南京吴铁军 寻找德基广场吴铁军

南京新街口是四大大道交汇的地方，便捷的交通带来了众多的商家和企业，包括金鹰购物中心、新百购物中心、中央购物中心、基德广场等众多商场。

十年来，位于东北角的基德广场成为最大的“黑马”。作为南京最高端的购物中心，基德广场连续多年跻身中国三大购物中心。2018年销售额突破100亿元，仅次于同样以奢侈品获奖的“店王”北京SKP。

LV在南京的第一家旗舰店在德姬登陆。在2012年12月的开业典礼上，德姬集团的所有者武铁军和著名影视艺术家范冰冰为新店的开业剪彩。在现场，LV中国总裁送给冰冰一个惊喜，一棵金色的圣诞树上挂满了五颜六色的袋子。

坐在一个庞大的行业里，德姬的老板武铁军异常低调。

01

低调的有钱人

南京新街口在北面，湖南路是南京著名的商业街，这里曾是民国时期南京的聚集地。孙中山当选为中华民国临时总统，汪精卫被孙凤鸣暗杀，都发生在这里。

上世纪90年代，这里的零售业异常繁荣，武铁军涉足商业领域，在这里从事服装生意。

1998年，香港鳄鱼衬衫品牌进入内地市场十年，江苏德胜服装有限公司在武铁军成立，开始在南京代理香港鳄鱼衬衫系列产品。

他的前两家店分别是江苏德胜服装有限公司湖南路蒙特娇鳄鱼衬衫店和新街口鳄鱼衬衫店。这两家店是他发家的起点。

在此之前，武铁军在江苏新时代工贸公司工作。1996年至1998年，他担任一家名为远东南京国内贸易公司的国有企业的总经理。

发了财后，武铁军像他那个时代的许多商人一样，开始进入房地产领域制造金块。他的触角也从湖南路向南延伸到新街口。

南京新街口基德广场

低调和神秘是武铁军一贯的风格，他唯一高调的“透露财富”发生在2014年。

当时，由于原投资人摩根大通(JP Morgan)和富尔顿(Fulton)撤资减持，南京世贸中心项目陷入了停工的困境。武铁军和吴铁民的基德广场顺势接手，财源外泄。

南京世贸中心项目占地3.14万平方米，包括总高度318米的甲级5A智能写字楼68层，商务酒店、酒店式公寓、两栋住宅，总投资50亿元。

2015年，武铁军的母校南京九中庆祝建校90周年。南京的一位大师武铁军向她的母校捐款200万元建立了一个基金会。9月5日，被南京九中南京校友会选为新一届校长，担任第88届校友会领导。

在2019年初的开学典礼上，南京九中校长特别鼓励了武铁军等校友表现突出的同学。校长说:“你长大了，要多一些来自邢、、、、、、、张、董的陪伴和滋养。”

02

在幕后

武铁军在内地的商业布局，一直将吴铁民推到风口浪尖。内地最重要的公司，基德广场有限公司和德姬集团有限公司，都有吴铁民担任董事长和法定代表人。

据田玉娥介绍，吴铁民是14家公司的法定代表人，业务涉及房地产开发、物业管理、医疗卫生、拍卖、文化艺术等。，而武铁军通常只担任导演。

以吴铁民为代表的公司带有“德姬”的基因，都指向德姬企业集团有限公司

通过香港查册办公室，市里了解到，武铁军和公司秘书岑健是香港孔德基集团的董事，并取得了香港身份。岑健还在德姬集团旗下的五家公司担任高管。

洪集团成立后，将原来在内地设立的公司全部并入洪集团，成为外商投资者。

在洪集团的董事名单上，有一个引人注目的法人实体——德隆国际集团有限公司..

