商业建筑从商圈、需求、业态等6方面详解商业地产建筑定位

商业地产中的楼盘定位比较复杂，也是一个需要考虑的因素比较多的环节。不同的业务内容对楼盘的要求不同，前期合理定位会大大降低后期项目的难度，避免楼盘定位不合理和二次装修带来的不必要的资金投入。

分析商圈的属性和商业模式

1.商业圈属性

商圈的属性是批发市场、零售市场还是便宜货市场。两者有本质区别。批发市场和零售市场在准入、环境、店面等方面有不同的要求。同时，购物市场应该属于零售业更高层次市场的概念。

由于批发市场货物的特殊性，首先会设置更多的货运电梯，同时会考虑货运电梯更大的载重和载重；其次是渠道设置，由于批发市场往往存在拉杆箱拉货的行为，渠道相对比零售市场要宽。一般来说，零售市场的正常通道宽度为2.4 ~ 2.8米；批发市场主通道3 ~ 3.2米，较大的可能是3.6米。有时考虑到消防出口和人行通道的兼容性，甚至可以是8米，辅助通道一般至少2.4 ~ 2.8米，以满足正常拉货需求。所以早期的建筑定位要特别精准科学。

购物市场作为一个零售市场，对建筑风格和环境的要求相对较高，主要是对店铺的环境要求，比如层高、采光、吊顶、地面装修、店面风格等。，因此有必要创建一些依赖于建筑物的相应特征。比如楼层高度比较矮，设置空管道调节和通风后，剩余可用楼层高度会比较低。这种情况下，环境相对压抑，装修不能时尚，不能另类，不能詹妮弗。

2.商业模式

商业模式，即任何项目开发初期都要考虑什么样的商业项目，比如商业步行街、可以来回行驶的更宽阔的步行街、室内步行街、大型独户商业体或高层建筑下的组团建筑。不同的建筑模型有不同的对应建筑朝向。

市场类别

市场型商业形态，即独立的商业建筑，可以做成简单的框架式结构。后期可以根据铺位的大小，将每一层平面平滑分割。一般手扶梯稍微拉到一边，不影响后期分割的情况下，扶梯可以在中间位置，也可以在外面挂两个等候梯。单户商业建筑往往采用这种框架式的建筑模式进行商业，以方便后期商业的划分空。

百货商店

百货公司的经营形式配套设施丰富，经常考虑以下业务。比如楼上会推出电影院、餐厅、电玩城、儿童娱乐珍品等一些配套业态，对建筑的要求会有所提高。比如在项目的初步定位中考虑引入电影院的话，建筑上的具体定位是电影院的位置至少要高6米，以满足电影院的入住需求。

步行街

如果是步行街产品，主要考虑的是步行街的楼层。

步行街的主要类型是单层步行街，中间通道两侧是临街商店。零售店的建筑模式往往有几种:一拖二，一拖三。所谓“一拖二”，就是一楼是独立的立面，但一楼内部的立面是用楼梯直接连到二楼的。而一条三可以直接通向三楼，那里的店铺是整体出售和邀请的。这个建筑模型在每一层都有独立的立面。二楼设置公共梯子或电梯上二楼。上到二楼后，有一个外走廊，让人流流通。外走廊挨着一个二楼独立超市房间，三楼也是一样。此外，还可以设置独立楼层，二楼拖上三楼，或者一、二楼拖上三楼独立。这可以根据不同的当地商业特点、不同的商业需求和投资者的购买需求灵活进行。这种灵活性的前提是，建筑施工图设计前所有定位必须明确，后期不能有大的改动；否则项目启动后做改动要花很多钱。

购物中心类

商场商业可能设计的相对稍微复杂一些，因为商场的建筑模式可能设计的范围比较广。这个商场可以是独立建筑、建筑群、商业建筑、附属的一两条商业步行街，也可以是内部有内店的内部步行街等。

