金九开始了,想要飞跃的房地产市场又泼了一盆冷水。房贷利率上升了。
先是四大行上调利率的消息,在微信群、朋友圈发酵,到现在已经传得沸沸扬扬。
房贷额度紧张、部分银行停贷,这些消息紧跟着砸来,又渲染一波恐慌情绪。
天津的房贷利率,现在到底是个什么水平?额度到底有多紧张?对年底买房有什么影响?
这篇文章专门探究这几个问题。
首先,我们经过多方咨询,得到6家主流银行的贷款政策:
消息来源:银行从业人员、中介信贷部门、楼盘案场等,具体以银行各网点实际利率为准
有几点信息值得注意。
第一,天津的房贷利率确实涨了,但没有风传的那么吓人。
四大行中,利率上调幅度最大的是建设银行,首套房LPR+45基点,按9月LPR,也就是5.1%。
中国银行、农业银行首套房利率变成LPR+40基点,即5.05%,农行仅对个别优质客户还能执行原政策。
最友好的是工商银行,贷款政策和之前没啥变化。
相比原先的首套4.95%、二套5.25%,天津利率上浮10-15个基点。
这是个什么水平呢?
上浮10个基点,按200万房产、20年等额本息还款来算,一共要多交1.85万。
平摊到20年里,是不是也没那么可怕?
第二,这次利率上调,主要是针对首套房,二套房利率不受影响。
第三,相比四大行,商业银行的首套房贷款利率上涨更明显,基本都得加45基点。
第四,银行对还款信用极为重视,甚至逾期还款会触发基点上调。
其实,天津的贷款利率上调,也不是个突发新闻。
早在今年7月,就陆续爆出银行利率上调的消息,多家股份制银行首套房按揭利率调高到LPR+35基点、LPR+45基点不等,二套房贷利率保持不变。
也有一些银行,虽然没有明文政策发布利率上调,但在实际操作中,已经悄悄上调底线。
这次的利率上调,更像是国有银行要跟上市场脚步。
利率上调和放贷缓慢一直是一对双生子。
今年8月初,天津放贷额度收紧的新闻就被爆出。
贝壳找房也取消了限时放款的服务承诺。
咨询了中介、银行工作人员,目前银行的平均放款周期大概是2个月。
利率上涨、放款周期延长,归根结底,还是银行的贷款额度捉襟见肘。
每年年末,银行都会因额度告急,出现利率上浮、放款变慢的情况。
今年,这种状况提前出现,原因就是今年开始实行的房地产贷款新政。
房地产贷款占比、个人住房贷款占比不能超过相应上限。
大中型银行发布的2021年半年报显示,18家A股上市的大中型银行中,仍有5家超过监管红线,分别是建设银行、邮储银行、兴业银行、招商银行和北京银行。
所以,房贷收紧是大规律、大形势,相比天津的小幅上涨,南方城市才更恐怖。
杭州今年已经5次上调房贷利率,四大行首套房利率6.3%、二套6.4%,部分银行已经停贷;
南京14家主流银行,只有2家首套利率5.95%,其余都在6.05%及以上;
广州的房贷利率也是5连调,首套最低5.85%,二套6.05%;
还有上海、苏州、成都等等,首套房6%利率基本成主流了,一些银行今年已无额度。
这么一看,行情一般的天津,倒是因祸得福,房贷问题暴露得温和了一些。
相比按揭贷款收紧,公积金贷款利率也涨了。
9月14日,天津市住房公积金管理中心发布公告,二套住房申请公积金贷款,利率为同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。
也就是说,用公积金买第二套住房,贷款年利率由3.25%上调到3.575%。
不过,据一些楼盘项目、中介门店透露,目前主流贷款形式还是按揭,小部分客户会采用组合贷,公积金占比也不高,所以这一新政的市场反响不太强烈。
情况就是这么个情况,对市场有啥影响呢?
首先,利率上调会打击大家的买房积极性,但是波及不大。
毕竟前面也说了,按揭利率上调只针对首套,而且上浮幅度不大,对刚需完全在可控范围内。
公积金利率上调只针对二套,且纯公积金贷占极少数,同样影响有限。
当然,不排除一些本就不着急买房的客户,会继续观望,等待明年房贷宽松再入市。
相比利率上调,放贷周期延长才是对市场的一大打击。
刚需还好说,只要贷款能申请下来,问题不大。难的是“卖一买一”的改善,买房节奏被双重拖长,而且这种窘境,越接近年底,就会越严峻。
所以,有意向的换房改善,一定要给自己预留充足的放款周期。
买房人觉得难,开发商也挺难。
本来,天津今年的改善春风,是刮得越来越暖的。
一方面,改善需求持续释放,像新老梅江、成林道、朝阳路等板块,大户型反而比小户型好卖,价格也更高;
另一方面,首批集中供地的项目,预计四季度集中入市,估计也是想赶上金九银十、年末翘尾两拨小高潮。
结果,房贷新状况一出来,改善需求又受限制。
天津的小火苗,想完全烧起来,真是太难了。
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