【100万贷款】专题我，手握100万，银行不批贷款，房子不敢乱买

房地产暴利时代即将结束！

从去年开始，全国房地产市长/市场限制持续增加，未能放松。

截至8月22日，今年楼市调控已突破400次，月均超50次，刷新历史纪录。

很明显，国家降房地产高杠杆的决心很大。

房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为：

20多年只涨不跌的楼市预期正在改变，诸多迹象表明，楼市拐点已逐渐浮现。

1

贷款买房，越来越难

流向楼市的钱，越来越少。

今年前7个月，房地产贷款同比增长8.7%，创下近8年的新低，低于各项贷款增速3个百分点。

——银保监会官网9月7日答记者问。

房地产贷款由两部分构成，一是针对房企的开发贷款，二是针对购房者的个人按揭贷款。

以往，房地产贷款高速增长，个人按揭贷款是主要推动力。

毕竟，大多数人都得靠贷款买房。

而房地产贷款增速降低，也有迹可循：高利率、放款难，成了今年申请房贷的两道门槛。

4月以来，不少城市陆续提高房贷利率，惠州首套房贷利率甚至已经“破6”。

来源：网络

这利息，除了真正的刚需，又有多少人能承受？

除了高利息，不断拉长的放款时间以及审批难度，也将一批买房人拒之门外。

不断刷屏的停贷、排队等字眼，令不少买家心焦。

好不容易房贷批了，放贷遥遥无期。

今年年初，放贷可能要等1个月；半年后，平均放贷周期已拉长到50天。

总之，今年申请房贷，门槛越来越高，成本越来越贵。

2

不批房贷？银行把钱用哪儿了？

让买家心焦的房贷，之所以批不下来，很大程度是因为——今年房贷额度不足。

房贷额度的多寡，是房地产贷款集中度管理制度的主要发力点。

这一制度将银行业金融机构分为5档，不同档位，额度不同。

这是国家给银行设置的红线。简单来说，就是花呗有额度上限了。

房贷额度，相当于给楼市的输血量。额度缩减，房企和买房人都不好受。

截至7月，房地产贷款集中度同比下降0.95%，房地产贷款占各项贷款的比重已经连续10个月下降。

——银保监会官网9月7日答记者问。

这对银行金融业务来说，也是一次方向性转变：把从房地产领域抽出的钱，投入制造业、三农、小微企业等领域。

而银行输血量下降，对房地产行业而言，可以间接抑制炒房客，有利于稳房价；长远来看，有利于行业健康发展。

3

房地产信托，失宠了

除了银行贷款额度外，房企其它融资渠道也受到管控，房地产信托就是其中之一。

在我国金融体系中，除了耳熟能详的银行、保险、证券外，还有信托。

房地产信托，是投资方将资金给信托公司，信托公司筛选优质房地产项目投资，到期后收回本息，返还给投资方。

听上去是不是和基金有点像？同样是受人之托，代人理财。

和银行借贷相比，信托更像中介。所以，银行贷款属于直接融资，信托属于间接融资。

房地产信托资金，曾经是部分开发商在非银行体系的重要融资渠道之一，通常规模较大、利率较高。

但信托也是受行情影响较大的融资渠道之一。一旦市场下行，房企盈利不足，投资者拿不到分成，收益预期降低，资金自然撤退。

截至今年7月，房地产信托规模已连续下降25个月，余额同比下降约15%。

——银保监会官网9月7日答记者问。

很明显，不断缩小的房地产信贷规模，反映出信托公司和部分信托客户对房地产市场浓厚的观望情绪，且这一现象或将延续。

“绿”一周的基金，还有人抄底，但“绿”了一个月呢？一年呢？

4

拆东墙补西墙还钱？不行！

房企融资渠道越来越少，负债却不少。

以往，还能通过拆东墙补西墙还钱。

现在来看，这条路也快行不通了。

理财产品投向房地产非标资产的规模，近一年来下降规模非常大，余额同比大跌42%。

——银保监会官网9月7日答记者问。

房地产非标资产，指的是未在银行间、市场及证券交易所进行市场交易的债权性资产。

包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权性融资等。

这一数字下降，意味着民间私募、借贷、基金等具有影子银行特征的、投向房地产的理财产品规模不断下降。

房子的投资价值不断降低。

房企在资金配置上，容错率更低。

“财大气粗”成为过去时，手里的钱，每一分怎么花，都得精打细算着来。

5

想绕过围栏搞钱？NO！

缺钱？

搞不到钱？

能不能偷偷搞钱？

不行！

通过其它类型贷款套取资金，用于建房、买房的路子，基本被堵死了。

银行通过特定目的载体，投向房地产领域的规模连续18个月下降，同比下降27%。

——银保监会官网9月7日答记者问。

这句话看不懂没关系，只要知道，以后变相套取经营贷、消费贷、装修贷等去炒房的方式，都被禁了。

此外，这类贷款属于短期贷，而就楼市目前的氛围看，长持才是最契合行情的。

用短期贷款做长线投资，非常不理智。

写在最后：

金融信贷规模收紧，无疑是给楼市来了招釜底抽薪。

曾经推高房地产贷款增速的需求端和供给端入口都被收紧。

需求端，减少房贷额度，提高贷款门槛，延长放贷时间。

供给端，对资金违规流入楼市，更是一场全方位狙击。

可以预见的是，未来房地产金融监管态势将持续从紧。

而时代的一粒尘埃，落到普通人身上，就是一座大山。

楼市调控主旋律前，刚需想买房，有三大难题。

1、银行房贷额度减少，放款时间拉长。

这一难题可以用俩字儿来形容：“排队”。

想借房贷？堵车了，排队排队，一个一个来，别慌！

贷款批了，等放贷。等多久？排队！

2、房贷申请门槛更高，成本更贵。

贷款资质审核更严格、细致。

举个例子，买房首付必须是家里的存款，如果是从别的金融机构借的，不行。

过了审核这关，还得看能不能接受房贷利率。

3、买到烂尾楼概率增加。

房企融资难度加码，将加速行业洗牌，优胜劣汰。

这两年，房企资金链断裂，没钱开工导致楼盘烂尾的事儿还少吗？

对刚需而言，最无力的，莫过于“钱给了，房子没拿到”。

那么，刚需今年还能买房吗？

可以！

买新房，问题不大，反正都是期房，总归要等个两三年才能交付。

只要贷款能批，排队等放款也没关系，放款慢反而能晚点还月供。

不过，买房前，一定要仔细筛查房企是否靠谱。

首先，重点关注“三道红线”，净负债率越高的房企，购房风险越大。

数据不知道哪里看？可以去港交所、深交所、上交所，查房企年报、年中报。

别嫌难嫌麻烦，买房前做的功课越多，买房时踩的坑越少。

其次，尽量考虑品牌房企、大型开发商。这条要和上一条结合来看，不是所有大型房企都靠谱。

来源：网络

最后，不要贪便宜，远低于市场价的房子谨慎购买。笋到不能再笋的楼盘，最好远离。

如果实在把握不准，记住这条公式：远离非核心城市的远郊大盘，推广力度越大、折扣越大，越要小心。

买二手房，抓紧！下半年利率大概率还是目前的水平，放款速度也只会拉长。

想置换，务必保留足够的回款时间，最好拉长买房周期。