所以前期架构的大方向一定要考虑好，架构的初始定位要根据商业区和商业模式的属性来确定。

符合发展需要

所谓的开发需求，其实就是整个项目的开发背景。

一般来说，项目开发的背景主要分为资金饥渴、控股运营、形象塑造三种。

1.资本饥渴

所谓“资金饥渴”，是指销售导向的项目。在对整栋楼进行定位时，首先要考虑的目的是方便销售，核心本质在于支付，这就决定了项目的所有定位和服务都是为了销售，为顺利销售和实现最高价值奠定两个基础。

建筑定位有利于销售的方式主要有两种:一是店铺要小，因为店铺越小，总量越低，越好卖；二是根据项目不同方向的商业价值，确定建设情况，尽可能避开商业价值低的地方，最大化商业价值高的地方的面积和价值，同时将店铺规格缩小到最适合、最畅销的范围，顺利实现资金回笼。

2.控股业务类型

举办商业类型主要考虑的是建筑的各个方面，比如建筑质量、店面环境等，一定要大气美观，有的甚至直接要求商业建筑十几二十年不要落后。所以在建筑定位的过程中，要有一定的预见性，主要考虑建筑立面和大型建筑参数的几个横向关系。

建筑参数主要是指，比如现在市场上在运营的商业项目，地上三层，地上四层可以覆盖，地下三层用于商业运营，四层用于配套服务、餐饮、娱乐、休闲。但为了保证未来几年大楼不会落后，需要对大楼进行高瞻远瞩的定位，现阶段可能直接覆盖到七八层；或者一开始不想投入高成本，可以从打基础的时候就把底部建牢固，以便后期随时掩盖。

另外，在层高方面，市面上的层高可能基本都是4.5或者5.2米，可以满足业务需求。然而，随着消费者需求的增加，所有商业物业都开始改善环境和质量。为保证楼层高度不过时，首层可直接抬高到六七米。

3.图像成形

从开发商或者开发企业集团层面来说，往往对形象塑造的要求不高。但从外国投资者的角度来看，如果在一个陌生的城市或商业区经营一项开发活动，政府会有一些其他的要求，比如建一个高端百货，建两条特色步行街，建一个五星级酒店。因此，形象，即建筑的风格和形状，是企业所有建筑定位的首要考虑因素，从而给人带来震撼的视觉效果和视觉冲击。

满足消费习惯

其实消费习惯主要考虑消费关系。

1.消费者的爱好

观光电梯

比如一些三四线城市的现代商家，还没有推出观光电梯。因此，在开发项目时，必须在某个地方悬挂两组观光电梯。原因是当地消费者对其感兴趣，后期会有大量消费者涌向观光电梯，在后期会达到很好的吸引人的效果。

自动扶梯

普通的自动扶梯都是台阶状的，但是一些批发市场认为通道和货运电梯不能满足货物的正常使用，所以会考虑使用自动扶梯来实现拉货的功能。同时，由于上下拉货不方便，定位时可以直接把平台梯当作斜坡梯，这样可能不仅会留下，还会拉货。

当然，消费者可能有很多其他层面的消费爱好和习惯，所以有必要在早期与消费者的访谈中收集和总结这些信息，以便不断改进和完善，满足大多数消费者的合法要求。

2.消费者抵制

比如在设置楼层时，有消费者认为商业线可以到达三四楼。就算有观光电梯，自动扶梯，直升机，他们也会觉得五楼太高了。这个时候可能不需要设置第五层，或者至少从现阶段来看，后期的招商、销售、运营都存在一定的风险。

所以在做任何一个新商圈项目的时候，都要根据当地的特点把一些东西抹掉，比如消费者的习惯、爱好、抵触情绪等。与此同时，我们应该融入一些传统的商业规则和商业经验，消除消费者的抵制。

3.气候差异

气候差异对建筑影响很大。比如北方天气普遍寒冷，寒冷周期相对较长。因此，在北方建筑时，应注意以下几个方面:

