宁波小港 小港是价值洼地还是最后疯狂？

谁也没想到小刚会成为宁波楼市最强势的板块。就像各个地区都在唱衰一样，小刚继续表演CD的奇迹。一个几乎从未被看好的郊区板块，却有如此强势的表现，这是最后的疯狂，也是可贵的萧条？

老司机第一次见到小刚是在2002年，当时他爬上了金鸡山的堡垒，抄了窦唯新村的水表。当时的小港，是繁华之后的梦想。齐家山大酒店依旧如云，但山上的别墅早已杂草丛生；香港塔和伦敦塔一片死寂，同途路和江南路卡得水泄不通。老司机第一次看到的小港口，荣耀过后更加寂寞。

当地人说，小刚的价格早在上世纪末就已经达到2000元的水平。当时宁波主城区以多层为主，小港已经建起了小高层。台湾人、香港人、韩国人在小岗村设厂，当地的海天、北发也在这里创业。小刚是宁波最早的工业部门之一，也是宁波房地产开发的先驱，至少在郊区是这样。

但是小刚早期的辉煌很快就被风雨吹走了。随着主城和北仑建设的增加，小港口的优势越来越丧失，房价也在暴跌。在随后的十年里，虽然小岗村的房价随着市场上涨了好几倍，但小岗村与主城区的差距却在拉大，小岗村与北仑的差距也在逐渐拉大。在宁波郊区，小刚几乎没有存在感。

关于小岗村房地产市场疲软，有两种观点:

一种是本地人都出去买房，富人买市区，穷人买北仑，只有最穷的人留在本地。当地人为什么不在本地买房据说是因为污染。靠近化工区的地方冬天味道比较重，有镇海电厂和煤码头的污染。风一吹，就有一层黑灰。

另一种说法是小刚已经建了太多的安置房。一段时间以来，北仑在小港口安置了大量安置房，导致小港口供过于求，房价在2000元或3000元左右徘徊多年。其实当时不仅小刚的价格在徘徊，北仑的价格也在徘徊。那些年，北仑的价格一直以便宜著称。

小刚楼市唯一让大家印象深刻的恐怕只有一品江南。一个著名的烂尾楼，未完工十年——曾经上过央视——终于在2010年牛市的东风中复活。现在这个楼盘简直就是一个小港口的印章。在未完成的十年里，小港口房地产市场默默无闻。救了之后，小港楼市开始高飞。

小刚真正的骄傲始于2016年澳源收购宁波海派地产。上海学校在小刚有很多地块。大股东是小刚的海天，操盘手是小股东德赛。其中一个地块是江山99。在小刚辛苦多年，由于成本低，销售速度慢，最后房地产没有赚到钱。再加上股东变动，大家都不愿意打了，一合并就把剩下的土地卖了。

买家是奥林匹克花园，所以现在在小港有神盘奥林匹克花园，也就是万虎。

万科看到奥林匹克花园在小港蓬勃发展，楼市越来越热，但是小港价格不到一万，就被压死了。2017年9月，万科以封顶价格拿下青墩地块，地王突然在小刚燃起大火，三个月后又在小刚拿下一个综合地块。在万科的协助下，奥园玉环开业一片光明，后来开业的万科未来之光继续写光盘神话。直到现在，小刚的光盘还完好无损，于是出现了小刚目前撑起宁波楼市半边天的笑话。

这就是小市场的优势，容易被大开发商操纵。市场好的话会比主城涨的更猛。这个原则类似于大银行家操纵小盘股，碧桂园在这方面有很大的经验。但话说回来，市场小，容易被套牢，客户数量有限。市场变化，很容易找不到人接手，很冷。

楼市好的时候大家很容易乐观。比如小刚有人看过滨江新城，有人看过邕江科技走廊，所以说小刚2万的价格只是起点。但是，如果静下心来，这些眼花缭乱的计划对于小刚目前的房价并没有太大的实质性支撑。小刚房价上涨的真正动力在于低价投资的热情。

小港口未来很难长期成为宁波的主城，地理距离显著。小港口也很难真正融入北仑市，这里不仅有山，还有工业区。老司机认为，在可见的时间内，小港会作为一个独立的区域存在，小港的居住价值可能还是远郊一个独立板块的价值。

客观来说，在同一个远郊，小港口的价格不是最高的，当然也不是最低的。经过这轮暴涨，价格的低迷可能已经被填补，老司机真的看不透未来会升值多少空。

希望小港不要在繁华地区繁衍鸡毛，能有效控制污染。

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