施永青 施永青：香港房子为什么那么贵？

听石公谈楼市，如春风，醍醐灌顶

12月初，香港气候温和，街景优美。从地铁的中心站，步行100多米就可以到中原集团总部所在的皇后大道中18号新世界大厦。

进入大楼，经过蜿蜒曲折的办公区，我被介绍到中原集团董事长兼总裁石永清的办公室。时隔十年，这是我第二次在香港见到施永青。

石永庆，土生土长的宁波人，上海人，香港人，个子高。他说粤语，温柔，温柔，温柔，眼神温柔，语言温暖。

先说香港的房价。

1.香港，为什么房价那么贵？

石永清说，人们认为香港房价高。

第一，香港人平均收入的增长跟不上房价的上涨。第二，在香港这样的城市，房价不一定要反映大部分居民的购买力，而是对应“用户”。

另外，从市场供求关系来看，香港房子的买家不可能都是居民。

香港每年的新房供应量只有2万套左右。这个数字在曾荫权时代更低，平均每年约1万套，最少8000套。但香港有250万个家庭，供求比例不到1%，或者只要不到1%，甚至0.8%的家庭都买得起。

即使按这个速度，20到30万家庭会买房，但只供应2万套。怎么办？

市场经济用价格配置资源，房价只涨到90%以上家庭买不起或者不愿意买的地步。

也许应该说很多人买不起现在的房价，但是除了这个“很多人”之外的人数绝对可以消化新的供给。更有甚者，香港很多房子甚至不是卖给“用户”，而是卖给投资者。

因此，香港目前的房价实际上反映了投资者的偏好和实力。

投资者考虑最多的不是房子的实际用途，甚至是运营用途，而是是否值得划拨资金。

如果目前投资者的偏好是房地产，就会有大量资金涌入。

历史上，在黄金、债券、股票和房地产中，投资香港房地产的资本回报率是最漂亮的。

成功的投资者觉得自己是大师，会依赖成功的道路，所以会加更多。

另一个误解是，人们总是把房价和收入增长联系在一起。

在香港，房地产是投资商品，不是消费品。

当然，商品的消费取决于新的收入。收入增加了，大家吃的用的更好，不然就节俭了。

房子具有投资功能，房价反映的是人们积累财富后的配置和改造结果。

谈到国家的整体财富增长，发达国家每年能达到3%，发展中国家每年能达到5%，这是相当惊人的，更不用说mainland China的6.5%或以上了。但投资房地产远不止是新财富，现有财富的“移动”能量往往比新财富大得多。

如果按照国民财富的增长来硬性观察房价，就想不到房价的上涨。

2017年，香港经济增速达到3.7%，不算低。

而且要特别注意一个不平衡:中位收入增长不快，但高收入人群收入增长较快。

如前所述，这些高收入人士的绝对人数足以吞噬香港每年的新房供应量。

我相信至少内地的一线城市都在复制香港房价的故事。

2.香港:为什么不增加土地供应？

首先，房价下跌和社会不稳定是有教训的。

1997年香港回归后，东南亚金融风暴，香港政府推出每年85，000个居者有其屋单位，导致供应量大幅增加。从1997年底到2003年第三季度，香港房价一直在下跌，最大跌幅达70%。

香港人买房成了负资产，就是欠银行的钱，比房子的价值还高。

当时的供应量有多高？2000年供应的新房数量达到10万套，现在4万多套。

当时不仅出现了负资产，因为政府卖地少，土地收益会减少，公务员也经历了减薪。

据我所知，房价下跌引起了香港社会的剧烈反弹。后来，香港行政长官董建华在第二届任期未满前辞职，也与此有关。所以香港政府一直害怕增加供应，拖累房价。

此外，人们对香港的印象是土地不够。但令人惊讶的是，香港其实有大量土地，其中40%是郊野公园。

在香港，只有25%的土地用于城市发展，其中只有7%用于住宅，部分用于农村地区的低密度小房和居屋，城市土地的比例只有4%。

换句话说，只要拿出2%，居住面积就可以提高50%。

土地供应难以增加的原因有很多。

首先，政府的外部约束很强，社会上有很多来自各方面的代表群体，包括环保人士和再耕种者。反对声音大，意见不容易统一。

比如70年代以来，香港没有农业，但还是有农田；90年代以来，香港没有工业，但仍有大量工业用地。

还有阴谋论，认为有人不希望政府顺利解决住房问题，让年轻人对政府保持压力和不满，增加政治杠杆。嗯，石永庆拒绝置评。

3.内地有钱人去香港买豪宅，不会影响香港房价

香港八卦新闻的一个热点就是内地有钱人去香港买豪宅。但史永清并不认为这些奢侈品客户对香港房价有实质性影响。

“因为内地客人的购买量不超过香港新房销售总额的10%。”

其中新房比二手房多，豪宅比普通房子多。如果我们看看印花税的金额，这个比例会更低，因为很多内地的奢侈品客户都是香港身份。如果去掉这一部分，大陆客户的比例会下降到3%-5%左右。

总量虽小，但属于不确定因素，所以对市场供需平衡仍有一定短期影响。

当笔者问香港的租售比是否正常合理时，石永庆有点激动:

只要有人愿意做，就是合理的。

如果不合理，没有人会去做。

没有人去做是不合理不正常的，所以给别人下命令去做是不合理不正常的。

石永清指出，大部分香港人在条件允许的情况下，愿意买房而不是租房。"这仍然是在出租和出售相同权利的情况下."