首先，立面尽量不要做太多窗户。

其次，对于冷暖空调节，尤其是暖风空调节的要求可能更高，所以需要考虑空调节的类型，水电总负荷，以及在建筑定位阶段能实现多长时间的不间断运行。

第三，地下商业设置是南北商业地产最明显的区别。北部的建筑可以通过下沉的广场向下，或者在地下做一个单独的入口，或者通过中间中庭的自动扶梯向下。

第四，步行街特别受气候差异影响。比如室外步行街可能不参与统一运营管理，但会受到风雨等各种天气因素的影响。一旦下雨或者天气特别冷，步行街整体生意会稍微差一些。所以如果北方大部分寒冷期比较长的话，可以考虑修建室内步行街，这样既可以有步行街的功能和感觉，又可以通过室内吊顶、空调节、装饰、采光效果来避免天气对消费者购物的影响。

第五，气候差异也会影响步行街的一些爬梯和电梯。比如做室外步行街，要考虑电梯、楼梯、下沉广场也是开放的。在天气较冷或天气不好的城市，下沉式广场、楼梯、自动扶梯会增加一个顶盖，既可以做造型装饰，又可以实现雨雪中的遮挡功能，从而避免物业维修保养的费用。

第六，由于雨雪很容易损坏设施、设备和建筑物，所以要考虑排水的影响，这样在后期的运营管理中会省去很大一部分麻烦。

把握各种业态的建筑特色

在明确了项目的商业定位、当地爱好、阻力、气候、商业模式、形象、资金等问题之后，还有最大的核心考量——根据不同的商业业态做出相应的建筑定位。

不同的业态和商家对建筑的要求也不同。一般来说，不同业态的建筑特色主要包括服装、小商品、餐饮娱乐、家居建材、五金机电、古玩、社区配套等。

1、服装和小商品

服装和小商品属于大众业态，对建筑高度没有硬性要求，唯一的要求可能就是店铺规格。一般来说，做品牌的时候，店铺规模要大一些；做小商品零售的时候，店铺规模可能会小一些。比如做化妆品需要的是围绕岛或围绕柱的岛，做鞋子需要的是鞋柜，也就是矮柜和桌柜，没必要做精品房。

2.家庭建筑材料

根据不同的格式不同的架构设置最大的区别就是大的格式差别很大，对架构的要求完全不同。比如大型家具和建筑材料对建筑的层高有硬性要求，对店铺规格也有一定要求。一般一家家居建材店最少需要80平米，几千平米不等，要求是开空房。同时要求通道较宽，能满足货物运输、角度调整和转运等要求。

3.五金和电机

五金和电机对承重都有要求。目前普通商业建筑的常规承重要求基本能够满足大众的需求，如服装、小百货、化妆品等。承重能力可能是每平米350 kg，而450 kg就够了。但是家居建材或者五金、电机等一些特殊的机械东西比较重，每平方米承重可能需要达到600 kg、800 kg。所以项目要根据商业业态提前定位，要考虑相应楼层和区域的承载力、高度和设置。

4.迎合

餐饮对用电、污水处理池、给排水都有要求，需要提前考虑。建筑定位时要规划好。

5.社区支持班

社区配套班一般存在于临街商铺，不能存在于单户建筑。

因此，企业应结合不同的业态、不同的需求、不同的刚性指标进行整体架构定位。

控制各种格式的商店规格

店铺规范中考虑的主要方面包括:现状、实际需求、总支付接受度。

1、现状

所谓现状，就是完成商业业态的定位，通过调查确定每种商业业态的楼层和店铺面积。

对于店铺规格的定位，比如一个小家庭需要10平米的时候，左右两边可以按照8.4米的柱距分成三等份，中间留作通道，这样基本上一个店铺可以使用的面积就在12平米左右，标准店铺就分成12平米。把整个动线和店铺分了以后，如果以后需要大店铺的话，可以分二合一、三合一、四合一，这样划分不受影响，店铺也比较有规律，招商阶段可以自由把握，后期不会有大的变动。

如果想前期把店铺分割成同样的规模，同时满足后期的需求，首先要考虑的是柱距和通道宽度是一定的，不可能为了满足需求就把每一个区段分割开来，需要的泊位区段只能通过后期联合店铺来实现，这是最顺畅的。如果前期画出不同的尺寸，后期会在店铺中间发现很多柱子，使店铺难以出租和出售。因此，在划分铺位时，需要根据标准铺位的规格、列间距和柱条件，沿立柱中心线进行划分，尽量不要使立柱正好位于铺位中间。一个柱子可能位于一个铺位的拐角处，整个柱子会被四个铺位分成四等份和二等份，这样会更合适，也更容易使用。

