中国房地产现状 中国房地产行业现状与竞争格局分析

1.2020年上半年，房地产开发投资增长1.9%

2019年，我国房地产开发投资达到13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达到6.28万亿元，同比增长1.9%。其中，住宅房地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。在住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，而一线城市的投资活动相对较高。从房地产开发投资的增长率来看，2010年至2019年，我国房地产开发投资规模在受到国家严格监管后，经历了持续下降的趋势。2016年以来，房地产投资增速略有回升。2019年，我国房地产开发投资达到13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达到6.28万亿元，同比增长1.9%。

2.二线城市仍然是住宅投资的重点，他们是交易量票仓

从住宅投资区域分布来看，2019-2020年上半年，一线城市住宅用地租赁比例上升，二三线城市租赁比例下降。2020年上半年，一线城市住宅用地出让金占比15%左右，二三线城市分别占比52.9%和32.1%。可以看出，中国二线城市占投资的大头，而一线城市的投资活动相对较高。

3.行业竞争日益激烈

房地产投资热情没有下降，是不是说明行业还有很大的利润空？一方面，以房价与地价的比值来衡量，房价与地价的比值越高，房地产的利润就越大空。据测算，2010-2019年全国房价地价比呈波动上升趋势，2019年约为2.07倍，是2010-2019年期间的最大值，说明行业仍有空的较大利润。但在房价受限、地价竞争的氛围下，利润呈下降趋势。

4.市场集中度略有上升

在行业发展环境越来越差的情况下，行业内的弱势企业已经合并或退出，而大企业由于抗风险能力强，更容易抢占弱势企业原有的市场份额，因此行业的市场集中度有上升的趋势。2020年上半年，房地产行业销售过千亿的企业达到13家，比2019年同期增加1家；销售额在10亿10-100元之间的企业数量有所减少；销售额在50亿到100亿之间的企业增加了10家。

5.龙头企业行业地位稳定

竞争格局方面，2019年，从各房地产企业销售的市场份额来看，万科年销售额为6308.4亿元，占全国商品房销售额的3.95%，其次是中国恒大，年销售额为5846.3亿元，市场份额约为3.66%；融创中国实现销售额5562.1亿元，市场份额约3.48%。2020年上半年，在“房无投机，城无政策”的政策基调下，房企实现平稳发展，销售业绩接近去年同期水平。优秀企业抓住市场销售窗口，加大营销创新力度。其中碧桂园、中国恒大、万科销售业绩均超过3000亿元，位列行业前三；其次是保利发展，销售业绩超过2000亿元。

2020年上半年全国房地产市场综述

2020年上半年中国房地产市场形势综述

政策方面，上半年中央仍坚持“留而不炒”的定位不变，行业资本环境相对宽松，但房地产行业金融监管依然严格；地方政府由于城市政策更加灵活，从供需两端出台了房地产扶持政策，但仍坚持“限购”、“限贷”的底线；与此同时，新型城镇化和区域发展战略得到加强，重点城市群的潜力得到增强。市场方面，白城新建和二手住宅价格整体保持稳定，重点城市商品住宅交易规模继续回升，长三角成交量和价格快速回升。土地方面，全国300个城市推的居住用地量略有增加，其中优质地块比例上升，土地拍卖火爆。企业方面，品牌地产企业积极进行线上线下营销，销售业绩接近去年同期。

2020年下半年中国房地产市场走势展望

宏观环境方面，展望下半年，中国经济逐渐有所好转的预期，但仍需警惕各种不确定性(反复疫情、国际摩擦等)带来的风险。);国内金融环境将保持相对宽松，为经济复苏和发展提供更有利的资本需求。房地产政策方面，调控基调将继续保持“稳定”，政策将有所改善空，房地产金融监管将有针对性、有所收紧，央行345规则红线和金融稳定将进一步落实。

在这种背景下，我们预计2020年全国房地产市场将呈现“销售规模调整、新开工面积略有减少、投资增速放缓”的特点。销量方面，鉴于市场处于周期性下行阶段，经济压力背景下居民收入预期的减弱会制约需求进入市场的积极性。预计年销售面积下降5%-6.5%之间；在新开工方面，高周转策略会分阶段继续，但下半年压力减小会限制新开工的积极性。预计全年建设规模略有调整；投资方面，考虑到到2019年或新建设调整将拖累购地费增速，预计年投资增速在5.5%-7.0%之间；同时，城市分化加剧，投资重点将集中在长期支撑需求的热点城市；需求改善将加快，产品将继续迭代升级，物业服务行业将实现快速发展。但销量可能会有小幅正增长。

2020年上半年上海房地产市场分析

土地市场土地交易结构分析

●2020年上半年，上海土地市场整体供给较重，商业用地供给843.03万m，同比大幅增长141%；●上半年共销售地块83块，建筑面积729万m，总出让金1176亿元，平均楼面价格16143元/m；●包含的住宅用地在徐汇滨江、临港多地块出让，约占全市交付总量的62%，成交额522万元，同比增长132%，成交额936亿元，同比增长128%；

土壤拍卖溢价

受疫情影响，上海土地市场政策趋于宽松，但监管和违法处罚仍较严；●土地拍卖规则进行了调整。2020年上半年，部分地块取消了宅基地自持比例15%的要求，放宽了竞买人数量，降低了准入门槛，减轻了企业资本流通压力，提高了商业用地地价。升水率缓慢上升，纯住宅用地升水率明显上升，平均升水率1%

