央行LPR降息 这意味着什么?

　　2月20日，果然“降息”了！2月20日，是“降息”！

贷款市场报价率改革后，迎来了第七次报价，一年期LPR为4.05%，五年期以上LPR为4.75%。与前一时期的一年LPR相比，五年多的LPR有所减少。

　　1年期LPR下调10BP报4.05%5年期LPR下调5BP至4.75%一年期LPR股市下跌10个基点至4.05%，五年期LPR股市下跌5个基点至4.75%

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日，贷款市场一年期报价利率为4.05%，下调10个基点，五年期以上为4.75%，下调5个基点。

　　自去年8月改革至今年2月20日出炉的第7次LPR报价，1年期LPR在去年8月和9月分别下调了5个基点，去年10月则按兵不动，去年11月下调5个基点，去年12月和今年1月则保持不变，5年期LPR在去年8月首度公布后，在去年9月和10月、12月和今年1月均并未下降，去年11月首度下调5个基点。自去年8月改革至今年2月20日发布的第七个LPR报价以来，一年期LPR在去年8月和9月下调了5个基点，去年10月处于不活跃状态。去年11月份下调了5个基点。去年12月和今年1月没有变化。五年LPR在去年8月首次宣布后，并没有在去年9月和10月、今年12月和1月倒下。去年11月，

降息符合市场预期。因为前几天2月17日央行推出2000亿元MLF操作和1000亿元7天逆回购操作，将MLF利率下调10个基点。这是最近第二次有政策指标的利率下调。2月3日，央行将7天和14天逆回购操作利率下调10个基点。

　　市场当时就分析认为，MLF利率调降是整体政策利率曲线下移，目的是为了引导LPR报价下降，预计20日LPR报价降10个基点。当时市场分析，MLF降息是整体政策利率曲线的下移，旨在引导LPR报价下跌。据估计，20日LPR报价将下降10个基点。

专家表示，此时LPR衰落，导致贷款利率下降，这对降低成本、稳定增长具有积极意义。

一年降10个基点，没有悬念？

2月7日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘在“国务院应对新型冠状病毒感染肺炎联合防控机制”新闻发布会上表示，市场预计，下一个中期贷款便利化中标率和2月20日公布的贷款市场报价将有更大的下跌概率。

华泰证券分析师李超老师(20.450，1.01，5.20%)分析，一年期LPR报价与一年期MLF利率挂钩，此次下调MLF利率是为了引导LPR报价降息。目前，货币政策的核心需要解决短期信贷紧缩的压力，同时也需要考虑降低企业的融资成本，这是利率市场化的本质。特别是考虑到疫情的负面影响，降低企业成本势在必行。央行通过降低多边基金利率来引导LPR向下，然后将其传递给实体经济。

降息对a股有什么影响？根据金融研究所的分析，短期内将继续惠及a股，提升估值，尤其是估值弹性相对较大的成长型板块。经济下行，政策宽松，市场上涨，基本上是下半年经济衰退的标准搭配。疫情并没有改变这个逻辑，反而进一步加强了。最近的货币宽松升级就是典型的体现。

在这个阶段，包括货币政策和金融监管在内的所有政策，往往在经济下行的大帽子下是宽松的，比如最近放松再融资。对于a股市场，肯定是有好处的。就像2015年，整个基金比较充裕，于是更多的基金开始涌向标准化市场，包括股票、债券、相关基金产品等等。

然而，今日报价的五年期LPR仅下跌5个基点，略低于市场预期，a股高开低走。

　　5年期LPR下降5个基点，略低于预期对房地产意味着什么？5年期LPR下跌5个基点，略低于预期。对房地产意味着什么？

此次LPR“降息”，值得注意的是，5年期LPR也有所下降。

5年以上的lpr主要对个人住房抵押贷款和企业中长期贷款有影响。自2019年8月LPR形成机制改革以来，在2019年11月MLF之后，5年以上的lpr只降低了一次。5年以上的lpr这次是否跟随下行调整成为市场关注的焦点。

方正证券首席经济学家颜色分析(8.430，0.46，5.77%)，五年下跌主要是因为以下原因:

1.自LPR改革以来，一年期LPR的数量和总体下降幅度已经超过了五年期LPR的变化幅度，两者之间的差距不应继续扩大。

从稳定经济增长的角度来看，如果一年期LPR下调，五年期LPR不变，两者利差将继续扩大，市场结构可能扭曲，这意味着货币政策只鼓励一年期制造业贷款，抑制部分基础设施贷款和房地产贷款。在新冠肺炎疫情爆发后稳定经济增长的政策背景下，如果两者之间的利差继续扩大，将违背宏观反周期调整的总体思路。

　　2、在经济受到新冠肺炎疫情较大冲击的情况下，企业渐进复工后信贷需求逐步回升，降低5年期以上LPR可以推动部分基建投资并压低企业中长期融资成本以稳定经济增长。2.在经济受新冠肺炎疫情影响较大的情况下，企业的信贷需求在逐步恢复工作后逐渐上升。减少LPR 5年以上可以促进部分基础设施投资，降低企业中长期融资成本，稳定经济增长。

5年减少LPR的目的是鼓励一些基础设施投资，降低企业中长期融资成本。中央经济工作会议明确指出，要引导资金投向“基础设施不足”等领域，LPR五年来的下滑有利于提高2020年基础设施投资的增速。2020年是全面建设小康社会的最后一年。在深化供给侧改革中，基础设施建设是保证经济实现合理增长和质量稳步提高的重要抓手。

今年以来，财政部发行的专项债务也主要投资于基础设施，这表明基础设施在稳定经济增长和支持经济发展方面发挥着重要作用。除了部分基础设施投资受LPR 5年以上影响外，企业中长期贷款利率也受LPR 5年以上影响，因此企业运营的财务成本将受益于LPR 5年以上的降低。

除了企业新增中长期贷款外，现有企业之前的中长期贷款也会将定价基准转换为LPR，因此企业在转换过程中也会受益于LPR减息。此外，由于许多企业的中长期贷款按季度调整，over 5年多的下调具有灵活及时的现实意义。

3.LPR利率5年来的下调对房地产抵押贷款利率的影响有限。

疫情的爆发临近春节，加大了冲击的力度和广度，已经对宏观经济产生了很大的影响。如果超过5年的LPR此时放弃向下调整，将向房地产市场释放一个负面信号。

虽然LPR有5年多的时间与个人住房贷款密切相关，但此时降低利率并不意味着抵押贷款利率会立即降低。分类，对于已转换成LPR报价的股票抵押贷款，其利率更新周期短至1年，因此抵押贷款利率不会随over 5年以上而立即变化。对于新的抵押贷款，将通过增加一些点来调整降低的基准利率，以保持新抵押贷款的利率与现有抵押贷款的利率一致。因此，抵押贷款利率基本不变。

因此，LPR未来5年的向下调整将对房地产产生适度影响，不会导致政策过度宽松。

根据方正证券首席经济学家的色彩分析，五年期LPR利率如预期般下调，但下调了5个基点，反映出央行在支持企业中长期信贷和避免向房地产发出过于强烈的宽松信号之间的权衡。

目前，随着复工步伐的逐步加快，企业中长期信贷需求逐渐增加，有必要将实体经济信贷需求减少5年LPR。然而，目前，住房抵押贷款与五年期LPR挂钩，10个基点的向下调整发出的信号太强，无法刺激房地产。因此，下调5个基点可以看作是央行多个目标之间的权衡。事实上，除了LPR降息带来的优惠外，企业中长期信贷利率是降低优惠的主要途径，由银行自己和客户协商。但是，在转换现有贷款的过程中，抵押贷款需要保持稳定，减少的LPR部分将由银行补充回来，以保持新转换的抵押贷款利率不变。

中原地产首席分析师张大伟分析，LPR降息主要是为了引导实体经济降低利率，降低资本成本。与此同时，现有贷款和新贷款都有望享受降息的好处。按基准计算，贷款30年100万，每月还款额减少30元左右。30年左右，整体利息支出少了10864元。