2.实际需求

比如市面上的店铺都是10平米，但是画了10平米之后发现消费者的最低价格是20平米，就需要重新组合，也就是二合一。因此，在结合现状的前提下，各种业态的店铺规格应通过与商家沟通、与经营者面谈，进一步确定主流店铺所需的面积。

3.门槛是承受的

在了解市场现状和消费者需求后，有必要根据需求划分店铺。

比如说，如果是资金饥渴的项目，要实现快速销售，大量收钱，要把每家店铺的面积划得特别大，但是会特别难卖，因为店铺大了，总金额就高了，直接影响销售。这种情况下，企业要了解投资者和商家的意向，包括小投资者，大部分主流商家买得起店铺的资金能力，一年能承受的最低和最高租金，结合总支付的门槛。然后根据总量计算开发泊位面积的划分。

总的来说，开发链的核心需求是第一位的。如果企业不考虑现状和商家业主意向的规格，或者按照落后的方法计算店铺规格，如果结果小于实际需求，招商时可以进行大量的兼并，也就是说招商和销售完全是两版图纸，但两版图纸的依据是保证建筑结构尽可能不发生变化，即销售店和营业店两个平面图的渠道位置是一样的，所有的建筑边缘和位置都是一样的，唯一的区别是之前有小的，如果是颠覆性的变化，就意味着销售的时候卖虚拟店铺，招商的时候卖真实店铺，销售虚拟店铺严格来说是违法行为。

建筑物的初步确定

在考虑了所有的需求、项目开发、以及对建筑的特殊要求之后，基本上就可以定义出每一个链的中心，也就是说要完成整个建筑的初始方向，然后形成一个基本的建筑设计任务书。根据本任务书，由专业的建筑策划公司在满足基本要求的前提下，对整个建筑进行建筑设计、渲染设计、施工图设计。

总的来说，初步确定该建筑主要包括楼层、楼层、柱距、柱宽、中庭、下沉广场、核心筒、零售房、扶梯、货梯、观光梯、消防梯、消防隔断、主辅出入口、吊顶、地面、运营间概念性效果空等。

1.地板

楼层是整体需要覆盖几层，地上几层，地下几层。如果是高层，高层有几层，群楼有几层。

2.地板面高度

一般来说，商业建筑层高涉及吊顶问题，最低5米以上。

3.列间距

一般来说，8.4米的柱距是最适用、最经济的，无论是划分大铺位、小铺位还是通道宽度。

4.列宽

因为建筑顶部有一定的承重压力，楼层越高，下面的柱子越大。一般来说，高楼层的柱子主要是800 mm和600 mm，低楼层的柱子可以是500 mm，也可以是600 mm，这样会相对降低整个施工成本。

5.心房

任何单楼层面积5000平方米的集中式商业，最好设置一个小到几百平方米的中庭，这是中庭的特点之一。由于中庭是公共空房间，采光和人流是在这里积累、汇集然后分流的，对引导和聚集整个消费者有明显的作用，其采光效果也会节省一部分电费。

中庭基本上是从一楼或者地下室楼层提升，直接提升到顶层，顶部有玻璃幕墙。否则整栋楼的内部空会压抑昏暗，消费者在购物时很容易迷路。另外，如果单楼层面积超过1万平方米，最好设置两个中庭。

6.下沉广场

下沉广场的主要目的是提升地下的商业价值。规则是，如果是从第一层地下室开始的商业，可以考虑在外围广场做一个下沉式广场。

所谓下沉广场，就是直接在外围广场做一个阶梯，直接下到地下一层，而不是进入一楼后通过一楼的电梯下去。因此，下沉广场决定了可以对外宣传的概念，并提高了地下楼层的价值。