包括住宅用地交易

●2020年上半年，住宅用地总供应量639万平方米，同比增长141%；由于徐汇滨江、临港多辐地产集团的交易，成交量攀升至522万M，同比增长132%；●上半年出售住宅用地47处，比19年上半年(22处)高出81.4%，其中市区出售3处，仅占6%。●由于出租车政策的调整，大量无自持比例的地块被排出，高费率的组播地块重新出现，其中万达的费率高达53%

征地房屋企业

●在2020年上半年土地供应激增的背景下，中小房企征地表现积极，迎来上海最佳窗口期；●香港地标凭借徐汇滨江土地王获得上半年土地交易建设和金额双榜。●在大宗交易方面，信德集团以47亿元收购了苏河湾华侨城项目，并收购了优质地块&该项目成为外商在上海投资的主要手段之一；

新住宅市场-预认证发行

为了应对防疫，2020年上半年停产一个多月，房企关闭营业部，推迟上市计划，导致预认证发放普遍下降。收集的证据数量同比下降了48%。上半年取证集中度较高，4月份集中取证32套。1-3月库存来源积压，复工后爆发，创下20年取证新高。按2019年总量计算，随着疫情防控逐步稳定，2020年下半年预认证发放会有所增加，全年会有紧有松。

新的住房市场开放形势

2020年上半年开盘套数同比大幅下降，当日移除率大幅上升，主要是1、3月份移除率接近90%提升了整体水平。从月度情况看，上半年主要集中在4-6月，占88%。复工后，房企积极入市。从当天的取消率来看，第一季度的开盘量小而精。1月份临港新城项目热卖，3月份绿地热卖入市，堪称年后网彩的标杆。第二季度，交易于年底结束。6月，房企触及年中业绩指标，核心热点项目争相入市，交易火爆。

新住宅市场-客户认可

2020年上半年，获批的集团数量为17300家，同比增长21%。客户购房热情持续不减，市场依然火爆。上半年，识别率为86%，同期和上月均大幅上升。4月份，识别群体达到7272个，识别率85%。从板块来看，排名前十的板块大多位于市区，其中林三、新江湾市、碧云等板块受到学校配套资源的影响，最高识别率达到58.6%。

新住房市场-住房市场形势

2020年上半年，受疫情影响，供应量大幅下降，较上月同期下降30%以上，但市场成交有回弹力，成交量降幅有限，同比仅4%。均价延续上涨趋势，2020年上半年平均成交价格为58951元/平，创下2015年以来新高。主要是由于上半年市区高价项目供应充足，高价成交比例大幅上升，导致均价上涨近6万。存在价格控制和监管的压力

新住宅市场——环线的成交量和价格走势

供给方面，郊区供给格局发生变化，内环、内中环、中外环供给同比上升50%以上，外交圈和郊区圈外供给同比减半。交易量方面，外环内城弹性较强，交易量逆势普遍增长6%以上，其中内环增幅最大，为15%，外环和远郊交易量普遍下降10%左右。价格方面，郊区和外环均价略有下降3%，其他环均价普遍上涨，其中内环同比上涨8%，涨幅最大。

新住宅市场-每个地区的成交量和价格

上半年，供应支持主要集中在浦东、南汇、奉贤，而静安、徐汇、普陀供应强劲，其他地区供应普遍同比下降。从交易情况来看，中心城市的交易好于非中心城市。南汇营业额同比增长15%，排名第一。青浦、松江、浦东等区排名第一但不如去年同期，同比下滑15-18%，普陀、徐汇、虹口逆势而上，同比涨幅超过80%。价格方面，金山、南汇、普陀同比增长10%以上，其中金山、普陀受区域高价案例影响最大。南汇是高价叠加产品成交量增加造成的。奉贤是上半年唯一均价下跌的地区，由于海湾板块交易火爆，同比下跌9%。

新屋市场-该行业的成交量和价格趋势

湾、九亭、朱樵、金山新城的量价稳步上涨，其中古村板块量价因临港新区政策红利大幅上涨，均价因王迪阳西同比上涨23%。由于政策分红，临港新城平均成交价格上涨15%，但成交量同比略有下降。周康、安亭和罗店的交易量保持稳定。过去四景、青浦新城热点表现不佳，成交量严重减少。

新房市场-产品交易结构

各区域细分比例与2019年一致，90-110平品占比32%，其次是70-90平品，占比23%。从总价细分来看，300-600万产品占46%。2020年上半年，上海住宅市场取证限价放宽，高端项目分批入市，总价超过900万的占20%，较2019年上涨5%。三室比例与去年持平50%，一室两室比例分别小幅上升0.36%和1.02%。受疫情影响，五房及以上和别墅类产品成交量分别下降0.61%和1.25%。

新房市场-交易结构

交易客户方面，2020年上半年非上海客户占比56%，为主要市场交易力量，上海客户占比上升4个百分点至44%。买家年龄以30-39岁为主，占42%。从年龄结构来看，各年龄段买家比例保持稳定，变动幅度为1%。83%的交易客户主要是自住客户，14%是投资者，比2019年下降了12%。投资者比例下降，部分原因是2019年定期购买到期，提前释放一波购买力。此外，受疫情影响，部分客户选择持币观望，维持资产流动性。

新房市场-热点交易板块

2020年上半年，上海共有13个行业营业额超过40亿元人民币，占全市总额的38%。其中，营业额超过20亿元的行业有40个，占总额的76%，主要是周康、许婧、四川北路等市场热点行业。这几个板块的项目产品好，总价低，配套设施相对完善，客户认可度高，所以交易引领全市。