在疫情的冲击下，售楼处被迫停业，房屋的开盘和看房也被迫暂停，对房地产销售产生了不可避免的影响。此外，土地招标、工程建设、融资等业务也受到冲击，企业运营被迫放缓，现金流压力加大。

为此，各大房企纷纷推出网上售楼处、现场看房、特价优惠等措施，积极促销。比如恒大最近推出了全面的网络营销活动。截至3月16日，仅3天前，客户认购47540套，总价值超过580亿，一个楼盘的数量高达870套。从2月18日开始，恒大推出七五折，全力推广。

　　广西“卖房小哥”唐林正在淘宝直播“云卖房”广西“卖哥”唐林正在淘宝上播放“云卖屋”

截至发稿时，R&F、恒大、万科、碧桂园、融创、美的地产、凯撒、龙湖、保利、阳光城(7.750、0.09、1.17%)等多家总行企业均通过网上售楼处开通了网上促销；此外，淘宝网2月18日发布的官方数据显示，来自全国近100个城市的5000多名房地产顾问在淘宝直播上“在云端卖房”，吸引了200多万人观看。

　　在上述企业的优惠措施中，最有诚意的当属直接打折。以上企业的优惠措施中，最真诚的是直接折扣。

比如恒大表示:2月18日至29日，全国出售的房产房屋可享受七五折优惠；Agile推出在线预订，可享受98%的额外折扣，世茂最大累计折扣可达85%。“无理由退房”是最广泛使用的促销政策。比如美的地产，3月31日前通过网上销售中心销售的房屋，可以享受最多30个自然日的退房政策；阳光城甚至还推出了超长计划，让指定房屋无理由退房半年。

另外还有全国营销和差价补偿。比如R&F的认购定金3000元/套，业内最低；客户认购一笔3000元的存款转为房款，可享受额外减免2万元；如果客户推荐他人购买该房产，他将获得3000元押金退款和1万元推荐购房奖励，外加1%的佣金奖励。

“重点可能不在目前能转化多少销量，”部分知情人士分析。此时房企的促销行为对于未来销售接客户更有意义:“先抓住客户来源，为未来复苏打基础。”

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，此举可以带来更多的流量和销售。“买家的单小金值投入到公司的巨额销售中，可以打磨公司这个月的销售数据。”另一位资深业内人士指出，促销确实可以平抑一季度的合同销售额，弥补2-3月的市场下跌；有利于资本市场的表现，但对真实支付意义不大。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也指出，在当前肺炎疫情下，营销活动只能是一个暂时的过程，不是为了营销，而是为了在售楼处关门时更好地接收各种住房需求。类似的营销活动得到了购房者的客观认可，有助于春节假期的储客和楼盘促销。

疫情对房屋销售有短期影响，全年影响有限？“本周，我们跟踪的40个大中城市的一手房和二手房成交量同比分别增长了-86.26%和-70.32%。由于疫情，市场交易基本停滞。”2月16日出版的《房地产业周刊》中提到的中泰证券。国信证券(12.740，0.66，5.46%)在其最新双周刊报道中也指出，其追踪的30个大中城市首周商品房交易面积同比下降97.83%。第二周，商品房交易面积同比下降83.76%。

数据显示，受疫情影响，今年年初房地产市场迅速冻结，100多个城市暂停开设售楼处，90多个城市住房供应为零。24个城市春节假期零交易，比疫情爆发前一周低93%，然后在接下来的一周扩大到27个城市零交易，再比去年假期后一周暴跌95%，与往年春节后交易量下降趋势逐渐收窄形成鲜明对比。

东北证券(9.630%、0.44%、4.79%)分析认为，考虑到疫情持续的影响，预计2月份销售、复工、新销售将受到影响，2月份行业销售下行趋势将持续。推迟复工还会影响房企新开工，可能会对小洋春3、4月新开业造成负面影响。如果疫情在2月初得到有效控制，后续复工推能顺利进行，对一季度和全年房地产销售的影响是可以接受的；如果疫情变成持久战和硬仗，居民购房意愿、房企复工和推盘都会受到明显影响。第一季度，房地产销售可能面临大幅下滑。同时，高杠杆房企的资金链会受到压力，可能会通过降价促销、少征地等手段进行对冲。

