14k金价格，干货看这篇!金茂逸墅跌破14k/中建张马屯多地块规划/警惕掉入分销电商陷阱

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假期第三天，文章写得有点水，虾米1号早上探访华山张马，2号路过孙村中烟奥莱组团，将在不忙时整理成文章，各位粉丝在假期探访售楼处时，欢迎为虾米拍摄沙盘图，户型图，假如您外出游玩路过工地时，欢迎为虾米拍照，虾米公众号为个人订阅号，虾米一人更新，精力有限，素材有很多取材于粉丝提供，感谢长久以来支持虾米的朋友。

积土成山，风雨兴焉；积水成渊，蛟龙生焉；积善成德，而神明自得，圣心备焉。故不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。

大家汇聚各种信息在一起，虾米总结展现，为广大购房者展现楼市实时动态，做到信息对称，再次感谢大家。

金茂逸墅跌破14k

坐标雪山北部，虾米粉丝接到电话金茂逸墅13600左右推出特价房，开始以为是拉客手段，经过去售楼处探究，18F毛坯确实不少楼层已经低于14k，最便宜的一号楼北面靠韩仓大道有明显的劣势，但是这个价格比首开已经便宜很多了。

金茂逸总结下优缺点，金茂路劲联合开发，位置太靠北，，周边基础设施包括道路发展滞后，需要几年的时间，金茂品质不错，物业管理等各个方面还是值的期待的，地势低洼但是旁边有泄洪沟，加以时日发展应该还是不错的，此地成熟有以下几个要素，R2开通，飞跃大道韩仓大道打通高速东西，韩仓河东路修建直通文旅城，中学地块建成。

前情回顾

2018年7月13日土拍中，雪山片区韩仓河东A-1地块，金茂、路劲联合拿地，楼面地价9713元/㎡，溢价率4%。

虾米要特别说明，金茂逸墅的项目距离售楼处大约800，请沿着售楼处这条路直行到尽头，也就是铁路附近，看一下工地，不说别的先上图告诉你有多低洼，在这里南高北低表现的尤为明显，根据旁边的城市之光规划图，在这800米的南北距离上，海拔高度差高达16米，希望购房者尤其要注意，虽然旁边韩仓泄洪沟，但如此大的高度差，表示有很大影响，而且未来R2地铁济钢新村站在凤鸣路十字路口，假如想去坐地铁，那么你要步行1500多米，并且要克服16米的海拔高差爬坡，单车你别琢磨了，虾米反正是骑不上来，推着上来的。

以下来源于规划图的地理高差

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中建张马屯多地块规划

坐标工业北路张马屯南部，中建张马屯多地块规划公示，A-4，A-3，C-6-1地块，两家子项目公司，济南煜孚置业，济南鹏孚置业，母公司均为中建，看图比较笼统，让我们挨个地块看一下位置。

首先C-6-1地块，根据奥体中路半U形状地块，开源中路以南分析，该地块为锦悦府项目以南，位置非常不错，距离地铁更近，容积率1.91，楼面价7252。

A-3地块最大容积率不超过1.69，楼面价9805，该地块位于奥体中路U形的左半部，紧邻奥体中路，凤凰首府C6向南第三个地块，根据虾米粗鲁计算，距离R3地铁最远不超过700米，位置非常好，楼面价高在于此。

A-4地块位置就更加好了，A-3以南，距离工业北奥体中交叉口只隔着一个大地块，预测距离地铁不足500米，容积率2.32，楼面价6985，这个地块位置和不错，预计将是刚需高层地块，价格可能会非常诱人。

前情回顾

2019年7月22日土拍中，中建如愿拍的张马屯五宗地块，五宗地块大部分位于张马河以东，杨家路以南，文字描绘起来大家可能摸不清头脑，张马河虾米在地图查不到，但是从卫星图可以看到，奥体中路与工业北交叉口往北，有一条蜿蜒向北的河道，这里就是张马河，杨家路嘛，虾米知道万象新天体育公园附近有一条杨家路，东西向，因此虾米理解为，这是未来杨家路的西延伸，杨家路距离工业北路的距离在700米以内，因此这几个地块的范畴就形成了。

本次土拍的地块位置可谓非常好，距离工业北路不远又不近，不紧邻工业北路规避了噪音风险，根据虾米的规划图推理，最难边缘要超过240米以上，最远距离除去开源中路那块C-6-1地块，其余地块的最北边缘不超过700米，更靠南位置更好，距离地铁站距离更近，根据测算推理，R3地铁工业北路站位基准，各地块的距离在400米到800米之间，未来的都是标准地铁房范畴。

比起2017年大碧帝国大杀四方那次土拍，楼面价实惠了不少，为什么呢，虾米特意做了一张表进行对比，咱们类比一下，对比楼面价必须比对容积率，相同容积率才有参考价值。碧桂园凤凰首府C5地块的容积率1.58，楼面价是13402，而中建A-3，A-7容积率分别为1.69,1.51,楼面价分别为9805,9256，魅力之城容积率2.51，楼面价9193，中建A-4地块容积率2.32，楼面价仅为6985。。。。。大家从虾米做的图表中对比下吧，当然本次土拍也有捆绑条件，虾米仅仅是从楼面价来看，大碧帝国压力很大，当然考虑到下半年拿地，冬季开发有困难，虾米认为给大碧帝国各盘还有大约7到8个月的时间，否则来年开春中建军团整装待发时，东起坝王路的公园大道以及庞大的M地块，西至大辛河畔的祥泰城文峰文鼎军团，南临中建张马军团，大碧帝国在楼面价成本处于绝对劣势，这是一条无形的锁链，第一条岛链就此形成。

警惕掉入分销电商陷阱

之前虾米介绍这方面坑的时候太多次了,这里就不赘述了，长假虾米发现很多楼盘存在电商费或者服务费，这些钱是消费者购房款之外的费用，一般用于给渠道的赏钱，现在售楼处的分销费已经从2万到6,7万不等，中介分销迎来最好的时代，锦绣天地长假期间的分销费是现结的，就是购房者缴纳定金，立刻给中介赏钱，虾米在此特别提醒各位购房者，一定要看好价目表，原价与折后价，假如出现，2万抵扣三万，7万抵扣9万之类的不合理折扣，要特别询问这部分钱是否可以开发票，是否算作购房款，否则这将是你被揩油的费用，现在市场太乱了，这部分费用很多不开发票，虾米认为这属于偷税漏税。未来如果出现退房情况，这部分费用是不会退的，特别提醒。

万科翡翠山语探访

坐标唐冶，稼轩中学对面，粉丝近期路过万科翡翠山语，拍下以下图片，翡翠山语在唐冶东北部，远离航道此处较为宁静，距离二中稼轩距离近，未来租赁需求会非常旺盛，背靠山坡，自然环境还是很不错，虾米假期路过两次唐冶，非常喜欢此地的自然环境，路网，公园也特别多，唐冶经过多年的填空，可以说住宅达到一定规模，在几年后各大写字楼集群，商场开业后，唐冶将迎来大变。