长期饭票 房地产，拿到一张20年“长期饭票”……

原创刘哮波

今天朋友圈筛选出一条与土地和房地产密切相关的新闻。很多媒体都用了这样一个标题——“中央部委明确表示，城镇户口可以继承农村的‘宅基地’！”在自然资源部的官方网站上，最近发布了一份“对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复”。其中有这样一段话:

六、关于农村宅基地使用权的登记。

农民的宅基地使用权可以由依法在城镇登记的子女继承，可以办理房地产登记。根据《继承法》，被继承人的房屋由继承人继承作为其遗产。根据不动产与房屋一体化原则，继承人继承宅基地的所有权和使用权，农村宅基地不能单独继承。《房地产登记执业准则》明确规定，非农村集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可以按照有关规定进行权属登记，并在房地产登记簿及证书所附栏注明“权利人是农民集体经济组织原成员住所的合法继承人”。

可见，自然资源部的声明非常明确——“农民宅基地使用权可以由城镇户籍子女依法继承，不动产登记可以办理”。于是一瞬间，很多媒体和自媒体发布了这条消息。

在一些房地产专家和大V组成的微信群里，也引起了广泛的讨论。那些“家里有房子”的朋友都很开心，计划着如何建造自己的乡村别墅。

事实上，稍加思考，我们就会知道，这样一件“大事”是绝对不可能由一个部对NPC代表的答复来“正式宣布”的。看中央的文件，可以发现早在2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。

在这份文件中，有这样一段话:

非农民集体成员的农村或者城市居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可以按照规定登记发证。《集体土地使用证》记事栏应注明“权利人是农民集体原成员房屋的合法继承人”。

也就是说，早在2011年，国家就明确规定农民的宅基地使用权可以由依法在城镇登记的子女继承，登记时如何在纪事栏中标注，与自然资源部的说法基本一致。

只是在自然资源部的最新声明中，在“农民集体”之前增加了“经济组织”一词。2018年国家机构改革后，自然资源部接管了前国土资源部的职能。

为什么9年前宣布的一项盈利会在今天引起轰动？毕竟现在恐怕还是从2011年到现在，很多地方还没有完全落实文件中的要求。一是农村宅基地和房屋登记相对缓慢；第二，各地执行有歧义。

比如有的地方就要求，如果一个农民的孩子都在城里定居了，那么他老家的房子在老人去世后就不能拆迁重建或者修缮了。房子在那里，孩子就能生活；房子倒了，宅基地就收回。上述做法与今天自然资源部给出的解释和2011年文件的初衷明显不同。

对比2011年的文件和自然资源部的最新解释，可以发现最新的解释是最不含糊的，它明确告诉大家“农民宅基地使用权可以由城镇户籍子女依法继承，不动产登记可以办理”。

然而，2011年文件中的表述可能会导致歧义。从这个意义上说，自然资源部的“批复”还是很有意义的，可以澄清很多模糊的认识，明确入城子女对宅基地和房屋的继承权。但同时，能继承农村宅基地的人也被定义为“子女”。也就是说排除了兄弟姐妹等其他亲属。这是否符合《民法》，还是“答复”一词中的遗漏，仍有待澄清。

于是，一个新的问题产生了:“农民的宅基地使用权可以由依法在城镇登记的子女继承，不动产登记可以办理”。对中国房地产行业会有什么影响？

我的观点是:这是房地产行业的一大好处，相当于开了一张长期饭票。目前中国人口14亿，常住人口城市化率为60.6%，户籍人口城市化率为44.38%。换句话说，从户籍的角度来看，中国还有7.79亿农村人口。

继续提高我国的城市化率，特别是户籍人口的城市化率，对于扩大我国内需，实现“大国内循环+双循环”具有积极意义。国家一再强调，中国目前最大的需求是“新型城镇化”。

没有“新型城镇化”，不仅大型新基础设施失去支撑，中国中产阶级也难以壮大。要提高户籍人口的城市化率，首先要解决农民最大的顾虑——失去承包地和祖屋。相比之下，祖屋和宅基地对农民的意义更大，因为这才是真正的家。

明确“农民宅基地使用权可由城镇户籍子女依法继承，不动产登记可办理”，意味着7.79亿人落户城市，解决了后顾之忧。我们可以计算一下。中国户籍人口城市化率接近45%，目前年增长率为1个百分点，20年后仅为65%，与发达国家相比还有很大差距。

所以这个宅基地政策足以给“新型城镇化”带来20年的推动力，当然也为房地产的稳定发展提供了20年的“空。“户籍人口城市化”的含金量远远大于“常住人口城市化”。户口在哪里对中国人来说意义重大。迁户口后，人们会认同定居的地方，定居买房的欲望更强，对内需的拉动也更强。

目前我国“户籍人口城市化率”与“常住人口城市化率”差距超过16个百分点，中央对此高度重视。“户籍人口城市化率”在考核中的地位越来越重要，宅基地这一政策有利于提高“户籍人口城市化率”。

此外，这项政策也有利于农村和农业。这相当于在城市和乡村之间提供了一个“纽带”。重建祖屋，带孩子度假，是很多城里人的梦想，也是拉动内需的重要途径，也有利于资金回馈农村。但需要指出的是，在农村宅基地上建房，想怎么建就怎么建，地方政府控制力度不同。很多地方都有统一的规划和建筑风格，很少有空自由发挥。而且，可能会发生“住同村”，到时候你需要把你新盖的房子拆了。

因此，在重建祖屋时，需要充分了解当地的规划和规则，否则投资的钱可能会浪费。总的来说，国家政策目前鼓励城市化，而不是“逆城市化”。另外，你继承重建的祖屋虽然有房产证，但不能随便转让。因为房子下面的宅基地是当地农村集体所有。可以转让的范围比较小，属于限制类房地产，有点类似“共有产权房”。