前期物业管理招标投标管理暂行办法 前期物业管理招投标的3个误区和3个对策

房地产开发的建设和管理一直困扰着物业管理行业的发展。谢总裁也明确指出:“加快物业管理市场化进程，大力推进物业管理与房地产开发建设管理相分离，是行业持续健康发展的正确选择。”但实际上，建管分离仍然面临很大阻力。其主要原因是前期物业管理招投标工作的规范化。

开发商的三大误区

目前物业管理招投标前期的各种不正当竞争告诉我们，只有把前期物业管理招投标关了，才有可能实现建管分离。前期物业管理招投标过程中，部分房地产开发商通过不正当竞争为自己的物业管理企业取得了自建项目的物业管理权，这其实是他们的误解造成的。

误区之一:开发商片面注重经营控制权和管理自主权，而忽视了国外物业管理企业在物业管理前期的积极作用。根据商品房销售许可证的规定，必须先确定物业管理企业，才能取得商品房的销售权。因此，开发商利用自己的物业管理公司来控制业务流程，领导前期物业管理。事实上，这样做是不明智的。物业管理的实践充分证明了前期物业管理的重要性。通过选择社会上经验丰富、实力雄厚的专业物业管理公司，并在前期介入物业管理的规划和监督，开发商可以有效听取对房屋质量和物业管理的积极意见，同时可以更好地配合业务部门积极宣传产品，防止误导性操作。

误区二:开发商想利用自己的物业管理公司缓解商品房交接过程中因质量等产品问题引发的矛盾。其实是得不偿失的。由于商品房存在违规和质量问题，物业管理企业无法为开发商承担责任，同时这种矛盾也无法避免。作为一个负责任的开发商，我们应该高度维护企业的声誉，积极关注和解决商品房销售中的各种问题，而不是通过我们自己的物业管理公司来掩盖问题，正确的态度应该是高度重视物业管理的早期干预，引进国外优秀的物业管理企业，严格做好商品房的交接和验收，在业主入住之前解决问题。

误区三:开发商不愿意将自己项目的物业管理利润转移给其他物业管理企业。这个想法可以理解，但是物业管理是一个低利润的行业。与房地产行业的巨额利润相比，物业管理的利润几乎是九牛一分。如果开发商为了物业管理的微利而忽视了物业管理企业的积极正面作用，其结果可能导致开发商和自己的物业管理企业无法逃脱日常的物业管理冲突和纠纷，最终导致微利导致利润损失。许多开发商拥有优秀的物业管理企业，凭借自身优势，通过合法招投标获得社会上其他项目的物业管理权，对规范前期物业管理招投标工作起到积极作用。

有效推进建管分离的三大对策

那么，如何有效实施物业管理的建管分离呢？谈谈三点建议:

一是依法规范前期物业管理招投标制度。虽然《物业管理条例》明确规定了“建管分离”的基本原则，但现行的《物业管理前期招投标管理暂行办法》似乎无能为力，无法解决物业管理招投标过程中存在的问题。因此，应修改现行的物业管理相关法律法规，明确禁止开发商自行管理物业管理项目。政府部门和行业协会应加强监管，因地制宜制定物业服务价格体系，严格审查前期物业管理招投标的资格程序。同时，要适当扩大前期物业管理招投标的适用范围，认真落实物业管理招投标违法行为举报制度，严厉查处各类物业管理招投标违法行为。

二、统一规范前期物业管理招标文件。在物业管理招投标的前期，应高度重视招标文件的规范化。一些招标单位利用招标文件暗箱操作，直接违反了“诚实信用”的竞争原则。因此，为了统一招标文件的格式，政府主管部门应严格按照物业管理的相关具体规定审查招标文件，在互联网上公布所有物业管理项目和招标文件，逐步取消招标谈判的方式。物业管理招标文件也应采用统一格式。投标书的纸质文件应逐步转换为电子文件。同时，通过设计科学的评标软件，使物业管理招投标工作更加规范。

三、严格规范前期物业管理招投标行为。在物业管理招投标过程中，规范投标人、专业招标公司和评标专家的行为是保证招投标公平的必要前提。招标人应坚持公开原则；投标人应遵守诚实信用原则；评估专家注重公平正义原则。在前期物业管理招标的实际操作中，应注意几个问题:招标人必须提供完整的资料和准确的数据；投标人指定的项目经理必须在场；专家必须对入围的物业管理企业进行实地考察，评标应背靠背进行。同时建议在评标答辩中，项目经理除了面试项目经理外，还要通过专业题库进行考试，随机选择题目，充分了解项目经理的基本素质。

《物权法》实施后，业主与物业管理公司的关系得到进一步明确。同时，客观上要求物业管理行业逐步实现房地产开发与物业管理的分离。只要我们认真研究物业管理行业存在的问题，坚持“以人为本，共创和谐”的管理宗旨，全面规范以往物业管理的招投标工作，努力提高物业管理企业的质量，物业管理行业必将通过大力推进建设与管理相分离而有新的发展。