走低 岛外地价再走低 未来楼市将走向何方？

来源： 本站房产厦门

今天的厦门土拍，可以说让大家看了个“寂寞”，开始即结束，每幅地块仅一轮竞拍，最终均以底价成交，楼面价最高1.5万/㎡，最低1.4万/㎡。

我们不妨先简单回顾下土拍情况：

金茂15.8亿元竞得翔安2020XP18地块，楼面价15000元/平米；

正荣11.7亿元竞得翔安2020XP19地块，楼面价15000元/平米；

建发5.2亿元竞得翔安X2020P01地块，楼面价14000元/平米；

宝龙52亿元竞得同安T2020P03地块，住宅部分楼面价14000元/平米。

土地市场：岛内外冰火两重天

从今年整体的土拍结果来看，岛内外地价呈现明显的两极分化，岛内价格屡屡刷新纪录，岛外地价则沿着“3-2-1”的走势下滑，而这背后也反映了开发商的拿地逻辑。

从岛内来看，今年岛内首幅商住地于4月拍卖，首次突破5万/㎡门槛，而后的拍卖，也一度冲破天际，如旭辉6月拿下的五缘湾地块，拍出了5.06万/㎡；建发8月竞得的五缘湾地块，则拍出了5.82万/㎡；9月底，中骏更是以5.85万/㎡的高价入手了蔡塘地块。

反观岛外，今年的“1”字头楼面价出现在联发的2020JP02地块，也就是现在已经在市场活跃的联发时代天境。而翔安新城板块以及集美环东海域板块，因占据地理优势和资源优势，地价也抬升至“2”字头，同时建发海沧H2020P01地块，也突破了3万/㎡的水平。但对于偏远板块的地块，市场的反应也极为明显，特别是今天拍卖的四幅地块，均以底价成交，其中建发翔安X2020P01地块，楼面价仅1.4万/㎡，为今年地价新低。

就拿地数量来说，建发毫无疑问是大赢家，在已出让的20幅商住地块中，建发共耗费102.2亿元收入6幅地块，其中5幅分布于海沧和翔安，总建筑面积近33.54万㎡。

业内：低价拿地 缓慢开发

对于岛外内土拍的表现，戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏认为有两方面原因：

第一，岛外市场的整体供应较大，也就是说新增的房源多，但入住率等方面还是无法和岛内相比，且近几年厦门的土地供应，基本集中在岛外地区，因此各家开发商基本有一定的土地储备，所以从这方面而言，岛外地块吸引力不足。

第二，今年岛内频繁推出住宅用地，且成交价格达到历史高度。一方面是因为岛内长期没有土地供应，所以一旦有地块出让，自然就吸引了市场的关注，同时也毫无意外地拍出了高价。大的原因来说，目前岛内一直在大力地拆迁改造，会产生新的土地，未来也将入市供应，无论是商业、住宅地块，都是市场关注的焦点，所以开发商对岛外地块的参与度就会降低。

戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏

不过，潘育敏认为，从长期趋势来看，未来岛外会有大提升，包括新机场、地铁开发建设，地铁网络完善等，不论是岛外的入住率亦或是整个市场的接受程度将会越来越高，从这个趋势来看，现在低价入手，对开发商来说未尝不是一个好时机。

厦门均和房地产评估公司董事长王崎则认为，本次拍卖的地块位置较为偏僻，底价成交很正常，说明现在开发商对这个岛外的市场兴趣不大，高了肯定没人拿，所以定了比较低的价格，而开发商也可将其作为先期的土地储备，预计开发商不会急于开发，只会慢慢拖节奏。

厦门均和房地产评估公司董事长王崎

另外，王崎表示，厦门应调整岛外“限购”，“有钱人被限购不去偏僻地方，钱少的也依然买不起，那偏僻地方自然也成长的更慢。”这些偏僻地块的土拍结果，对厦门土地房市，没有参考和比较的意义。岛内永远还是热点，尤其是接下来大拆迁轰轰烈烈、老市区商业整理运营后，会更有风采。

住宅市场：总体存量突破700万㎡

一季度厦门官方曾发布公告，2020年厦门拟供应商住地块总建面约268万㎡，而截至目前，今年已出让的地块总建面约为216.2万㎡，照此计算，厦门已完成年计划的80.7%。

而成交的这些地块，多数已进入蓄客阶段，包括建发书香府邸、中骏天禧、联发时代天境、国贸学原等项目营销中心均已开放，且有望于近期入市。

根据中原地产数据统计，截止2020年10月底，厦门商品住宅可售存量面积为329万㎡，库存量需19个月可去化完毕。全市市场总存量为706.2万㎡，去化周期约3.8年。

按区域来划分，岛内区域总存量117.7万㎡，主要集中在思明区，总存量达81.5万㎡，前期老盘项目滞销或捂盘未售，存量高企；湖里区因建发养云、中骏天盈等项目入市热销，区域流速加快，去化周期仅1.9年。

集美区域总存量104.1万㎡，区域存量主要集中在集美新城板块，总存量达43.4万㎡，灌口板块存量约26.6万㎡居次席，区域走量低，去化周期高企。海沧区域总存量110.8万㎡，区域存量主要集中在马銮湾及自贸区板块；其中自贸区板块以土地存量为主，目前在售项目少，且区域走量缓慢；马銮湾板块存量约63.7万㎡，去化周期约2.5年。

同安区域总存量200.6万㎡，各板块中，环东海域目前总存量达100.9万㎡，老城区总库存51.6万㎡，位居次席，区域关注度低，走量缓慢。翔安区域总存量172.9万㎡，区域供地以南部新城为主，板块内存量约82.3万㎡，主要为地块存量，市场竞争激烈，整体去化周期高企；翔安环东海域板块主要存量以特房地块为主。