楼市泡沫 我国楼市的泡沫在哪里？

随着近两年房价的普遍上涨，高房价已经成为社会的一个普遍话题。那么一线、二线、三线、四线城市哪里的房地产泡沫更严重呢？

今天我们来看看一二线城市。在过去的十年里，一线城市的房价上涨了大约5到6倍，而二线城市的房价上涨了大约3到4倍。绝对来说，一线城市的物价涨幅要高得多。

看两类城市人均工资对比，一线城市人均月工资在8000元左右，二线城市一般在6000-7000元之间。一二线城市人均工资差距没有想象中那么大，但是房价差距真的很大。

比如现在北京、上海、深圳的房价基本都在5万元/平米以上，北京甚至在6万元/平米以上，但是二线城市一般都在1-2万元/平米之间，只有少数城市在2-3万元/平米之间。

相比之下，一线城市的房价泡沫明显大于二线城市。特别是在如今限购、限贷、限售的限制性背景下，一线城市的房价泡沫比二线城市更大。

那么问题来了，为什么一线城市的房价那么高？

重要原因是，在调控政策出台之前的很长一段时间里，一线城市的房价主要由城市富人定价。

什么叫有钱人？世界上拥有10亿美元以上资产的富人最多的城市是北京。2017年北京94人，世界第一，深圳60多人排第四，上海50多人排第六，广州20多人排第二十。房价涨了两次，对他们影响不大。他们对占用稀缺资源更感兴趣。

从这个角度来看，如果今后放松或取消目前严格的限购限贷政策，回到完全市场化的状态，不排除10年、20年后，一线城市的均价会变成20万元、30万元/平米。

当然，前提是放开限购政策，道格认为应该是大概率事件。从这个角度来看，或许一线城市的房价泡沫没有那么大。

再来看看三四线城市。很多人认为三四线楼市泡沫最大。主要有两个原因:

第一，今天一二线城市普遍实行严格限购、限售和限贷等调控政策，这两个房地产市场上的投资和投机性的需求几乎已经绝迹了。但是这样的需求今天广泛的存在于三、四线城市。第二，近年，一二线城市房地产的交易量和价格出现了普遍调整。但是三、四线城市，不论房价和交易量都处在非常繁荣的上升阶段。所以这就使得很多人，认为三、四线城市的房地产泡沫要更严重一些。

但是道哥有不同的看法。首先，与过去十年相比，中国一线城市房价上涨了约5至6倍，二线城市上涨了约4至5倍，三、四线城市上涨了约2至3倍。从这个比例来看，三四线城市近十年的物价涨幅远小于一二线城市。

第二，看大众标杆。近十年来，中国人人均GDP增长约1.8倍，人均可支配收入增长约1.5倍。同时，整个社会的通货膨胀率在30%左右，货币流通在过去的十年中增加了4倍左右。

通过横向对比可以看出，三四线城市过去十年的房价增长速度仍然远远落后于货币流通的增长速度。

从这个角度看，三四线城市房价绝对价格泡沫并不严重。

这并不是说三四线城市的房地产没有风险。相反，道格认为三四线城市的房地产风险最大。

因为风险不在于价格，而在于流动性。三四线城市房价上涨的同时，也面临着产业空心态，人口流失等等。10年、20年后，房子可能比三四线城市的人多，供大于求，价格稳定。这时候房子就很难变现了。

也就是说，三四线城市房地产最重要的风险是流动性，而不是房价整体下跌！

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