前香港房屋委员会委员施永青认为，从国际比较来看，香港的福利房做得不错。因为二战后香港人口约100万，现在增加到700万。

“看看南非约翰内斯堡、巴西里约热内卢和菲律宾马尼拉的贫民窟，那里没有卫生设施、健康的水和猖獗的帮派。你敢进去？”

石永清告诉笔者，香港居民有50%居住在私人住宅，也就是内地的商品房。超过30%的居民居住在公屋，另有10%的居民居住在居者有其屋内，与内地的共享物业房屋相似。政府和居民的比例是4: 6或者3: 7。居者有其屋计划单位并非无限量供应。买居屋需要地段，面积很小。

香港是世界上人均收入高的地区。怎么能不解决住房问题呢？

石永庆认为，原因是地价太高。

解决办法是，政府应该给香港每一个家庭一个机会，让他们买一栋建在廉价土地上的房子。政府提供这类土地，以香港人的负担能力来限制发展商的定价。开发商只要能赚到合理的利润，就建这样的楼盘。

这种方法要求严格的资质，比如香港本地人；没有房产；只能自用，不能用于出租等投资用途；只能转售给合格人员。

最好再来一套，就是单间不能超过50平米，因为普通香港家庭的私房那么大。

“这个规定之后，李嘉诚的儿子就再也不会参与其中的乐趣了。因为买了之后除了交税没有别的用处。”石永庆开玩笑道。

5.我从未见过一个国家靠房地产强大

石永庆信奉市场经济，但他赞同大陆降低房地产业在整体经济中的比重和重要性的做法。

“因为我从来没有见过一个国家靠房地产业强大。房地产行业资源聚集存在两大问题:

第一，资源错配，大量集中在房地产，不利于经济均衡合理发展。五矿，中粮，海运，码头……，几乎所有行业都是做房地产的。

第二，城市化会出现阶段性瓶颈。开发商应该停止建那么多房子，因为用不好，很多房子是空。

至于去库存，石永庆不同意。

他认为，这两年内地三四线城市都去盘点了，只是为了开发商去部分盘点，而不是为了社会去替代盘点。有了社会、社保、银行、市民的钱，部分开发商的资金周转得到了解决，但资源错配的问题并没有得到解决。

关键是要让三四线城市有足够的就业机会，从而吸引人口流入或流出，给楼市以持久支撑。

现在让开发者自持，就是让他们尝尝这个空。让他们关注使用价值而不是交换价值。

开发商会发现租金回报还不到资金成本的一半。这是一个好的投资吗？开发商最终会明白，多盖房子没用。

当然，政府不希望房价大幅下跌，因为经济会出现问题。政府不希望房价涨得太高或跌得太重，但这是一个非常困难的行动。

6、房子，自然具有投资属性

史永清认为，不能片面理解“只活不投机”，也不能说完全不投资。房子在物理本质和市场特征上具有投资价值，不是靠人的意志转移的。

首先，相对来说，土地和房屋是不朽的。其他商品会消失，或者至少失去功能；

其次，在投资产品中，房子是可以使用和投资的。股票没有实际用途。贵重物品被带到当铺，就不能再用了。但是，房子可以在使用的同时抵押，同时也会升值。

第三，所有产品都要贬值，房子也要贬值，但土地不会贬值，它的价值会随着土地投资的增加或者社会经济的发展而上升。

本来，一个社会应该适当鼓励房地产投资。对于普通人来说，这比投资股票，尤其是购买本地房产更稳定。这种情况下你跟大家说不要投资房地产？这是不可阻挡的。你可以让他们喊口号，但他们不挣钱其实很难赚钱。

关于内地房价调控，施永青认为，政府多次利用房地产救市，很有效，但也留下了很多后遗症。以后政府不想再用了，想降低房地产在国民经济中的作用和地位。它希望股票交易所能够反映更多的使用价值，而不是过多的交换价值。所以有一句话叫“人活着没有投机”。

这个愿望是真诚的，问题是能不能做到。

在这个调控中，政府态度的核心是不涨价。政府很强大，这个调控目标还是可以在短时间内实现的，比如一两年。如果是三年，那就不好说了。

内地应该向香港房地产市场学习的经验和教训主要是土地供应。香港的卖地不是全力以赴，也不是一下子全部卖完。为什么当地政府这么快就卖了这么多地？未来靠什么？后面的人呢？