河南省物业管理条例 新版《河南省物业管理条例》亮点解读

今年1月开始实施的新版《河南省物业管理条例》共9章95条。针对河南省物业管理的热点难点，回应社会关注，凝聚社会共识；本着平衡互利的原则，规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和物业管理当事人的合法权益。

那么，新修订的《条例》有哪些突出的变化和新的亮点？

亮点1:

明确基层政府在物业管理中的职责

业主大会是代表业主利益，维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众性组织。据了解，《河南省物业管理条例》实施15年来，仅7%的建成小区成立了业主大会，93%的小区未成立业主大会。

为有效解决成立业主大会困难等现实问题，根据上级法律规定，新版《条例》明确规定了乡镇人民政府和街道办事处的相关职责:负责组织成立首次业主大会筹备组，召开首次业主大会；监督业主大会按照规定召开，逾期不召开的，由其召集；督促业主委员会变更，逾期不选的，由其召集；建立物业管理联席会议制度，具体解决物业管理中需要协调解决的问题。此外，明确县级以上人民政府应当将物业服务纳入服务业社会发展规划和社会管理体系。

亮点2:

专业管理设施及职责分工

长期以来，水、电、气、暖等专业运营设施的管理、维护、计量和收费是造成小区纠纷、影响稳定的重要因素。主要是设施的管理和维护责任不明确。为防止建设单位在专业运营设施的配置和建设中的随意性和专业运营单位逃避附属设施设备的维护责任，保障水、电、气、供热设施的使用安全，新版《条例》对水、电、气、供热等专业运营设施的安装、移交、维护和管理作出了具体规定，拒绝接受或履行专业运营单位的运营、维护和更新责任。

亮点3:

完善物业管理服务

为了确保物业服务企业为业主提供优质高效的服务，新版《条例》规定了物业服务的原则、物业服务管理综合平台的建设、物业服务企业的选择和聘用、合同的签订和解除。

针对物业服务收费在实践中引发诸多争议的问题，新版《条例》明确了物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，并规定了物业服务的内容、费用标准和公示制度。新版《条例》细化了业主的支付义务和专业单位的收费责任，明确建设单位对已竣工但未出售或交付给购房者的物业承担物业费用。为解决物业服务企业被辞退后难以交接的问题，对被辞退的物业服务企业的退出交接程序和义务做了详细规定，并对未按规定提前退出物业管理区域的物业服务企业规定了法律责任。

亮点4:

论物业管理社区秩序

为了建设文明和谐的社区，保护居住环境，在物业管理区域，针对群众反映的突出现象和问题，新版《条例》明确规定了18种常见的禁止性行为。擅自改变物业的规划用途，损坏房屋承重结构和主体结构，擅自占用和挖掘物业管理区域内的道路和场地，非法搭建建筑物、构筑物和障碍物，擅自损坏或改变房屋外观，擅自架设电线电缆，随意堆放、倾倒、抛掷垃圾杂物，高空空抛物露天焚烧，占用绿地， 破坏绿化植物和绿化设施，侵占。此外，对违反规定的禁止行为也要承担相应的法律责任。

亮点5:

浅谈停车位和车库的使用和管理

近年来，车位、车库等物业纠纷和矛盾比较集中。主要有两个原因:一是车位车库权属不清；第二，停车位和车库的数量有限，有时不能满足业主的需求。因此，新版《条例》在《物权法》相关规定的基础上，进一步明确了建设单位应当按照配置比例确定车位、车库权属；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求，物业管理区域内的车位、车库不得出售给区域外的其他人；如有剩余，可暂租出去，但每次租期不得超过六个月。

亮点6:

浅谈维修资金的管理和使用

据了解，维修资金的管理和使用在实践中容易出现两个问题:政府代管难以使用，业主自行管理会有资金安全风险。为了解决这些问题，新版《条例》规定了两种方式:业主大会自行管理和政府主管部门代管，规定在业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代管；业主大会成立后，根据业主大会的决定，选择自行管理或代管。鉴于紧急情况下维修资金使用困难，新版《条例》规定，由于屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等。，物业管理行政主管部门或者业主大会应当在收到申请后三个工作日内拨付维修资金。