【小黄龙300机油标号】吉林农安木板改编，强制拆迁相调查。

农安县古城街4期棚户区改造项目现场(《中国经济周刊》记者赵粉照片)

高楼环绕，几个破旧的平房格外显眼，从高处往下看，像是城市森林的伤疤。

这是记者8月30日《中国经济周刊》在吉林省长春市农安县古城街4期棚户区改造地块的场景。拆迁后，新建的商品房小区已经开始出售时，一些家庭仍然没有搬走。

抬起眼睛，都是钢筋混凝土，站在自己肮脏的房子前面。老邻居已经成了残骸。史念军说：“进行了有房照(房本)的强烈拆除，盖了一堆房照。”

征收人员：补偿协议还没有达成，但房子被拆除了

据介绍，2006年5月和10月，史炎君分别从个人手中购买了古城街地区的两处房产，此后，两处住宅相继用于冷冻仓库的经营。

2015年10月，农安县住房和城乡建设局开始在古城街4期棚户区改造地区进行征收工作。

据悉，该地区在东至古城街、西至雅斯格、南至新社花园、北至棉厂石头公路、超过300户居民和斯盐郡的两套房地产征收范围内。

2015年12月11日，长春一家房地产估价师发行的《农安县房屋征收补偿分户评估报告》中，谢艳军的两套房子中有一套是225号，主卧建筑面积为72.46平方米。另一个估价书编号为101号，主卧建筑面积为41.75平方米。通过市场法评估，评估单价为每平方米2581元。

对此评价价格，史念军不同意。此后近两年，谢艳军的女儿先后6次去县里接受补偿咨询，未达成补偿协议的主要原因是，在对房地产是否用于经营活动的认定上，业主和政府之间存在差异。

谢艳军表示，那两套房子于2010年从住宅改为经营保险冷库，依法有工商营业执照、税务登记、纳税记录，每套住宅的年收入均在5万元以上，应根据收益法评估补偿价格。记者《中国经济周刊》最近在采访县征收所，一位负责人说：“核查后，这两处房地产没有经过字(电)，不能认定为经营性住宅。”

那么，《市场法》和《收益法》这两种补偿价格评估方法有什么区别呢？

住建部2011年发布的《国有土地上房屋征收评估办法》第13条：注册房地产估价师应根据评估对象和当地房地产市长/市场情况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法的适用性进行分析，然后选择其中的一种或多种来评估征收的房屋的价值。

其中明确规定，征收住宅的类似房地产有交易的人必须选择市场法评估。(威廉莎士比亚，温斯顿，《住房名言》)(《市场法》，《市场法》)如果住房被征收或类似房地产有经济收益，则应选择《收益法》评估。征收的住宅是建设工程，所以要利用假设开发法评价。

谢艳军说，在双方没有就赔偿协议达成协议的时候，2017年5月新花园第四期项目在她225号住宅所在的地块开始施工。2017年7月、6月，华府项目在101号住宅所在地块开始施工。

从高处看，史念军的101号房子(图中的两层建筑)耸立在高层建筑周围。(记者赵分燮《中国经济周刊》)

谢艳军101号家的邻居近20年没有住在这里了。他向《中国经济周刊》记者回忆说，从2016年7月开始，该地区断水断电。当水力不足，四周已经被建筑工地包围的时候，像星顺这样的居民开始陆续搬家，剩下的平房越来越少了。

2017年9月23日下午，史念军发现自己编号为225的房子已经是残骸。“前几天还好好的，但突然不见了。”

接着，史念军和家人首次向警方报案。“警察出来后，记了笔记，拍了照片，就走了，再也没有消息了。”她的亲戚立刻又找到了县征收事务所，工作人员的反馈是报警。

8月30日，《中国经济周刊》记者要求上述农安县征收所负责人确认这一事实。相关人士表示：“(居民)如果认为被强行拆除，可以报警。”

但是史炎君表示，自己在第一时间报过警，但此后再也没有消息了。

2017年末，225号住宅所在的地块已经建造了新建筑物。

史炎郡以前的房子所在的地方现在是神社花园中的一栋建筑单元门。(威廉莎士比亚、斯图尔特、Start)“让我们最寒心的是，迄今为止没有达成补偿协议，没有向我家发送补偿决定，也没有任何程序就被拆除了。”谢艳军说。

