉就是购物场所从过去的单一零售“脱胎换骨”，逐渐增加体验式业态的比重。随着消费者需求的日益多样化，购物不再是商场唯一的“表达”方式，而是在休闲、体育、娱乐、餐饮、培训和教育等方面呈现出更多的消费需求。

对于运营商来说，体验式商业地产通过营造购物场景，可以最大限度的吸引消费者，具有较强的聚集客户的能力。另外，客户群问题的解决带动了其他业态的消费，缩短了新项目的市场培育周期，有利于销售。

2017年7月，欢乐城开始在北京和上海测试“智慧商圈”，打造体验式购物中心。消费者只需用支付宝扫描口碑码，即可享受优惠信息展示、绑定会员卡、在线排队、智能泊车、场景推荐等服务。

远在香港的商场也感受到了这种体验式趋势。在过去的19个月里，为了满足消费者的多样化需求，香港金钟太古广场调整了投资策略。不仅引进了30家新企业，还使餐馆数量翻了一番。同为香港商业地产企业的九龙仓、希慎兴业等公司，也在各自的商场中增加更多餐饮休闲业务。

应当指出的是，商业地产的巨大存量刺激了新形式的兴起，如长期租赁公寓和联合办公/[/k0/】。数据显示，中国住房租赁市场目前的规模为1.1万亿元，到2025年将达到2.9万亿元，到2030年将翻一番达到4万亿元。

长期租赁公寓发挥着非常重要的作用。2017年，长期租赁公寓的市场规模将超过4000亿元。这也吸引了房地产中介、酒店开发商和互联网创业公司的加入。而碧桂园、龙湖、保利、万科、凯撒等品牌房地产企业等房地产开发商也开始加快押桩，在股票时代进行创新空。

此外，联合办事处在2017年实现了爆炸性增长。从视点指数得到的数据来看，全国约有2300家联合办公企业，平均每天诞生3家企业。2017年，中国联合办公的潜在市场将超过3万亿元。

体现在商业地产领域，很多企业甚至在自己的购物中心搭建了联合办公的业态。如龙湖地产旗下的联合办公品牌“一展空房”已在北京、成都、上海的天街商业开业。

融资趋紧，房企探索新的资金渠道

另一方面，很多商场经营状况不佳，租金无法覆盖运营成本，空设置严重。此外，聚集的办公楼也是一样的，缺乏个性，导致供应结构与租户需求不匹配的情况。至于商业地产的核心财务问题，国内商业地产开发商资金沉淀严重，融资方式还是比较简单的。

2016年10月，国家发展改革委还发布了《关于在企业债券审核中实施房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行商业房地产项目的企业债券。2017年，证监会修订了相关规则，规定上市公司再融资不能在融资后18个月内启动，次新股再融资将受到限制。另外，融资金额不能超过上次发行股份的20%，使得一直被资金困扰的商业地产处境更加艰难。

随着融资范围的不断缩小，资产证券化已经悄然成为商业地产的一种金融创新工具。2017年1月20日，大新房地产晨会信托基金大新商业信托成功登陆新加坡证券交易所主板，成为中国大陆首家民营商业房地产企业信托基金。这也刺激商业地产企业展示其神奇的力量，探索在海外市场融资的途径。

根据SGX的数据，目前新加坡约有43家房地产信托公司和商业信托公司，总市值为530亿美元。很多都是中国企业发起的，是纯中国资产在新加坡上市的房地产信托。在国际房地产投资平台新加坡的帮助下，越来越多的国内企业重振了资产池。并利用返还的资金拓展其他业务，从而实现商业地产由“重”到“轻”的转变过程。

除了疏通国外的资金渠道，很多企业也在国内积极寻找突破口。一是10月中旬，新公寓破冰租公寓REITs，计划发行2.7亿元的股权REITs产品；然后10月23日，央企出租屋首只REITs和首个置物架发行的REITs产品也获批发行，保利地产为发行方，产品总规模50亿元。这也意味着租赁住房配套融资的长效机制已经破冰。

行业分析

回顾过去的一年，2017年中国商业地产发生了许多影响整个行业的重大事件。短短四个月，潘石屹以85.14亿元的价格，清仓了他曾经珍爱的上海虹口SOHO和凌空SOHO；王健林设定了1亿元的小目标，他以199.6亿元的价格将净值为331.76亿元、总建筑面积为328.63万平方米的酒店资产包出售给R&F。

看看看吧空有人脉，留下来的人会继续坚持下去，从再开发变成再运营，变得更加理性。2017年，中国商业地产将进一步优胜劣汰，淘汰过去，拯救未来，并将出现许多新的做法和探索，推动行业发展。

商业地产创新支点，原创IP盛行

在IP兴起之初，它只在游戏、小说、电影等文化创意行业有很高的话语权。随着消费需求的升级，逐渐衍生出一种对同一文化、同一族群的认同和渴望。因此，IP的商业价值逐渐受到重视，成为原始格式的主要发展脉络。

