贵阳商铺 贵阳商铺低迷好转时，库存压力依然大，这些房东心里苦！

9月份数据显示，贵阳零售市场从前几个月的低迷状态有所改变，呈现明显的反弹势头，备案套数比8月份增加了97%。

但记者在采访中了解到，进入4、5月后，零售租赁市场持续下滑，空购房率持续上升。在许多“热门”地区，也有许多空商业门面等待出租。对于很多房东来说，一面是长期空购买，一面是还款压力大。

专家表示，对于商铺来说，市场需求是决定其价值的根本因素，决定市场需求的因素包括很多方面。对于投资者来说，需要综合考虑和谨慎。

销售恢复库存仍然很大

据合肥研究所提供的数据，今年9月，贵阳市9个区、市、县共有商铺1441套，创下8.62万平方米的成交量纪录，成交额近15亿元。创纪录的成交量较上月增长97%，反弹势头明显。2020年前9个月，贵阳9区共备案商铺6144套，备案量近35万平方米，成交额近66亿元。

从地域上看，云岩区9月份备案店铺数量最多，方舟是中天未来的主要交易力量。商铺均价方面，南明区以每平米29399元领先贵阳零售市场，主要交易项目为花果园。

据市场反馈，今年9月份贵阳9区商铺面积集中在20平米以下，总价集中在60万元以下，也是今年以来商铺面积的大趋势。

同时，数据也显示，贵阳零售市场的供给仍然处于较高水平。今年9月，贵阳9区商铺供应量达到1.28万平方米，成交额8.62万平方米，平均成交价每平方米1.7105万元。从交易来看，云岩区备案量最大，其次是关山湖区，而南明区的库存非常大。

库存是零售的一个重要指标。根据以往的统计，今年5月以来，贵阳的零售额占比较前几个月有了较大提高。

市场分析师认为，9月份店铺销售数据“好看”，这是疫情威胁逐渐消除，过渡期为几个月的结果。临近年底，房屋开发商加大促销力度，导致客户存储资源释放，“但商业地产销售没有反转，只能算是暂时复苏”。

租赁市场空店铺持续增加

近年来，随着贵阳经济社会的发展，商业市场越来越繁荣。另外，人们一直有“一店养三代”的投资理念，所以贵阳的商铺建设非常火爆。据统计，近十年来，贵阳新建商铺呈现出快速增长的势头，但从租赁市场来看，商铺进入了“供大于求”的阶段。

据记者调查，今年以来，贵阳很多地区的商铺都面临空的尴尬局面。以老城区大十字周边地区为例，空的商铺面积已达数千平方米。

省政府路一家商店的店主刘先生告诉记者，自去年年底以来，他前几年买的大约50平方米的商店越来越难租了。再加上疫情的影响，门面已经空快一年了。

“真正想租房的客人觉得房租太高，更多的人只是问，没有下文。”他说其实他要价不高，月租一万多一点。“贵阳市中心，这么好的地段，连每平米200元都租不出去？”

这几天，记者走访了中华路、中山路、遵义路、北京路的多家店铺，发现即使是位于传统商业繁华地区的很多地段，也有不少店铺带有空。记者联系了一个房东，房东说他的店开了3个多月，主要是客户出价太低，觉得贷款成本难以维持。

除了老城区，在关山湖区、白云区、双龙新区等地，很多新店的出租情况并不乐观。在关山湖区的一个新建小区里，虽然住着很多人，但很多小区的底层商户都有“门面出租”、“房东直租”的字样，但还是很长时间没有兴趣，有的门面房子已经放置一年多了。

相比之下，花圃、未来方舟等核心区域的门面房屋运营正常，几乎没有空。

先不说其他细节和个体差异，过去流行的店铺已经不是香馍了。除了业务过剩和电子商务发展等因素外，高租金也是导致门面难以出租的一个重要因素。很多房东只看房租不看生意，盲目增加房租，也导致了门面出租的困难。

贵阳二七路附近一家经营了10年左右的牛肉面店，最近和房东毁约了。租客告诉记者，房东今年一直想加房租，但是涨了就涨吧。前几天房东居然要他有12万的“转让费”，理由是每三年要交一次转让费。

