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十年前,单价一万按揭的房产,满十年,实际投入是多少?

在燕郊,闲置率最高的房子是大户型。有的小区里面,大户型的单元或整栋楼,住户就很少。

奇怪的是,这里没住人、没出租、也没挂出来买。有的房子还保持在购买时的毛坯状态。

不言而喻,这些业主买房子主要是用来作为资产投资的。

既然是投资,目的当然是希望房子增值。但是,十年过去了,增值的情况又怎样呢?

一个朋友在燕顺路边上一个比较好的小区,购了一套一百三十多平米的三居室,2011年的一手房。购买单价1万不到,约1万每平米,总价约140万。没住、没租、也没卖。

前不久,他粗略算了算这十年里面,在这套房子上面直接和间接地投入了多少钱。算完账之后,心里就不踏实了。

先说四十二万首付。这42万是十年前直接放到房子里面的,没有动,也没有再生。在里面一放就是十年。

他是这样算的:如果这个42万放在其它地方,只按5厘的利息计算,十年的时间,怎么样也能变到六十多万,甚至更多。也就是说,满十年的时候,实际支付的首付款不止是42万,而是60多万。

再说九十八万等额本息贷款, 每个月一万一还进去,十年已经还清,约一百三十多万。

朋友这样计算的:给银行还房贷,并不是还了一百三十万就是一百三十万。它是在一个时间轴上的动态支出,你还的130万,其实不止130万,

换句话说,假如你没有买这套房子,你每月到银行存一点一万块钱,十年一共存了约一百三十万进去,那么这时候,你除了要拿回本金,还应该结算这十年的利息。这个利息按年利率3.5%,复利计息的话,也有12万多。也就是说,还进去的并不是130多万,而是140多万。

本金和月供实际是60万加140万,总投入是200万以上,另外,十年的物业费及其它不可预料费用也要大几万。

把以上直接和间接投入的费用加起来(60+140+10),就是210万以上了。

一百三十多平米的房子,满十年,总投入是二百一十多万。用总投入除以面积,单位面积的成本已经不是当初的1万块,而是1万5千每平米了。

他这样的算法,我觉得很有道理。现在很多人都会忽视首付款和月供里面的间接投入。总会认为,我当时买价是一万,现在卖到了一万五,赚了一半。却忽略了时间成本的增加。

时间越长,实际成本越高,这套房产投资值不值?先看三个方面:

一、这个过程中房子的使用价值发挥起来没有?

二、人民币眨值速度的快慢。

三、房价是不是一直上涨?上涨速度比时间成本增加的速度,是快还是慢?

还有一个重要问题是很多人不愿意去考虑,或者是意识不到的。那就是,房屋虽然具有资产属性,但仍然是消费品,土地有使用权年限,房子有建筑设计年限,楼房的使用功能在不断哀减,随着使用时间的延长,其资产属性会最后归零。

以上算法,希望能够对你购置房产起到指导作用。

文章后面的那个字体加粗的重要问题,读明白了会对你正确认知你家房子的资产价值取到重要作用。因为70年后,有的房子会分文不值。

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