商业交易的核心因素是稀缺性，稀缺性发生的地方，就会有交易入口。对于一个好的商业IP来说，不仅能瞬间击中大家的情调，产生源源不断的话题，还能带来自己的流量，带动相关格式的发展。

大IP如哈利波特、机器猫、迪士尼等是植入商业地产的首选，如购物中心主办的线下IP主题展。2016年朝阳欢乐城开始提出“自IP”，并先后举办哆啦a梦展，与原品牌“我的皇帝睡觉”合作举办实景等。

2017年8月26日，朝阳欢乐城建成“仙剑城”，仙灵岛、仙剑客栈、水月宫。这些从小玩游戏看电视剧长大的年轻人，对仙剑的认同感很大，消费能力也很大。其次，借助VR等新兴的沉浸式娱乐方式，还原粉丝心中的经典场景，也成为商业IP的核心亮点。

根据欢乐城提供的数据，“仙剑城”开业后的前两天，朝阳欢乐城的客流量和销售额分别增长了11%和26%。

随着“互联网+”的日益普及，新一代的新通信模式和IP不断涌现。2017年“五一”黄金周期间，广州贾政广场利用户外广场打造了两大活动“贾政野餐季”。其中，“贾政野餐季”已成为国内商界为数不多的成功原创IP活动之一。

结合自身商业项目的特点打造自己的IP，不仅能给消费者带来愉悦的体验，还能转化为经济效益。这也成为了创新使用IP的新思路。

内资港资房企竞争，商业地产谁会赢？

2017年，随着香港竞争的激烈，国内房地产企业和香港企业将游戏场所转移到内地，相当一部分重点放在商业地产上。

“规模就是江湖地位”，这是大陆商业开发商普遍信奉的金科玉律。但在香港企业看来，商业地产企业增加利润空的唯一途径就是通过精细化管理，增加商业自持比例，稳定现金流收入。

港资地产企业中，恒隆、新鸿基、九龙仓、太古是精细化经营的代表，也使其在大型商业项目供应井喷、行业租金下滑的大环境下，保持良好的租金收入和商业地产市场影响力。以九仓为例，在2015年初的业绩会议上，相关管理层宣布，商业地产将是九仓未来在内地发展的重点。它希望在五年内，内地商业地产的营业额能占整个集团的30%以上。

根据2017年中期业绩报告，太古地产净利润增长176.78%，利润147.63亿港元，上半年租金总收入55.55亿港元。其中广州和太古汇越来越好，半年内零售额增长13%。

但是大陆商业地产开发商的坚持不一样，规模是他们不能放弃的追求。目前我国商业地产行业还处于战国时期，每年新开的购物中心超过300家，足以让一个企业淹没在历史更新的大潮中。

因此，对于内地商业地产开发商来说，如何快速高效地实现分销，抢占市场话语权，是现阶段的重点。

资产优化和转换的范式，以及商业价值的再探索

商业地产的管理是一项技术活动。在这个长期的动态发展过程中，调整和变化总是伴随着它。目前，中国商业房地产行业竞争激烈。一方面，新项目不断进入市场；另一方面，一些过去占据核心商业圈或人流优势的项目逐渐被市场淘汰和轮换。

数据侧显示，2017年上半年，全国20个主要城市商业地产存量达到1.37亿平方米，同比增长16%，预计年存量将达到1.62亿平方米。

在如此大的环境下，如何对这些现有资产进行升级，如何用运营管理的力量激发其商业价值，是开发商和投资者盘活资产的关键，也成为商业地产行业新的审视问题。

在商业股票项目密集创新的试错期，资产优化和转换的初步范式也已形成。很多企业的实践证明，经得起市场考验的项目，在空期间，一定是在规划、招商、培养客户粘性等方面下了很大功夫。消费者定位是首先要解决的问题，因为只有焦化客户才能更准确地把握他们的价值需求。

2017年8月，恒隆地产完成了上海恒隆广场6万平方米的资产优化计划。由于优化项目的完成，商场在2017年上半年取得了可观的租金收入和零售额。

恒隆资产优化最重要的是让客户导向更清晰。上海恒隆广场希望成为新一代高净值人群娱乐休闲的必去之地，也是上海人熟知的奢华高地。因此，在资产优化过程中，恒隆斥资6亿港元对旧装修进行重新设计和规划，为客户创造更好的购物环境；此外，世界上100多个著名奢侈品牌聚集在购物中心，满足高净值个人的消费需求。

目前恒隆广场年销售额可达40亿元，商场写字楼租金收入约占集团总租金收入的1/5，达14亿元。资产优化完成后，租金涨幅明显，平均涨幅在15%左右。

品牌的引入和组合是商业资产优化和转型中最关键的环节。因为在今天的同质化品牌中，数量不是唯一的标准。如何通过品牌之间的巧妙组合不断丰富内容，带来客户流量，是资产优化的归属。