由于双方一直无法正常谈判，租约的续签就泡汤了。直到今天，门面还没有租出去，造成了“两败俱伤”的结局。

小心不要做稳定的投资

投资商业地产，不再是买了就躺着赚钱的事情。在贵阳，由于近年来产品数量的几何增长，零售市场良莠不齐，繁荣的市场背后隐藏着许多陷阱。买店是技巧，消费者要睁大眼睛，规避风险。

投资人选择店铺，市场前景应该是最重要的。投资商铺不能违背市场大势。比如某个地方有一个或多个大型商场，投资同质的小型商场，成功的几率会很小。在目前的经济形势下，消费者应该分析某个地方的市场情况，尤其是考虑到电子商务和互联网经济的影响。

无论是专业市场，还是零散店铺，还是以社区为基础的商业，现在在贵阳，很多开发商都声称自己的店铺地理位置优越，业态齐全，交通便利，升值巨大空。但一般来说，决定一家店热不热最重要的条件是地段的人流。人流量大的店铺可能不会升值空，但是人流量小的店铺肯定不会升值空，也不可能租到起步价。

人气决定财富，这是商铺投资永恒的真理。在判断店铺人气是否旺盛时，主要可以判断是否是传统黄金地段，周边居民数量，周边居民比例，生活规律。

特别要注意的是，很多人因为不熟悉商业地产投资，往往被市场上大量的商业地产项目弄得眼花缭乱，往往相信商家的单边宣传，落入陷阱。比如市场上有很多买店出租的店铺。

对于业主来说，退租最大的诱惑是，即使店铺在退租期间长期被占用空，业主仍然可以收到租金，而对于开发商来说，店铺可以快速出售，资金可以快速提取。

这似乎是一种双赢的商业模式，但早在2006年5月，国家就出台了一份文件，针对普遍存在的“买店退租”现象，明确规定房地产广告禁止“售后包租”、“承诺退货”。

为了用“店购包车”的返利吸引人们购买，很多房屋开发商首先大幅度提高了商铺价格。比如商家把一个店铺从1万元提高到2万元，然后给消费者返利，实际上是借了属于消费者的钱，经过多年积累，再返还给消费者。其实消费者根本没有得到任何利益，多出来的钱已经投入商业用途这么多年了。

此外，当一些房屋开发商“买店包车”时，他们给消费者的回扣取决于商店的经营状况。卖完之后，很多地方的店铺一时火爆，但过了一段时间，门都空了，生意惨淡。这时候房屋开发商反正已经收钱了，就用借口跑了，把业主搞得一塌糊涂，租不出去。更不可能卖出去，他们往往只承认自己运气不好

为了规避上述风险，消费者在购买商铺时要注意产权归属，而不仅仅是注意投资回报。其次，消费者对周边市场要有冷静、清醒的判断，对于房地产开发商，要多方面考察自己的资质、业绩、口碑，不能听其单方面宣传。

空店铺“复活”攻略

商业地产投资大，租金门槛高。如果房东找到了稳定的租客，即使利润略低，也要维持租赁关系。毕竟这种房子从闲置状态快速成功的租出去并不容易。即使房租不到一个月，也是很大的损失。同时，商业地产适合长期投资，这样的商铺侧重于稳定的投资和增值率。

对于房东来说，最郁闷的就是很难找到合适的租客。面对这样的困境，可以从以下几个方面考虑打破游戏。

降价打折。分析店铺空的原因。如果地段有价值，房子空租不出去，要考虑减租。如果所有店铺都空租不出去，可以联系其他商家或者店铺的运营管理商量对策，考虑降价出租，或者先免费租给商家半年或者一年，烧完地段再收取租金。

和一群人一起发展。可以集体招商，带大品牌大公司来这里集体落户，或者做特色小吃或者其他特色街道。

以租为股，和别人合作做生意。租金可以转换成股份，可以与他人合伙“出租”或者以合同分享的形式。分红可以按企业盈利能力的一定比例支付，租金可以按利润后的固定收益支付。

个体户。虽然实体店受到电子商务的冲击很大，但是普通人的日常用品还是离不开实体店的。虽然自己创业很难，但是一旦选择好项目，管理好了，一般都能赚到钱。

把它用于其他目的。可以考虑把门面房子改成房子，写字楼等。，但是可以租给别人当仓库，总比没有强。而且店铺呆的时间太长，空在市场上的口碑也不好，以后更难翻身。

果断行动。如果店铺的投资成本已经收回，可以考虑卖掉。