另一个101号房子和旁边的几个旧平房一起孤零零地站在了军乐华府小区。

新建商品房：“五证”不全，不能办产权证。

在这块没有拆除的土地上开始建设，已经销售的小区群落化部手续齐全吗？(莎士比亚。) (一)(一)(二)(一)(二)(一)(二)(二)(二)(

8月30日，记者来到农安县房地产登记中心，询问君悦华府项目能否办理房产证。一位负责人说：“君悦华盛顿目前不能产权证。因为还没有申报，所以没有收到关于这个项目的“误证”。

8月31日，《中国经济周刊》记者与买一套房子的人一起来到了军队乐华部，与售货员一起参观了多套户型房子。从楼上往下看，可以看到谢艳军的101号房子和周围的几栋平房。售货员说，那里今后将建设社区农产品市场，明年8月建成。

了。

记者了解到，该项目目前还未取得《商品房预售许可证》，但销售人员说：今年年底就可以办下来房产证。

在提出买房意向后，一位销售代理公司负责人却回答称，“目前只收定金1万元，还不能收全款，想交全款也没法收。”

一个已盖成在售的小区，缘何将全款客户拒之门外？该销售代理公司负责人解释说：“目前拿到钥匙在装修的，都是开发商的顶账房（抵债房）；对外销售的，还要等手续。”

8月31日当天，《中国经济周刊》记者又来到农安县国土资源局，一位副局长接待了记者，当记者询问君悦华府项目是否取得《国有土地使用证》时，该副局长在请示局长后拒绝了记者的采访。

房地产开发项目的“五证”（《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》）中，《国有土地使用证》是前置的一道政府许可，直接关系着其他几个证件的办理。

2012年7月1日起施行的《闲置土地处置办法》第21条规定： 市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求：土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。

这是否意味着君悦华府所在地块目前的状况，并不符合国土部门供应土地的条件？一位不愿具名的农安房地产行业人士对记者说：如果办了土地证，那么在没有“净地出让”的情况下是怎么办的证？如果没办土地证，开发商没有任何手续就建完楼开始卖了？“现在政府是两难，怎么都说不过去。”

据了解，君悦华府项目的开发商为吉林省鸿瑞房地产开发有限公司，此前在农安县开发过黄龙家园一期至四期项目。

据前述农安房地产行业人士介绍，在农安县，未批先建并非个案，这也导致很多楼盘办不了房产证。

拆迁10年未安置，补偿标准受质疑

《中国经济周刊》记者在农安采访期间发现，涉及棚改拆迁的争议并非个案。

农安县宝塔街北段西侧的拆迁户高峰告诉《中国经济周刊》，他的房子在2008年便被拆迁，至今已有10年，仍未回迁，其间包括高峰在内的多位拆迁户数次找到开发商和农安县政府，始终未果。“我们这些拆迁户投亲靠友、租房借房安排自己的生活，居无定所，等到今天足足10年，仍然看不到希望！”

记者在这块曾经的棚户区看到，半人高的杂草遍布在早已夷为平地的现场，雨后的土路一片泥泞。环顾四周，这里已被楼房和马路包围。

而在一街之隔的马路对面，宝塔街北段东侧公安局家属楼旁的棚户区改造地块，曾经在2010年发生过100多人凌晨强拆民房事件。当年10月27日凌晨1时，开发企业联系纠集了100多名社会人员，对这里的6户平房进行强行拆迁并打伤多位居民，警方随后刑事拘留了多名违法拆迁人员。

事隔多年后，发生在农安的棚改强拆似乎并未停止。古城街2号地块的原居民李忠军告诉《中国经济周刊》记者，2017年8月21日，包括他家在内的8户居民房屋被强行拆除。62岁的李忠军回忆说：“2017年8月17号县征收办发通知，我的房子在施工红线范围内要拆除；8月20号找我谈判没谈拢；8月21号就把房子推了。”