2016年，世茂有限公司对下属商业广场进行品牌调整和改革工作，旨在提高商场整体质量水平，确保商业项目的竞争力。

商业地产资本运营、资产轻战略的道与术

在中国商业房地产业发展的背景下，“重资产”是一个不可回避的关键词。但由于资本沉淀、债务沉重等弊端，过去以量取胜的重资产模式开始失去“光环”。取而代之的是“以质取胜”，即输出品牌管理、资产证券化、保证充裕现金流的轻资产模式。

自2016年8月第一个商业地产抵押贷款支持证券产品登陆中国后，商业地产资产证券化之路被点燃。资产证券化不仅可以解决困扰企业的长期资金来源问题，还可以最大限度地实现商业财产的价值，分散投资者投资商业房地产的风险。

据中央结算公司统计，2013年至2016年，我国资产证券化发行规模逐年增加，从2013年的300亿元增加到2016年的8600亿元，增长近28倍。截至2017年上半年，全国共发行资产证券化产品4884.1亿元，同比增长68.87%，市场存量14624.78亿元，同比增长66.48%。

在房地产配置方面，2014-2016年三年间，全国共发行房地产相关资产证券化产品97种，总发行规模1644.74亿元。其中，CMBS和准REITs虽然出现较晚，但可谓后起之秀，共发出27笔订单，总规模850.35亿元，占总规模的50%以上，成为房地产资产证券化的主要工具。

商业房地产资产证券化产品的比重也在上升。截至2017年6月30日，CMBS在中国发行7只，总发行规模高达402.62亿元。其中规模最大的是“郭进-金光金虹桥国际中心专项资产支持计划”，规模78亿元。

需要注意的是，2017年，住房租赁市场证券化步伐开始明显加快，魔方公寓、链家自由公寓、新公寓等都推出了相关资产支持计划。

2017年10月中旬，新公寓股权REITs产品成为REITs领域长期租赁公寓的破冰之作，随后10月23日，首只面向央企出租屋的国内REITs获批，总规模50亿元，以保利地产自营出租屋为底层物业资产，采用仓储和货架配送机制。

在2017年的中国商业地产，一些运营管理经验比较成熟的商业地产品牌开始依靠品牌输出来让自己变轻。

工业地产商业色彩:新机遇与突破之路

工业地产作为服务实体经济而诞生，已经成为一个极具吸引力的新投资领域。这个房地产企业的“新宠”，看似与商业地产无关，实则千丝万缕。

产业运营的关键在于提供配套的商业服务。打造产城一体化，在打造园区的同时，引入新的商业业态，提供配套服务，快速培育生活氛围浓厚的工作生活环境，这些商业考量都是必须的。

与商业地产类似，工业地产的回报周期也很长，仅靠行业收入维持收支平衡显然是不可持续的。对于工业房地产开发企业，通常的做法是，60%的土地为工业用地，其余35%为住宅用地，其余为商业或工业用地。

所以，除了保持房屋等快速销售产品的比例以获得足够的销量之外，还需要持有和经营一些物业来赚取租金，或者将各种金融手段持有的物业资本化。

以北辰工业光谷打造的工业地产项目北辰光谷里为例。这个项目是工商驱动的产品。在50万平方米的文创工业园内，约有24万平方米的创意办公室。此外，体验式创意商业街面积6.7万平方米，酒店式公寓面积2.8万平方米，其中自持物业面积近10万平方米。

未来前景

展望2017年底，商业地产未来的发展趋势已经成为各大企业不得不关注和思考的问题。

可以预测，随着城市规模的不断扩大和延伸，主城区或核心商务区的可开发资源将逐渐减少，因此相当一部分商业房地产投资需求将向三四线城市下沉。

目前，三四线城市约占全国人口的53%。与一二线城市相比，三四线城市的购物中心仅占全国城市购物中心的16.5%。一系列数据显示，三四线城市的业务非常大空短缺，这也意味着更大的市场机会。

根据意见指数统计万达年报，2016年开业的商业项目有52个，大部分位于三四线城市。未来几年，虽然1、1.5线城市仍然是商业项目的首选，但昆明、沈阳、重庆等2、3线城市的比例有了很大提高。

大数据等新兴技术的应用也将是商业地产的主要发展趋势。以往酒店、购物中心、写字楼等商业物业的数据采集，都只是商家的POS机输入或人工复制，准确性无法保证。这种粗略统计的负面影响是客户数量、消费者行为、销售情况等。不能一目了然，所以营销推广和品牌调整不能及时跟进。

随着商业供应量的增加，同行之间的竞争变得更加激烈，消费者是商业的焦点。因此，在消费者的多重选择下，商业地产运营商需要更加关注自己的消费需求，大数据发挥的作用不容小觑。

此外，值得注意的是，跨境合作的概念将继续在商业房地产中传播。商业地产在注重传统优势的同时，将触角延伸到其他领域，开拓新的跨境领域空。例如，今年10月，优科工作室与BTG如家快捷酒店合作，开启了创建空办公室的新模式。

可以想象，在未来，商业地产再也不能一招制胜天下。如何最大限度地发挥资源优势将成为每个企业突破和平衡的关键。