2012年银行按揭贷款利率专题之住户贷款增速小幅回落，监管喊话后房贷投放如何平稳有序？

前三季度新增人民币贷款的投向明确，房地产贷款增速持续放缓。

近日，央行公布的《2021年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，房地产贷款增速持续放缓，住户贷款增速小幅回落。

进入9月，央行、银保监会多次发声表示将“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，市场对四季度房地产信贷政策会否调整也多有揣测。

第一财经记者从业内了解到，为了确保各机构准确把握房地产金融审慎管理政策要求，接下来房地产信贷政策将围绕三方面进行：一是保持房地产开发贷款平稳有序投放；二是进一步优化信贷流程，提高个人住房贷款的精细化管理水平，保持个人住房贷款均衡、平稳、有序投放。落实好差别化住房信贷政策，在严格审贷标准前提下，优先保障居民首套自住房刚性需求，加强金融消费者涉房贷款的投诉管理，提高办理效率，最大限度满足金融消费者合理诉求，维护住房消费者合法权益；第三，积极支持和配合地方政府、住建部门做好出险房企风险化解工作。

房地产贷款增速持续放缓

三季度房地产贷款增速持续放缓，住户贷款增速小幅回落。

央行数据显示，2021年三季度末，人民币房地产贷款余额51.4万亿元，同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，比上季末增速低1.9个百分点；前三季度房地产贷款增加3.03万亿元，占同期各项贷款增量的18.1%，占比较上季末下降0.8个百分点，比上年全年水平低7.3个百分点。

此外，2021年三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比上季末低2.8个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.64万亿元，同比减少2%，降幅比上季末扩大0.5个百分点。个人住房贷款余额37.37万亿元，同比增长11.3%，增速比上季末低1.7个百分点。

按揭贷款方面，2021年三季度末，本外币住户贷款余额69.54万亿元，同比增长13.2%，增速比上季末低1.9个百分点；前三季度增加6.35万亿元，同比多增2259亿元；2021年三季度末，本外币住户经营性贷款余额15.96万亿元，同比增长20.1%，比上季末低2.7个百分点；前三季度增加2.34万亿元，同比多增4095亿元。住户消费性贷款余额53.58万亿元，同比增长11.2%，增速比上季末低1.8个百分点；前三季度增加4万亿元，同比少增1836亿元。

根据东吴证券测算，对公端的房地产开发贷款第三季度进一步收缩1400亿元，9月末余额降至12.16万亿元，同比增速下行至0.02%。过去四个季度中，有三个季度开发贷款被压降至负增长，多年以来未曾如此。居民端按揭贷款9月末同比增速降至11.3%，持续多个季度增速下行后，自2012年以来首次低于总人民币贷款同比增速。按揭贷款主要受到房地产贷款集中度新规的强力约束，今年以来购房者等待放款的周期普遍长达4~6个月。

值得注意的是，绿色贷款保持高速增长，成为银行信贷成长潜力较大的新赛道。

2021年三季度末，本外币绿色贷款余额14.78万亿元，同比增长27.9%，比上季末高1.4个百分点，高于各项贷款增速16.5个百分点，前三季度增加2.74万亿元。其中，投向具有直接和间接碳减排效益项目的贷款分别为6.98万亿元和2.91万亿元，合计占绿色贷款的66.9%。

四季度房地产贷款会否边际放松？

中国房地产开发商的融资渠道自去年年底持续收紧。特别是近一段时间以来，由于个别房企遭遇信用危机，银行和债券投资者对房地产业的态度愈加谨慎，行业融资环境更是加速收紧。

进入9月，央行、银保监会多次释放稳定信号，表示将“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

在业内看来，从近期政策表态看，监管部门极力避免因政策调整误伤合理的市场需求，这也许意味着行业最紧迫的时间已过。

央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在2021金融街论坛年会上指出，十九大以来，按照中央确定的方针政策，实施对房地产市场的宏观调控，建立长效管理机制，房地产市场金融化、泡沫化的势头得到遏制，房地产市场地价、房价、预期保持平稳，房地产行业总体健康发展。下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府，坚定地维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办发布会上表示，下一步，银保监会将继续贯彻落实党中央国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。指导银行保险机构按照市场化、法治化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

综合业内观点，从近期政策表态看，政策仍牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。金融高层极力避免向房地产市场发出错误信号，也防止政策调整误伤合理的市场需求。

西南证券认为，“政策底”初现，短期内行业政策边际持续改善。10月，全国多地银行房贷利率出现下调迹象，放款速度也有所提升。地产信贷环境迎来了实质性改善，行业政策的边际放松将为地产板块带来一波估值修复行情。

值得注意的是，有媒体报道称，在监管释放稳定市场信号后，有监管部门已对部分地区进行了窗口指导，以确保各机构准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务、保持房地产信贷平稳有序投放。

对此，第一财经从业内了解到，接下来房地产信贷政策将围绕三方面进行：保持房地产开发贷款平稳有序投放；进一步优化信贷流程，提高个人住房贷款的精细化管理水平，保持个人住房贷款均衡、平稳、有序投放。落实好差别化住房信贷政策，在严格审贷标准前提下，优先保障居民首套自住房刚性需求，加强金融消费者涉房贷款的投诉管理，提高办理效率，最大限度满足金融消费者合理诉求，维护住房消费者合法权益；另外，积极支持和配合地方政府、住建部门做好出险房企风险化解工作。

东吴证券预计，四季度房地产贷款将边际放松，将沿着两个方向：一是，住房按揭贷款增速回升，核心逻辑是监管层强调满足购房者合理需求，所以预计此前积压的按揭贷款会加速投放，同时RMBS额度也会继续放宽以配合银行出表需求；二是，开发贷款预计第四季度恢复正增长，核心逻辑是满足健康房企的合理融资需求，防止流动性风险扩散，但增量不会过高，因为银行从自身风险管控角度也会相对审慎投放。

申港证券则认为，结合本轮调控的力度，对于政策进一步放宽的预期条件尚不充足。