如果施工条件或地理条件允许，也可以做半地下下沉式广场，即半地下半地上。如果地下楼层的单楼层面积比较大，可以从几个方向做下沉式广场，交换人流，提升地下楼层整体价值。这仅适用于地下室用于商业目的的情况。如果是停车场的话，完全没有必要做下沉广场，但是对直升机和货运电梯有要求。

此外，还涉及到中庭的下沉。一般中庭为形象从一楼开始，即一楼整个地面平坦，高中庭在一楼；但是也有考虑到中庭从底层开始，底层平面是平的，从底层到顶层是透明的。但如果底层和地下两层是不同的业态，就不需要在地下设置中庭，只能从一楼开始。本质原因是格式上的差异弥补了交通上的差异，只需要通过自动扶梯和直升机满足垂直运输；但如果一楼和地下业态相同，就要从一楼考虑中庭。

7.吊篮

核心筒只存在于楼层高的项目中。如果业务是高层或小高层的集团大厦，高层和小高层一定要有电梯井。但是电梯井掉在一楼甚至地下，会损坏商业店铺，这就是所谓的高层核心筒。

需要注意的是，岩心筒要尽量设置在角落，以免损坏中间的动线。因为业务分割的时候，中间要保证店铺和动线顺畅，不然面积就浪费了。如果移动线路不通畅，最早的核心管处理方法是在商业楼层上方设置转换层，也就是说高层建筑的核心管不必一直掉在底层或地下，也不需要破坏商业部分。但随着整栋楼和业务的发展，原则上不允许设置转换层，因为对消防等方面的安全有一定影响，所以近年来处理的方式越来越少。如果真的不行，就要把它的破坏降到最低，分出一个区域来做核心管，剩下的可以分成外门房，相当于把核心管区域和集中商业区完全分开。相对来说，商业区动线的细分不会受到太大影响。

8.仓库

在所有商业项目中，零售店是最有价值、最生动的。

零售室设置

零售房间的设置经常有争议。一些商场和市场认为零售室不应该设置在整个楼层的外围。要把整个业务集中在里面，只要消费者过来，就一定要进去转。零售室一旦设立，可能会直接分流一部分消费者，相当于稀释内部客户。所以，有利有弊。客流方面，会有稀释内部客户的行为。唯一可以调整的是，一般情况下，零售房间和室内空是相连的，即零售房间背向整个室内空的区域可以设置门或者通过人流，但也可以省略。在这种情况下，零售室和内部基本上可以设置

零售店部门

很多项目在设置零售房间时，往往会将零售房间的宽度设置得特别窄，深度设置得特别深。这种情况主要是以零售房的价值最大化为目标，因为零售房的整体售价往往是整个房地产中最高的，把它分割成更大、更多的区域，可以增加销售收入。但这是有一定基础的，不仅要考虑销售，还要考虑后期运营。

零售房间的划分主要考虑的是宽深比。如果某些项目的宽度和深度可以达到1: 3和1: 4，这个门市部给人一种狭长的感觉，无法使用。就算是品牌店，也完全没有形象。宽度和深度有一个约定俗成的规律，就是正常情况下，宽度和深度可以达到1∶2左右。

9.梯子

自动扶梯主要考虑带中庭的区域，因为中庭是人聚集和分散的房间空，通过自动扶梯可以分散水平和垂直交通。

10.观光电梯

中庭大的话，中间可以设置观光电梯。当两侧的自动扶梯和中间的观光电梯设置好后，中庭总是从上到下，任何站在中庭的消费者，整体形象和感觉都完全不同。

为了形象，观光电梯基本设置在中庭和项目立面两个地方。功能是方便人直接垂直运输到顶楼；形象更好。

11、消防梯

消防梯应尽可能设置在角落。因为它的损坏程度和芯管是一样的，但从防火角度来说，也是一个硬性指标。首先要满足消防疏散要求，更重要的是要尽量不要让内部动线受到这个位置的摆布。摧毁或牺牲一个零售房间而不是内部动线，是摧毁零售房间和内部动线的基本原则和规律。

12.公务电梯

负载和负载要求是货运电梯的主要考虑因素。如果有餐厅，电影院等。楼上在装修和拉设备的过程中，会对货梯的长度、宽度、载重和载重有一定的要求。