海南雅居乐清水湾 红线边缘起舞，雅居乐加磅海南楼市

11月9日，雅居乐集团控股有限公司宣布，取得海南省万宁市的两幅土地。

可以看出，在海南“清水湾项目”赚的盆满博弈后，海南楼市依然是雅居乐的心中所爱，对海南岛的全域限购措施不为所动，继续加磅海南楼市。

一

雅居乐此次拿下的两宗土地成交价为2.7亿元，楼面地价约5800元/平方米。两地块为住宅用地，占地总面积约4.2万平方米，预计总建筑面积约4.6万平方米。

雅居乐在万宁已有项目，在万宁市项目海南雅居乐山钦湾将于年底前开售，万宁项目，由雅居乐于2017年收购，该地块占地面积350亩，总计容建面18.38万㎡，其中二类住宅用地13.37万㎡，酒店用地5万㎡，主要业态包含酒店、洋房、别墅等。

海南可谓是雅居乐的主战场，多年来，公司成败兴衰一直与海南热土息息相关。

2001年时，雅居乐与海南陵水县政府签订清水湾片区的开发合作协议，预计10年内投入130亿元分期开发，因此成为清水湾项目的主开发商。

一年后，雅居乐以10亿元拿下了清水湾一期总面积450万平方米的大规模土地，成本仅为226元/平方米。

此后，雅居乐又接连以较低的价格拿下了清水湾项目后续的多宗地块。

2009年，雅居乐着力打造清水湾项目，在海南清水湾上创造了一座集旅游、度假、休闲、生活、娱乐等融为一体的热带滨海之城，成为中国旅游地产的行业标杆。

2009年，清水湾首次开盘即创下全年64亿元的销售额，占当年雅居乐地产年销售总额的27%。

2010年清水湾销售额冲上历史高点达到99亿元，为雅居乐全年销售贡献达三分之一。此后，雅居乐清水湾年又分别以销售额72亿、60亿、78亿、75亿、74亿、106亿和170亿，连续九年拿下海南销冠。

自2009年3月首次开盘后，清水湾项目的总体销售额已超过800亿元，这几乎是国内最高的单盘销售额。

据了解，清水湾项目在2009年首期入市时的均价就已经超过1万元/平方米，随后海南国际旅游岛在2010年公布后，项目在这一年的均价达到了29000元/平方米。

此后虽然海南楼市下行和进度调整期，清水湾项目也有过数次打折促销，但均价一直保持在2万元/平方米左右。清水湾项目为雅居乐创造了丰厚的利润。

二

2018年4月，海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

按照海南全域限购政策，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭，只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

海南各路开发商均受到新政策影响，重仓海南的雅居乐也不例外。其2019年报显示，公司全年累计预售金额1179.7亿元，同比增长14.9%；营业额602.39亿元，同比增加7.3%。预售面积891.1万平方米，同比增长11.7%；资产总额2732亿元，同比增长18.6%。

值得注意的是，雅居乐毛利183.58亿元，较2018年的246.74亿元下降25.6%；整体毛利率同比下跌13.4个百分点，为30.5%。

雅居乐在年报中表示，整体毛利率的下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响，导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅度下降。雅居乐主席兼总裁陈卓林也在业绩发布会上表示，海南省的“全域限购”政策是整体毛利率下降的主因。

三

海南楼市经过近两年的调整后，雅居乐此次再度出手。

雅居乐方面表示，之所以购入万宁地块，主要看重海南省自贸港及免税新政的出台，未来会进一步补充海南省的土地储备。

但值得注意的是，为了控制房企有息负债的增长，监管部门近期设置了房企融资“三条红线”：即“剔除预收款之后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍”。

从雅居乐披露的上半年财务数据来看，以2020中期数据为依据，雅居乐已在资产负债率上踩中第一条红线的情况，永续债算在内的净负债率也已踩中第二条红线，1.15的短债比接近第三条红线。

11月9日，雅居乐集团发布公告称，额外发行于2025年到期1.83亿美元6.05%的优先票据，该票据将与于2020年10月13日发行于2025年到期3亿美元6.05%的优先票据合并及构成单一类别。

雅居乐称，发行票据将用于现有债务再融资。

此外，雅居乐近年来大力推行多元化，已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新九大产业集团并行的格局。

2020年中报显示，今年上半年雅居乐的物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为87.4%及12.6%，其中多元化业务收入的占比较去年增加3.6个百分点，多元化业务收入增速平平，但多元化业务所需要的精力、投资均颇为惊人。

债务压力沉重，且在多元化路程上艰难跋涉的雅居乐，能否在全域限购的海南收获新的战果，还需要市场给予检验。

作者 | 安源

内容来源：外滩财经