利率下降，放款提速，释放出楼市的什么信号？

房贷利率真的下降了，这是今年第一次。

贝壳研究院公布的最新数据显示，2021年10月监测的90个主要房贷利率为5.73%，2套利率为5.99%，比上月下调了1个点，降低了深圳、广州、佛山、中山、无锡等热门城市。

另据中国新闻网采访调查，部分银行房贷有“提速”迹象，已有不少购房者表示“感觉到了房贷放款速度的加快。”

图为某小区签约售楼现场

从上面传递出的信息来看，有三点须要注意：（1）房贷利率和放款速度有所松动，利好购房者；（2）信贷对刚需购房者提供支持；（3）楼市最困难的时期正在过去，但还不确定是否反转。

中原地产首席分析师张大伟表示：未来银行房贷大概率会有所松动，但不会完全松绑，且宽松迹象要到明年才会有所体现。他认为，当前防止楼市过快下调或成为未来政策趋势，而今年各地区银行仍然需要消化此前积压的贷款需求，预计明年放款速度或将有所好转。

为什么要关注房贷利率风向标？

我们在投资中，最常听到的一个概念就是利率。股神巴菲特曾说过一句话：“利率就像是投资上的地心引力一样。”

而在房产投资中，房贷利率一直被视为楼市的温度计。当房贷最紧的时候，往往是楼市最难熬的时候，比如2017年，又比如最近的几个月。

就楼市而言，房贷利率往往是金融监管部门手中的调控利器。纵使LPR长期没变，商业银行尤其是五大行的利率基点浮动情况，也反映着监管层对楼市的调控态度。

对购房者而言，房贷利率直接关系到还贷压力。对于动辄百万千万的房子，利率只要稍微降低1个基点，也可以为购房者节省一大笔房贷了。

“不能误伤刚需”，楼市信贷迎宽松

从今年9月开始，全国信贷放松信号已经源源不断。

9月24日，央行在“货币政策委员会”的新闻通稿中，明确提出“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是12年来，该会议通稿首次提到“房地产”。

10月15日，央行又提到“房贷供需关系将回归正常、部分金融机构对央行政策存在误解”等关键词。央行金融市场司司长邹澜表示：“房价回稳后，房贷供需关系将回归正常。”

10月20日，金融街论坛年会上，刘鹤副总理提出“合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。

10月21日，在国新办发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示：“保障好刚需群体信贷需求。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。”

政策相继祭出，央行支持刚需、放松信贷已摆在了明面上，嗅觉灵敏的资本市场立马高潮了。A股数据显示，10月21日，地产股基本都翻红，并连续2天有冲高趋势。

图片来源：同花顺

由此，从政策层面可以看出，房贷利率最紧的时候应该已经过去，楼市阶段性的“政策底”浮现。未来，房贷利率会趋于平稳，即放款的速度会加快、利率上升的势头暂告一段落，这对计划买房的人群来说，确实是一个亲切的信号。

未来的房产投资，该怎么选？

做过投资炒过股的朋友都知道，在政策利空的情况下，一般抗跌的股在市场恢复正常后，上涨的概率更大。这在楼市更为灵验，且被奉为投资买房的铁律。

曾经，一份网传的“房价抗跌城市”名单引起关注。这份名单显示，目前全国房价抗跌的城市中，北上广深排前，杭州、苏州、佛山等人口净流入多的城市，房价抗跌能力也强。

来源：中国质量万里行杂志

总结来看，房价抗跌的城市都有一些共同点：

1、超大经济圈辐射受益区，抗跌。这是天生躺赢的地理优越性，就像位于长三角经济带，深度受益于魔都上海的经济辐射及产业外溢，又被称为“小上海”的苏州；再如坐落于粤港澳大湾区，受益于深圳、广州经济辐射及产业外溢的东莞、中山、佛山等地。

2、产业配套完善的城市核心区域，抗跌。这主要是指城市的核心商圈、核心区域，这些地方几乎没有新的土地供应，房子可以说是卖一套少一套，而周边的产业交通、生活工作、医疗教育等配套都相对完善，基本都是供不应求，房价下跌的可能性极小。

3、交通位置方便，产业机会多的区域，抗跌。古人云：“要想富先修路”，其实说的就是交通轨道的便利性。在经济社会，只有通达便利的交通，才能促进商业交易的持续活跃，经济也会更快的发展起来。

从全球来看，自古经济出湾区，湾区因其便利的海陆交通优势，经济总量已成为全球经济的大头。世界银行的数据显示，世界60%的大城市坐落在湾区，湾区经济已占世界经济总量的75%。

未来粤港澳大湾区最值得关注的区域

而在全球湾区中，越靠近出海口的区域越繁华，相应的物业价值越高，是历年来人们争相追逐的投资热土。近年来的中山翠亨新区，就是这样的典型，甚至有人称之为下一个“深圳前海”。

4、富人聚集地周边，抗跌。譬如粤港澳大湾区，在《2021胡润全球富豪榜》上，共有306名富豪上榜，约占全球富豪的9.5%，占中国富豪的28.9%，相对而言，这里的房价在前期调控中都比较抗跌。据南方日报消息，中山翠亨新区的地产投资大军中，不乏港澳大亨，深圳、广州、佛山等周边的富人。

5、人口净流入多，特别是年轻人流入多的地区，抗跌。据国家统计局发布的第七次全国人口普查公报，在内地31个省份中，与2010年第六次全国人口普查相比，粤港澳大湾区内地9市总人口增加了2189.59万人，增速超过39%，冠绝全国。其中，15-60岁年轻人口占比达68.8%，位居全国之最。

粤港澳大湾区，超级“人口收割机”

著名经济学家任泽平说：“未来3-5年，投资要选择抗通胀的硬通货，人口流入型城市群的房子和土地是首选目标。”当一个地区或城市，对人口、人才的吸引力形成规模效应的时候，若再叠加产业、交通、资金、技术、资源等禀赋要素，其置业价值更大。

总而言之，房产作为传统抗通胀保值的大件商品和投资品，在中国“房住不炒”和稳定楼市的政策基调下，大幅下跌也不太现实，但像过去一样疯涨也不太可能。不过，只要你别具慧眼，能抓住投资房产的价值洼地，伺机入手核心发展区域的潜力房产，同样能享受保值增值的投资快乐。