21720爱情代表什么

今天下午，我看到买什么房子的应用程序推送了《怒降45万，总价50万起安家东部新城》的信息。

我没看内容，但可以很明确的告诉大家，这套房子不用看了！怒降45万不可能，就算是真的，这也是他该降的！

今天不说暴涨，也不说暴跌！就想聊聊我看了4个月、前前后后有60多套的买二手房的经验。

NO. 1｜壹

房东涨价5万！我直接放弃！

今天我被一通电话扰了心绪！

上午中介给我打了两个电话：我之前看的那套二手房，看房的人很多，房东心态变了，坐地涨价，在原来报价基础上涨了5万。

“如果你现在能定的话，我可以直接找房东再谈谈”！

“我傻呀”，我忍住没有怼回去。

我当时心里就两个想法：

1、目前这种市场环境还敢坐地涨价的，绝对是牛人：

2、二手房升值潜力和居住体验远远不及性新房。结果就是，除非是笋盘，二手房潜力不大。

很多人会说，如果这套房子房子性价比很高，涨价很正常。但是，据我了解，这套房子是6月底挂出来的，当时市场正火。如今过去半年，中间还经历了楼市小高峰，依然没有售出，说明房东期望过高。

先说下我为什么买二手房？当然是为了住！我7月份把房子卖掉，当下急需买套房子住。说得更直白点，租房都是帮房东还房贷，得不偿失。不如自己买套，以后还可以出租。

再说下我买二手房的标准：超一流的学区房虽然好，我肯定买不起。我的标准是：在我的预算之内，学区不算差、地铁口、物业服务中上等、楼下要有星巴克。我从8月份开始看房，看了60多套，除了已经成交的，目前适合我、我喜欢的，只有4套。

而今天之后，我的“买房清单”上只剩3套了。接下来，我来说说我最近4个月看二手房之后的经验，希望能给到近期买二手房购房者参考。

NO. 2｜贰

在合肥，买二手房，为什么这么累！

我有过两次买房经验。

第一次是根据市场走，当时市场处于上行通道，买房靠抢。这种情况下，买到即赚。当时基本不看户型、不看品牌、不看地段，托关系买到了房。不过运气比较好，碰到一个用心做产品的开发商，目前二手房价格远远高于板块其他楼盘。

第二次是市场下行期，不温不火。这一次，主要是跟着开发商走。我揣着仅有的3万现金跑到售楼部，和置业顾问商量最后首付延期。可以说，选对了开发商，买房就成功了一半。

但，都没有这次买二手房累！

买新房，虽然充满了不确定性。地段潜力、开发商的口碑等，都需要你从细枝末节中了解。但是对于大部分人来说，多跑几个盘，基本就能确定了。

但是买二手房，相当于参加一场长征。虽然房子在那里放着，品质、地段一目了然。但是，整个过程你需要时刻提着一口气，经受体力和精神方面的8重考验。

1、找房。你需要从链家、安居客等APP海量房源中，找出符合你的预算和要求的。需要注意的是，这里会有很多很多假房源，中介只是为了套取你的信息。

2、看房。在APP上看到合适的，就要约着看房，但是“眼见未必为实”。我之前看的一套房，次卧是凹进去的，从户型图来看，朝南采光。我第一次是晚上看房，室内开灯没看出来问题；但是第二次是白天看的，次卧白天基本没有光，果断放弃。

3、法律关系，一定要确认房本时间，是否满两年，是否“满五唯一”；另外是否有抵押、是否占有户籍、是否有共有人等等法律关系问题。

4、谈判还价。就像谈恋爱一样，既要有意向，又不能表现出“非他不可”式的喜欢。谁先亮出底价，谁就输了。

5、合同签订是否公平。要知道中介的合同往往第一保护的是中介利益，第二是房东，最后才是买房人。建议签合同的时候，一定要带个懂行的，所有的口头承诺一定要写进去。要不然把你卖掉，你还帮他们数钱。