此后有关部门为他租了一套房屋作为过渡安置至今，关于回迁方案一直没有下文。一年多来，多次信访无望的李忠军开始自学与拆迁、征地有关的法律法规，准备走司法程序。

而最受棚户区居民争议的一个焦点是征收补偿金额。

多位古城街区域的棚改居民向记者提供的《农安县房屋征收补偿分户评估报告》均显示，其被征收房屋的评估单价为每平方米2600元左右。

而据记者在棚改区域周边的多个商品房小区走访了解，几乎所有的商品房在售房价都在3500元/平方米以上。

2011年1月发布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

农安县人民政府在2017年10月10日出具的一份针对某棚改居民起诉的答辩文书则称：《条例》（指《国有土地上房屋征收与补偿条例》）第19条规定中的类似房地产是指与被征收房屋类似的房地产，而非新建的商品楼，要求按照周边商品房屋确定其房屋价格是没有法律依据的。

几乎所有的受访居民都对评估单价的来源和依据表示质疑。

那么，2581元是如何算出的？前述农安县征收办负责人并未对《中国经济周刊》记者正面回应。他说，各市县根据实际情况都有不同的政策，总体都是遵循国务院590号令（指《国有土地上房屋征收与补偿条例》），结合当地经济收入、房价、征收房屋建成时间、土地出让价格等因素制定的。

农安县棚改拆迁在当地引发诸多争议已有不短的时间。在实地采访中，有当地居民还向《中国经济周刊》记者透露了一条看似与此无关的官员消息：5月8日，长春市纪委监委称，农安县委常委、常务副县长李凤良涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。

多位农安官场人士对记者表示，李凤良长期分管县住建、国土等部门。

国务院督查直指长春棚改乱象

此前，农安县的房屋征收工作还被长春市有关机构视为起到了“榜样作用”。

《中国经济周刊》记者检索公开资料发现，2017年3月22日，长春市征收工作领导小组一行到农安县调研征地拆迁及棚户区改造工作时，当时还在任的常务副县长李凤良表示，棚户区改造及征地拆迁拆违工作难度大、任务重，希望能与全市各县（市、区）加强交流、分享经验，共同促进本地区及全市经济社会平稳快速发展。

调研组一行则认为，农安县委、县政府高度重视房屋征收工作，补偿措施公开公平公正，思路清晰、程序规范，成效明显、值得推广，对全市房屋征收工作起到了榜样作用。

不过，日前，国务院第七督查组在长春市督查期间，接到群众反映称，多处棚改项目存在多年无法回迁安置、无法办理房屋产权证等问题。

据央视报道，8月底，督查组来到长春二道区东站街道的棚户区。这片早在2011年就已经被拆迁的棚户区，曾是东新地块棚户区改造项目，从2011年至2013年间，这里的居民与当时的长春市二道区建设局，也就是现在的区住建局，签订了征收补偿安置协议书。如今8年已经过去，500多户没有回迁的居民依旧无家可归。

没有回迁的居民想早日回迁，而已经回迁的居民也面临着不少问题。据央视暗访报道，督查组在长春市二道区德辉挪威小镇一期，了解到这里的几千户居民也没有房产证。这个2009年棚改回迁的小区，至今没有取得《建设工程规划许可证》，但二期工程却正在大兴土木。尽管二期工程曾先后两次被规划部门处以数百万元罚款，但违规建设并未停止。相当于房屋“准生证”的《建设工程规划许可证》缺失，意味着房子即便建好，也无法取得房产证。

8月28日，督查组约谈了长春市以及在督查中发现棚改回迁问题的二道区、绿园区相关负责人和群众代表。就督查中发现的棚户区改造回迁的一些问题，督查组要求长春市相关部门立行立改，展开全面排查。明确将此次暗访中发现的棚改问题一督到底，要求长春市政府定期汇报工作情况。

9月5日，长春市政府召开新闻通气会。长春市副市长周贺介绍称，长春市政府已经成立了由分管副市长牵头，房地、建委、国土、信访等部门主要负责人，各相关城区政府主要负责人参加的解决棚改问题专项工作领导小组，并责成各城区和市直相关部门第一时间组织人员，针对存在的问题全方位开展排查，制定整改措施，全力解决各项历史遗留问题。此外，长春市决定开通棚改问题投诉专线，并在全市范围内开展“大接访”活动，回应百姓关切。

周贺同时表示，长春市、区两级政府将进一步加大对参与棚改项目开发企业的监管力度，督促企业履行主体责任，确保棚改问题及时解决；将拒不履行义务的开发企业列入“失信”黑名单，进行严肃处理。

(来源:中国经济周刊)