房地产开发体会心得 房地产开发与管理专业

房地产开发体会心得是什么呢？今天就来告诉大家

图纸设计阶段

• 1概念规划阶段：为规划方案的可实施性、经济性提供概念性的建议。概念性方案易忽视局部处理。商业追求的是整体效果。
• 2方案阶段：主入口标高，单体标高，道路坡度最高为6%，消防要求不大于3%。注意垂直交通、人员疏散、距离、防火分区、进出风口，各工种配合建筑方案来确定。
• 3初步设计阶段：是将建筑方案、结构方案和水电方案转化成施工图的重要环节，这一环节往往被忽视，大部分单位没做，更没有专心的去执行。商业疏散功能不一样，有一堆计算数据要去分析等。
• 4施工图阶段：必须组织召开两个技术交底会，一个方案论证会。设计人员必须来现场，把各种信息要求、参数都交待清楚，处理到位。（包括各工种之间的）
• 5图纸优化阶段：对各个工种的图纸认真会审，提出合理建议，但要明确优化不等于省钱、也不一定省钱，可能会省时间、空间、宜施工、减少后期维护成本等等（如某商业，底层一般6.5米，上面每层4.5x4=18。总高为24.5米，超过24米为高层建筑，若采用预应力，降低层高，将总高度控制在24米以内，为多层建筑，工程各方面要求均有所降低。）。结构的配筋率及地方规定要求，暖通的材质等等。优化绝对不仅仅是某个专业的事情，需各专业配合，成本部、工程部均应支持的一项工作。结构方面：住宅建筑省钱在暗柱和暗梁的配筋做法上，公共建筑省钱在梁柱节点做法上，结构优化需分阶段及时沟通。水电管网布置关键就是合理走向。项目的总体布局优化、景观优化比重则更大。

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工程施工阶段

• 1如何看图，重点看什么内容。图纸中的设计说明往往被忽视，总说明涵盖工程项目具体情况、材料、工艺、节点做法等内容，起工程施工说明书的作用。标高，特别是各种详图的标高，还有单项工程在总图中的位置，特别是坐标和高程要反复核对。施工图阶段要了解地方规定、验收标准、通病防治标准。各工种配套要认真，扶梯有上下限要求，易忽视基坑排水，易导致故障率。窗户、栏杆水平及垂直度，特别是转角细部节点处理。
• 2组织三方（监理、施工、甲方）图纸会审。要对图纸会审的深度提出要求，要监督到位，其中提出利于施工的施工方案，提出合理的优化意见。消防、暖通提醒很少，如空调洞经常开错，很多东西看起来很简单，做起来仍然容易出错，要注意细节。园林景观很重要，如地面铺装，每种材料运到现场看下效果就行。万达对实施项目进行评分，许多花大钱，但效果很差，每次都要做样板。只有现场反复做实验才知道是否合适、合理，万科仅合理性问题就有一千多条。房产最重要的是销售，开盘前期先定一系列活动，所有都围绕销售做。
• 3施工过程的管理。速度、安全、质量。对甲方最重要的是（工期、安全、质量）如何把控工期，首先要清楚各个施工阶段工作内容，需完成的工作量，推算每天所需人工，垂直运输的每日单量（一栋25-30层的住宅楼，每辆人货电梯每小时最多运行6趟。），材料所需用量等等,熟悉业务知识很重要，只有这样别人才服你。成本部可算出一期工程所有工程量，每项工程的成本就很清楚了。安全需天天检查，及时发现、及时整改，做到事前、事中、事后的跟踪落实，责任到人。
• 4工程质量的管理。主要着重点是对隐蔽工程和装饰工程的管理，这当中的隐蔽工程包括：水、电、暖通、结构。给排水重点检查接入口。结构主要是查看钢筋搭接是否合规，洞口留置是否正确（包括各分包单位），水电、暖通主要检查管道留置标高是否正确等等，也是事前、事中、事后跟踪落实，责任到人。最后对各个工种主要是各分包单位（如：门窗、栏杆、电梯、外墙涂料、保温、供电、供水、供气、园林），各部门的进场安排，时间穿插把控，作业面的规划等等要提前做出统筹。
• 5综合管廊总体规划。提前对接各有关部门，明确高压走廊，总水进口、室外消火栓环网的分接口、电信及有线电视的接入口、污水和雨水的排放口等等，这个工作应该在施工前进行初步规划，早对接，早实施，施工期间要提前深化，避免带来工程上的返工。
• 6施工过程中工程量签证环节。首先要对每份签证的合理性做出判断（判断合同规定是固定单价还是固定总价，判断签证内容是否在原清单内容招标范围内），然后会同各专业部门对接后实施。每个工程人员都要熟悉你所负责部分的所有合同条文，并且对其中各个工作节点都要有规划，这直接关系到后续的签证及付款，也是最容易扯皮的事。一般现场工程师只对完成的量进行确认，不对价做具体的签证，签证变更更有影响资料。

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交房阶段

• 1交房阶段主要是前期资料的备案和各个部门的验收，对接规划、国土实测、复测，防雷检测等。物业交房前先复检，对工程正常交房给业主前的复检工作，有的须先修复再交，谁交谁负责。物业需提前介入所有竣工图的整理和对接工作，物业在交房后的跟踪和处理问题阶段要及时。物业主要是管用。培训、看图，所有闸门位置需在图纸中标出，物业应对重要闸门了如指掌。竣工图的整理，配合施工单位做细、做全，包括培训、物业跟踪巡查图，留有影像资料。小区物业越对业主负责，问题就越好处理。房子留的时间越长，问题就越多。专业知识不够，交房前需要系统培训，加强装修指导。

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