6、和中介谈费，目前市场上佣金范围1-2个点。按照总价150万的房子，佣金最高有3万，是一笔不小的成本。但是，佣金是可以谈的。比如链家，正常佣金折后约2个点。但是之前在链家待过的同事说，可以谈到1.5个点。一些小中介就更便宜，甚至几千块钱就能办事的。当然，服务质量和佣金多少，是直接画等号的。

特别是一些小公司的中介，啥都敢承诺。下定金之前，你是大爷，下定金之后他是大爷。

7、资金监管、交税、过户，几方都得完全配合，哪个环节卡住都不行。房东不能出问题，买房人也不能出问题。最近银行额度紧张，放款慢到刷新你的三观。对于买房人来说，如果你的首付比例高，这就是你的谈资。

8、交房，这是最后一个环节，千万要弄好水、电、物业的交接。

只有完成8重考验，才可以召唤“神龙”了。

NO. 3｜叁

合肥二手房，连续4个月下降！

最近和一些网友聊天，发现大家最近关心的是“现在能不能买二手房”！我一直旗帜鲜明、并且用自身行动表达，现在是买二手房的时机。但同时，也是坑最多的时候。

我们不妨从数据中，看出二手房的“真相”。

根据安居客数据，合肥12月二手房均价14298元/m²，环比上月下跌 0.17%，同比去年同期下跌0.45%。

继9月份之后，合肥二手房连续4个月下降！

1、覆巢之下安有完卵。楼市全面下行，买房直接打折，送产权车位，首付分期等，市场信心不足，二手房也彻底进入“寒冬”，带看量锐减、挂牌量下调。

2、目前在市场上看房的以刚需准客为主。

3、不同的房子，价值不一样，不能一概而论。我统计了合肥九区价格偏高的二手房。如今价格偏高，说明过去某个时间段涨幅超过其他楼盘，有普遍认可的价值。

庐阳区

合作经济广场：46521元/㎡

人民巷18号小区：34150元/㎡

七桂塘：33060元/㎡

红星路恢复楼：32091元/㎡

省委高层：31488元/㎡

庐阳区，最贵的就是“双本学区房”，因为稀缺，所以昂贵。除此之外，四里河板块，随着配套逐渐成熟、大牌房企进驻，板块价值水涨船高。万科森林公园挂牌价2.4-2.6万/㎡，不容小觑。