业内人士也充分感受到了疫情的影响。在中央参考所对500名房地产经理的调查中，86%的受访经理表示，今年第一季度的销售规模将同比下降，近70%的人认为下降幅度将超过10%，19%的人认为下降幅度将在30%-50%之间，25%的人认为将减半。此外，近70%的受访经理认为今年无法实现销售目标，只有19%的人认为可以实现或超过销售目标。

为此，一些机构专门提出了直播销售和在线销售的战略建议。太平洋(3.660，0.20，5.78%)地产提出直播前，销售人员要做好准备，比如选择专业性强、表现力强、形象好、有才华的女经纪人做主播；根据二手房的位置、价格、卖点、折扣等信息，安排完整的直播，突出重点，让主播提前做演练，让其他员工做推送宣传，保证效果。

太平洋地产也建议直播的时候可以涂流行的彩色口红，容易引起话题，最好两个人搭档，一个调侃一个笑，不容易凉飕飕的；可以提前安排一些小甜头——设置互动套餐，如密码红包、礼品兑换券、专属贴心服务等。，这样也有网上推广的理由；记得成立一个交流群，让对直播中介绍的二手房感兴趣的观众进入群体进行交流，做好客户储备。

除了房地产企业推广自助外，各地还出台了一系列稳定楼市的政策。2月12日晚，无锡、xi两市共出台27项政策措施，抵御疫情，一夜之间稳定经济，是目前少有的直接涉及房地产企业的地方鼓励政策。此前，包括湖南、河北、福建、天津、重庆、浙江、上海、南昌、杭州在内的十个玉笙城市，都出台了针对房地产行业特别是房地产企业的阶段性新政策。

　　图自澎湃新闻报纸上的照片

“我们认为2020年房地产市场不需要过于悲观。”柯睿研究中心副总经理杨克威表示，2020年回迁调整是一个大概率事件，但随着各种优惠政策的生效，更多地方会“按市制定政策”。疫情结束后，前期积压的购房需求有望集中释放，交易也将企稳回升。预计全年楼市交易量不会出现停滞和明显下降，行业呈现“先抑后升”的趋势，总量有所下降。

华泰证券还认为，受SARS-CoV-2影响，1月下旬有100多个城市暂停开设营业部，疫情仍在持续，无法预测何时好转。但1月和2月是传统的房地产淡季，全年全国销售和建筑面积占比不超过10%，边际影响相对有限。房地产需求只会延迟，不会消失，短期影响但年度影响有限。疫情由全国控制，预计未来随着疫情的好转，需求会逐渐回归。

还有空降息？随着贷款利率即将下降，存款利率会随之下降吗？中信证券固定收益研究团队(25.420，1.42，5.92%)认为，降低基准存款利率对压低银行债务成本更直接有效。虽然是否调整基准存款利率仍值得探讨，但引导银行债务成本下降趋势的大趋势已经确立。民生证券宏观研究团队谢云良认为，存款利率也需要下调，以促进消费，避免存贷款利率倒挂，提高金融可持续性。目前，政策利率已陆续下调，但分析师认为仍有空跟随。民生银行首席研究员文彬(5.940，0.05，0.85%)表示，下一阶段货币政策将保持灵活温和，反周期监管将得到加强。随着通货膨胀率的下降，RRR减息与“降息”之间仍有空。

李超团队预测，未来政策利率曲线仍将降息20个基点以上空，这将有助于企业降低融资成本，缓解疫情影响。

目前，央行已设立3000亿元专项再融资贷款，支持各大银行对重点医药防控物资和日用品的生产、运输、销售等重点企业提供优惠利率贷款。2月15日，国务院在新型冠状病毒肺炎疫情联合防控机制发布会上提出，确保小微企业整体信贷增长不受疫情影响，力争在去年基础上继续降低今年普惠小微企业贷款综合融资成本。

未来政策利率可能仍会下调20BP 空以上，但同时需要提醒的是，对于企业尤其是中小企业来说，资金的可得性更为重要，央行目前的货币政策重点仍是扩大信贷。

负责编辑:张元成