【何伊娜】父母处置未成年子女家的买卖合同是否被认定无效？|只有胜利

有不少父母在子女未成年时买房，买房后因其他原因要卖房。这时，关于未成年子女的财产处置，住宅交易受到了影响。

为了保障未成年人的合法权益，《民法通则》第18条规定，监护人必须履行监护义务，保护被监护人的个人、财产和其他合法权益，除被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护义务或侵犯被监护人的合法权益的，应当承担责任。对被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或有关机关的申请取消监护人的资格。

这一规定是因为房屋买卖合同被认定无效，会给购房者带来潜在的危险。甚至，由于房价上涨等原因，未成年子女成年后以自己的名义主张房屋买卖合同无效。在司法实践中，判断合同是否有效的关键是，这一处置行为是否来自对未成年子女的利益保护，如果不损害未成年子女的利益，是否应该认为有效，反之则被认定无效。但是，是否有损害未成年子女利益的事情难以判断，结果难以准确预测，给住房交易带来了不稳定。

下面笔者将通过几个案件的裁判观点来讨论这个问题。

案例一：谭超与赖秋成房屋买卖合同纠纷案|(2015)毛中法民4种子第54号。

一审法院判定，拉贤伦转让拉丘星的房子是否符合监护人的利益。赖贤伦声称，赖秋成转让住房的目的是没有足够的资金开设服装厂，并将在小儿子赖秋成注册的住房转让给谭超。……。同时，转让房屋时，纪秋成就读于华州一中中学，没有证据表明急需使用巨额资金。例如，由于重大疾病，急需巨额医疗费，海外留学资金不足或伤害他人，需要支付巨额赔偿费等问题。第三人赖贤伦夫妇是华州市公路局的职员，有固定工资收入的受抚养人，没有不能赡养受抚养人的情况。因此，赖贤伦处置了赖秋成著名的家，而不是对赖秋成利益的惩罚。

另外，我国设立监护制度是为了监督和保护无民事行为能力人，限制民事行为能力人的合法权益而设立的民事法律制度。赖贤伦是赖秋成的监护人之一，但监护人的职责是保护监护人的健康，照顾监护人的生活，管理和保护监护人的财产。赖贤伦在未与其他监护人达成协议的情况下，在《房屋转让协议书》年期间代表赖秋成为监护人签字盖章，并以赖秋成的名义转让了赖秋成的所有房屋。背离监护人义务，侵犯了赖秋成的合法财产权，违反了010-300。根据的强制性规定，罗贤伦的处分行为应被认定无效。

二审法院质疑赖贤伦将相关房地产转让给谭超的行为是否有效。赖秋成在签订相关合同时属于限制公民行为能力的人，可以进行与他的年龄和智力相适应的公民活动。相关合同约定转让房地产。双方应承担的权利和义务显然不符合赖秋成的年龄和智力，因此只能由赖秋成的法定代理人代理或征得他的法定代理人的同意。在这种情况下，赖贤伦，作为赖秋成的法定代表人，是完全民事行为能力人，其代理人赖秋成签署相关房屋买卖合同是其真正意义，合同内容也符合法律规定，赖贤伦未能提供证据证明相关房屋的转让损害了赖秋成的合法利益。赖贤伦主张，房屋转让无权未经赖秋成同意或追讨而处置。转让合同应当是无效合同。赖贤伦的辩解毫无根据，我院不会采纳。

摘要|在这种情况下，一、二审的裁判观点截然不同，也造成了不同的结果。一审法院通过实际情况认为，急需巨额医疗费、留学资金不足或对他人造成伤害等未成年人财产处置将成为利益保护的考虑因素。还调查了父母的经济能力是否已通过子女财产处分应对相关支出。与此同时，这种证据负担也分配给了购房者。二审法院的证明负担分配与一审法院不同，证明负担反转，卖房子的一方证明了这一点。由于证据负担的分配不同，最终结果也不同。

案例二：霍伊娜与中磊房屋买卖合同纠纷案|(2012)统中民种子第1275号。

一审法院认为，由于豪杰和霍伊娜的父女关系，代替豪杰出售房子是为了子女的利益，还是属于家庭内部事务，外人很难真正理解。如果没有明显不利于子女利益的情况，豪杰就不知道为什么不是李娜的利益。(威廉莎士比亚、哈姆雷特、家人)。此外，从利益平衡的角度来看，法律在保护未成年人利益的同时，还必须同时考虑正常交易的安全。中磊作为合同商，有理由相信，以比较合理的价格转让房屋，在协商房屋时，豪杰夫妇和霍伊娜在场，中磊根据上述情况，霍伊娜的利益可以得到充分保障。豪杰实际上买了房子，对霍伊娜的学习、生活需要的东西、再投资来保存和增值那部分资产的价值，中磊磊不得而知。……。综上所述，第三人豪杰与Hoina代理和中磊签订的房屋转让协议合法有效，双方都应遵守合同约定。中磊要求霍伊纳根据合同约定协助办理房屋转让手续的请求符合合同协议，法院依法予以支持。