蜀山区

华地公馆：26334元/㎡

安粮兰桂公寓：26049元/㎡

辰元小区：25769元/㎡

西园新村：24683元/㎡

万科金域华府：24876元/㎡

安居苑西村：23563元/㎡

蜀山区高价二手房主要集中在：

学区房，比如安居苑小学/西园新村小学；50中西区等，均价都在2.2万/㎡朝上。

靠近政务区，比如华地公馆等，价格颇高。

政务区

栢悦公馆：32179元/㎡

天鹅湖畔小区：30929元/㎡

新地中心：28329元/㎡

凯旋门：27485元/㎡

书香苑：28221元/㎡

政务区最贵二手房基本分布在天鹅湖四周，地段绝版。如果品牌、学区比较出挑，价格更高。

高新区

旭辉湖山源著：23320元/㎡

绿城桂花园：21960元/㎡元/㎡

澜溪镇：21444元/㎡元/㎡

祥源城：20694元/㎡

高新区主要以改善为主，主要分布在大蜀山板块、蜀西湖板块和北雁湖板块。学区都没优势，主要是品牌和产品。

经开区

绿城翡翠湖玫瑰园：25722元/㎡

海馨苑：23977元/㎡

国耀一方城：21845元/㎡

中环云邸：21739元/㎡

紫御府：20804元/㎡

融创城：20388元/㎡

经开区最贵的二手房分布在翡翠湖北岸，学区是168玫瑰园学校，也是经开区最好的学区。

滨湖区

文华阁：27967元/㎡

书香门第：25208元/㎡

滨湖明珠(东区)：24273元/㎡

滨湖品阁：22850元/㎡

滨湖双玺：28549元/㎡

信达公园里：26575元/㎡

皖新朗诗绿郡：22936元/㎡

保利海上五月花：20844元/㎡

滨湖区最贵的二手房主要是：

1、师范附小、46中双本学区房；

2、环湖CBD板块，有着非常完善的配套，未来依然看涨。

包河区

中铁四局机关大院：24002元/㎡

发改委宿舍：31048元/㎡

绿城玉兰公寓：20955元/㎡

创景花园：21077元/㎡

中海央墅：22728元/㎡

天下锦城：22233元/㎡

包河区的二手房，我认为可以关注龙川路板块，一来离政务区近，购买力自然不用担心；二是品牌房企扎堆，带来了很多创新的产品。

瑶海区

和平盛世：21720元/㎡

鼎元府邸：20788元/㎡

华润紫云府：19453元/㎡

瑶海区最贵的二手房，学区房+品牌房企；而新站区，学区和品牌主要是新房，在二手房上表现不明显，故没有统计。

二手房的机会一定是有的，但一定是局部的。总体来说，我认为买二手房需要注意：

首先，买对方向，最重要。过去几年，低点买入政务区、滨湖区就是最好的证明。

其次，品质好的学区房，绝对高于板块其他二手房价格。

再次，房东急用钱，低价出售的楼盘。“笋盘”大家都在说，但市场上所谓的“笋盘”，大部分是歪瓜裂枣，还有一部分是要全款，正常首付能买到的“笋盘”，非常非常少。

NO. 4｜肆

未来合肥二手房怎么走？

那未来的二手房价格，会怎么走？

首先，你要知道，一套房子不仅仅是遮风避雨的场所，更是金融的压舱石。你买一瓶水，它就是一瓶水的价格；但你买套房子，价格里面潜在隐含无数条件：面积+位置+房屋品质+配套和周围环境等综合价值。

很显然，除非是学区优势，二手房产品和物业服务比不上新房，未来接盘的人越来越少，投资属性逐渐减弱。

接下来，新房价格不会涨，二手房很难涨。当万科喊出“活下去”的时候，很多人嗤之以鼻，现在看来，整个行业确实朝着这个方向。

或许大家可以从最近的土拍现场看出端倪：

滨湖区：新城BH2018-08地块，楼面价8700元/㎡；金鹏BH2018-12号地块，楼面价8999元/㎡。和最高峰地价相比，下降60.6%。

高新区：金茂KI2-3、4地块，楼面价7821元/㎡。和最高峰地价相比，下降51.6%。

瑶海区：三巽E1808地块，楼面价6712元/㎡。和最高峰相比，下降44.9%。

新站区：南京银城XZQTD237号地块，楼面价6499元/㎡；旭辉XZQTD238地块，楼面价5416元。和最高峰相比，下降47.7%。

包河区：华宇S1803地块，楼面价最高6666元/㎡。和最高峰相比，下降64.4%。

确实，最近出让的地块带有一定的配建成本，而且地段也不尽相同。但不可否认，土地热度在下降。加上目前国家“房住不炒”的大方向下，房价跌可能性不大；但是上涨，难度更大。

至少在这轮周期，二手房价格很难大涨。至于下轮周期什么时候到来，没有人知道！

NO. 5｜伍

结语

在合肥楼市调控的背景下，我建议优先选择新房。对于二手房，我的原则是：遇到“合适满意”的房子，可以买；遇到“不可替代”的房子，也可以买。反之，则持币观望。

同时，这需要有三个前提：

1、要对这个片区足够熟悉，你才能知道房东的报价是否合理。

2、买房不能抱着“自住”的心理。原因很简单，如果你透露是自住，职业炒家的完美说辞，以及中介的添油加醋，普通人很难不心动。只有不心动，才能客观分析房子的真正价值。

3、二手房都是淘出来的。所有中介都在推、以及一个小区最便宜的那套房子，一定要多看看，机会一定是看出来的。

来源：微 信 公 众 号-合 肥 楼 市（微信号：loushi_hf）