曾经主导资本市场的“德隆部”在香港被广泛部署。“德龙部”创始人唐万新入狱后，德龙国际也被取消，公司名称也被从香港查册办公室删除。

德姬集团与“德隆部”的关系因德隆国际的取消而中断，无法进一步证实。在唐万新的神秘操作下，德隆部的首都版图一直是隐秘而庞大的。

武铁军与“德隆系”的低调风格惊人地一致。

03

赚钱机器

与武铁军低调的风格不同，他的基德广场经常出现在公众舆论的中心。

基德广场的出现是风水中的一个“话题”。

东北角原本是新街口最不受欢迎的角落。南京新百、金鹰国际、苏宁电器等商场都在其他方向蓬勃发展。然而几个浙粤服装大佬在东北角时代广场丢了钱，连李嘉诚也在这里惨遭蹂躏。

当时风水说。

当时新街口商圈的豪华商场还是空白色，甚至专注于高端精品的金鹰国际也不够国际化，所以德姬填补了这个空的空白，将自己定位为高端商家的综合购物中心。

南京新街口基德广场路易威登旗舰店

最出名的一件事就是2012年LV的第一家南京旗舰店在这里落地。开业当天，德姬集团的武铁军和范冰冰为新店开业剪彩。

名人在这里可以经常来往，例如，刘和张泽天在2014年恋情曝光后不久，就在广场甜蜜购物。

德姬打破了风水理论，但作为后来者，他超越了较早提出高端的袁亚非南京新百、朱一财中央商场和金鹰国际。

德姬广场不仅在社区之外，而且在全国各地的购物中心也令人眼花缭乱。2018年，基德广场的销售团队推动北京国际贸易中心和深圳万象城在中国排名第二。

一个很重要的原因是，德姬是南京奢侈品品牌最集中的购物中心。国际一线品牌会在一线城市的几个购物中心开店，而在南京、德姬、新街口互相杠杆形成马太效应，让德姬成为购买奢侈品的最佳地点。

吸引凤凰和鸟巢是德姬的独特优势。基德广场的交易量自然蓬勃发展，2018年超过100亿。

04

货物

购物中心的营业额和电商平台的平台营业额是很重要的指标，但归根结底钱不是自己的，不要给别人做婚纱。

2016年，基德广场发布了专项资产支持计划，让我们看看交易流量巨大的基德广场是否同样具有赚钱的实力。

2012年至2014年，基德广场营业收入分别为15.36亿元、22.83亿元和26.63亿元，复合年增长率为31.6%，同期净利润分别为1.49亿元、2.21亿元和1.52亿元。

2015年市场板块没有发现公开数据，但从2016年和2017年分别37.82亿元和46.18亿元的营业收入来看，基德广场的增长势头丝毫没有减弱，同期净利润分别为3.35亿元和4.28亿元。

上亿的利润，对于大多数普通人来说，是从天堂再借500年赚不到的巨大财富，但对于一些名人来说，还不够交税。

德姬购物中心

大多数人对商场的想象是，自己有了房产就可以坐着收房租，或者商场可以收扣分，从而实现了人坐家中，钱从天上掉下来的人生终极理想。

事实上，赚钱并不容易，德姬的购物中心也在负重前行。

以2012年至2014年为例，德姬的资产负债率分别达到58.99%、54.42%和76.14%，这意味着德姬拥有的每1亿份资产中有70%以上来自负债。短期债务压力更大，流动比率持续下降，分别为1.21、1.79、0.87。

虽然缺少2015年的数据，但德姬的财务状况不应得到有效缓解，否则2016年不会有证券化。

德姬还将基德广场房产抵押给招商银行南京分行，融资金额为26亿元，融资期限为2017年6月28日至2032年6月27日。

经过一系列操作，资产负债率略有下降。然而，债务形势仍然不容乐观。2017年，基德广场的当前比率再次降至0.56。财务杠杆的使用对每个企业来说都是一个长期问题，尤其是在基德广场。

什么年代安静，看起来光鲜、体面、高端的基德广场也有自己的苦处；好像有钱让人羡慕，总有一天会淡出大众视线。

武铁军具有江浙商人敢于冒险的特点。当他们无法走出新街口东北角的亏损圈时，他们果断出手，打造了包括房地产和商业地产在内的德姬体系；他也是来自顺安人，精致低调，很少采访，网上资料也很少，资产也没有上市，但他多次参与范冰冰事件，恐怕很难低调。