第二审法院认为：

让协议效力问题。双方订立转让协议时，何伊娜尚未成年，何杰作为其法定代理人出售案涉房屋，符合法律规定，该协议合法有效，订约时何伊娜是否在场不影响该协议效力。何伊娜称该协议损害了其利益，应为无效。本院认为，何伊娜该主张不能成立，理由如下：《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《中华人民共和国未成年人保护法》第十四条规定，“父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。”上述法律均是为了保护未成年人，防止监护人不恰当地损害未成年人利益，对于监护人行使监护权所做的限制。但监护人之外的合同相对方，对于监护人是否“为被监护人利益”、“听取被监护人意见”难以知悉，故从交易安全的角度而言，只要交易时监护人没有明显损害被监护人利益，该合同即为有效。至于交易后监护人是否损害被监护人利益，则与合同相对方无涉。本案仲磊磊已支付了相对合理的对价，且双方在买卖房屋时，何磊并无明显损害何伊娜利益的行为，故应认定该买卖行为有效。交易后何杰将该款用于何处，是否损害何伊娜利益，均与仲磊磊无涉，故本院对何伊娜该主张不予支持。

小结 ｜ 本案中，一二审法院均考量了一个重要因素，那就是交易安全。作为购房人而言，其无从了解房屋处置行为是否会损害未成年人的利益，因此只要交易时监护人没有明显损害被监护人的利益，则相对第三方的合法权益就应当得到保障。从交易安全和善意第三人的角度来理解法律条文的适用。

案例三：李利明与叶冬春、金聪玲等房屋买卖合同纠纷案| (2013)浙台民终字第704号

一审法院认为：虽然讼争房屋的所有权登记为四被告共同共有，但在被告叶冬春、金聪玲与原告就该房屋签订买卖合同时，被告叶某甲、叶某乙尚未成年，分别属无民事行为能力人和限制民事行为能力人，被告叶冬春、金聪玲作为他们的父母，是他们的法定代理人，有权代理他们从事民事活动。原告与被告叶冬春、金聪玲签订的房屋买卖合同已被生效民事判决确认为有效，该合同不仅对原告与被告叶冬春、金聪玲有约束力，对被告叶某甲、叶某乙也具有约束力，原告与四被告均应当按照该合同约定全面履行。

二审法院认为：四上诉人上诉认为上诉人叶冬春、金聪玲与被上诉人李利明之间的房屋买卖合同未经共有权人叶某甲、叶某乙同意，侵害了其他共有权人的合法权益，但双方的买卖关系已经原审法院（2012）台椒民初字第165号民事判决确认为合法有效，且房屋买卖合同签订时，上诉人叶某乙、叶某甲均未满18周岁，不具备完全民事行为能力。《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。因此，上诉人叶某甲、叶某乙如认为其合法权利受到损害，可依法向其监护人（即本案的上诉人叶冬春、金聪玲）主张。

小结 ｜ 本案中，二审法院为未成年子女权益被损害指出了维护的方式，即根据《民法通则》十八条第三款规定，向监护人主张赔偿。而不将这样的后果交由房屋买卖合同的相对第三方承担。

合同效力认定规则

回到《民法通则》十八条来分析本条的立法本意，第一款规定了监护人的监护职责和处置被监护人财产的原则（不损害其利益），第二款规定了监护人的监护职责受法律保护，第三款规定了监护人怠于履行监护职责或损害到被监护人的利益时应当承担赔偿责任甚至会丧失掉监护人资格。

该条的三个条款均涉及监护人职责，因而仅能约束监护的内部关系，如果任意将其扩张到监护关系以外的第三人将丧失其立法之本意。由于第一款的规定对监护人处置被监护人的财产进行了限制，该条规定成为不少人用于反悔的武器，动辄举出该条款请求确认买卖合同无效，而这样的滥用导致了交易安全和受让第三人权益的不稳定性。

因此，除非受让财产的第三人与监护人恶意串通损害了被监护人的利益，其他情形均不应成为认定交易合同无效条件。只有严格的适用该条款才能符合其立法之本意且能有效的维护交易安全及更多人的合法权益。

审理案件的三步思路

首先，关于处置行为是否损害了未成年子女利益的举证责任应当由房屋（财产）的出卖方承担而不是受让方；

其次，应当注重交易安全的保障，考察处置财产时受让人是否属于善意第三人（包括对于损害未成年人利益的情形不知晓并支付了合理的受让对价）；

最后，如果房屋（财产）的处置确实损害了未成年人的利益，也应当由其监护人承担赔偿责任，而不应由财产的受让人来为此埋单。