拖欠物业费几年失效 物业费纠纷该咋办?多个法院判例给业主提个醒

半岛电视台记者王红志

近日，青岛市九部门联合发布了《青岛市加强物业管理改进工作操作方案》，在全市范围内启动了“加强物业管理改进工作”，共通报了49家物业企业。此前，半岛热线96663已经接到很多业主投诉物业的线索，拒交物业费成为一些业主表达不满的常用手段。但是，你能随便拒绝交物业费吗？对此，半岛电视台记者整理了一些法院案例，以提醒业主。

行业委员会签订财产委托合同

法院:所有业主都必须遵守

某小区交付后，物业公司进入小区进行物业管理。虽然公司提供的物业服务得到了绝大多数业主的认可，但仍有一部分业主从未交过物业费。由于所欠物业费过高，物业公司起诉业主拖欠。

其中一名被告在小区呆了很多年，欠了1000多元的物业费。被告提出了多种拒交物业费的理由，如未与物业签订物业合同，物业费的定价和收取没有法律依据等。对此，法院认定，2000年初，物业公司与物业委员会签订了物业委托合同，约定了物业委托管理期限、物业收费标准、业主违约责任等。根据双方提供的相关证据，法院最终认定物业公司与业主委员会签订的物业委托合同对全体业主具有约束力。

如果业主对物业公司提供的服务不满意，应通过业主委员会等适当渠道解决。然而，被告未能按要求支付物业费构成违约。法院责令被告足额支付拖欠的物业费，并支持物业公司按合同收取千分之一的滞纳金，案件受理费也由被告承担。

开发商承诺避免物业费

法院:承诺无效

2005年，王女士与一家房地产开发商签订了购买合同，购买了一个花园小区的四套房子。原告是花园小区的物业公司，与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。2012年1月1日至2014年12月31日，王女士只缴纳了其中一套房子的物业费，未缴纳其余三套房子的物业费。

对此，王女士说，她买了四套房子，一套自己住，三套开幼儿园。当时和房地产开发商约定按幼儿园模式建这三套房子，购买价格比小区普通房子高。因为开发商在购房合同附件中承诺自己物业费会“一生收一套”，所以才会决定买这三套房子，否则就不买。结果王女士拒绝支付另外三套房子的物业费。

法官表示，房地产开发公司和物业公司具有独立的法人资格，是两种不同的法律关系主体。未经物业公司授权，房地产开发公司无权擅自处分物业公司的权利，无权在购房合同附件中对被告收取物业费作出承诺。这种承诺是一种未经授权的代理行为。合同法规定，未经委托人追认，无权代理行为对委托人没有法律效力。法院最终裁定王女士须向物业公司支付物业费人民币7，395.36元。

服务不到位，拒绝缴纳物业费

法院:这不是合理的选择

李是某小区的业主。自2012年8月起，某物业公司开始为小区提供物业服务，并与李签订了为期四年的《物业服务合同》。但自2013年5月起，李以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业费。物业公司多次催促，李拒绝付款，于是向法院提起上诉。

法院经审理认为，被告李作为合同的相对人，应当受合同的约束，全面履行合同义务。原告根据合同向被告提供物业服务后，被告应向原告支付物业费3543.68元，原告要求被告支付拖欠物业费的请求得到法院支持。被告认为物业公司未履行物业服务合同约定的相应义务，可以选择通过法律途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等法律责任。被告以原告物业服务不到位为由拒绝支付物业费显然不是合理的选择，被告可以以其相关辩护理由通过法律途径主张权利。

住宅物业“抢去”转手

法院:“转让”无效

2014年，青岛市第一住宅区新物业公司与原物业公司签订“转让协议”，有权收取各种费用，物业管理费按原标准收取。物业公司表示，自接管原物业公司在小区的工作以来，业主所欠的物业费尚未还清，要求业主支付物业费和30%的违约金，并承担诉讼费用。业主李先生认为，物业服务合同的当事人是原物业公司，现物业公司无权就物业费提起诉讼。

法官表示，根据《物业管理条例》的相关规定，本案中，新物业公司和原物业公司未经业主大会或者业主委员会许可，以合同的形式将小区的所有物业服务业务委托给原告的物业。对业主无约束力；且该物业在庭审中未提交证据，证明其接受委托后已通知小区业主，或以其他方式向小区业主公示。综上，法院确认“转让协议”无效。

■据说物业服务质量缺乏评价标准

物业与业主的关系已经成为人们生活的重要组成部分，纠纷屡见不鲜。半岛热线96663收到的线索中，财产纠纷占比很大。其中，部分住宅物业与业主关系紧张，部分住宅小区业主交纳物业费的比例较低，甚至部分物业在没有任何帮助的情况下离开。类似事件的发生给业主带来了极大的不便。据媒体报道，某地区物业服务合同纠纷案件占同期地方法院受理民事案件总数的近20%，其中业主因对物业公司服务不满意而拒绝支付物业费的案件占绝大多数，但几乎所有业主都败诉。

据报道，物业服务合同纠纷中的法律关系复杂，纠纷类型和原因多样。根据《物权法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷的司法解释》等法律规定，只有当物业服务公司完全不提供某种服务或者基本不提供某种服务时，才能认定物业公司根本违反了这种服务，业主拒付物业费可以得到法院的支持。然而，缺乏权威的物业服务质量评价标准是业主需求难以得到支持的最重要原因。对此，业内有人提出引入物业服务第三方评估监管机构，对物业服务质量进行评估，作为法院判决的依据。

山东传佳律师事务所律师张宝庆表示，物业公司与小区业主之间存在法律关系。物业公司应当按照合同约定提供符合合同约定标准的管理服务；社区业主还应按照合同履行缴纳物业费用和配合物业管理的义务。业主无正当理由拒不缴纳物业费的，物业公司可以协商解决等。如果解决不了，也可以通过诉讼程序维权。不建议双方为了达到维权的目的而采取过激行为。