LPR“爆雷”了吗？说说住房贷款利率你不知道的那点事

新政策出台前，银行贷款采用的利率定价原则是参考贷款基准利率价格的浮动利率贷款。简单来说，贷款利率=上一年(或某一次)央行公布的基准利率上下浮动额，不同银行的房地产开发商的利率不同。同一时期，每个银行给半果业主的贷款利率为75%、85%、10%的折扣。

以我自己的贷款举个例子：2016年12月央行公布的基准利率4.9%，招商银行下浮10%，下浮额=10%x4.9%=0.49%，那么2017年的商业贷款利率=4.9%-0.49%=4.41%。

根据中国人民银行2019年第30号公告，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。也就是说自2020年1月1日起，各金融机构实行LPR定价基准，即贷款利率=LPR±n%。同时，根据公告2020年3月1日正式启动存量浮动利率贷款定价基准转换工作，原则上应于2020年8月31日前完成。也就是在这个时间段，各大银行通过短信、电话或者公告通知存量客户转LPR事宜，基本操作都是两个选择：第一，选择固定现有贷款利率，需要去银行或者app等渠道确认固定利率；第二，选择转LPR，可以不用操作，各大银行会在期间批量转LPR，当然也可以去银行或者app等申请转LPR。

而在2020年3-8月之间任意时点选择或者被动选择批量转LPR的具体方法是，一、第一个重定价日前：个人住房贷款利率为2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值之和，加点数值不受转换时点的影响。同时是可以调整重定价日，目前大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日，各银行以客户贷款实际约定重定价日。以我为例，我的商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为18年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率下浮10%，执行利率为4.9%-4.9%x10%=4.41%；2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，加点幅度应为-0.39个百分点（4.41%-4.8%=-0.39%），那么我在2020年4月8日转换定价基准，到第一个重定价日（5月1日）执行的利率水平仍是4.41%（4.8%-0.39%）。二、第一个重定价日（含）后，个人住房贷款利率为最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定，即贷款利率=LPR±n%按照这个重新约定的重定价规则，5月1日执行利率为2020年4月发布的5年期以上LPR-0.39%=4.75%-0.39%=4.36%，此后每年以此类推。2021年5月1日起，房贷利率执行贷款利率=LPR-0.39%。

为什么在2021年1月1日之后，很多人说贷款利率调整后，还贷多很多，“银行无利不起早”“银行抢钱了”“LPR暴雷了”等等，那是1月份还款时，因为第一个重定价日到来，分段计息将这部分本金和利息加在了第一个重定价日，你只需要查看还款明显就知道利率下调且往后月供减少了很多。如果贷款重定价日在转LPR之前的客户，特别是重定价日为1月1日的，执行利率将下降0.15%即2019年12月基准利率4.8%-2020年12月LPR4.65%=0.15，这部分人可自行验证！