亿城天筑 楼市两极分化或将严峻，接盘力量不足，房价拿什么支撑？

我是房地产投资专家张歌。房地产圈20年了，从二手房到新房，从白色职场到高管再到投资人，对房地产领域了如指掌。

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问题1:

张哥，谢谢指导。我已经做了决定。最后想问大家一个问题。你真的认为今年房价不会大幅上涨吗？为什么？

回答1:

1、经济学原理，商品价格是由供求关系决定的。

就房地产市场而言，供给是房子，产出短期内难以增加。那么如果房价要大幅上涨，就会有大量买家，否则只会小幅上涨，因为没有那么多需求。

那么到底什么是需求呢？其实这和需要是不一样的。需求必须同时具备采购能力、采购资质和采购意向。否则是必须的。

比如买不起房子的人不是需要，他们只是因为没有购买力才需要。

2.但是，中国真的有很多有购买力的人吗？

由于疫情导致近几年就业形势严峻，有多少有工作的人还没有完全恢复工作？

看看我们周围的餐馆、娱乐场所和购物中心，以及电影院和健身房。基本上还没有恢复正常。这些在家等着的人，即使没有失业，也能有多少收入？

没有收入，花什么钱买房？这简直是一个无法解决的问题。

而且马上就是大学生的毕业季了，估计今年的毕业生人数会高达900万。请问这么多人涌入劳动力市场怎么办？或者找不到工作，或者排挤现有员工。因为如果整体经济得不到提振，就不会创造那么多就业岗位！

3.财富是怎么来的？它不是由印刷机印刷的，而是必须由制造业创造的。被称为财富的一定是实际的商品，包括网络的虚拟商品。但是，金融业并不创造财富，这只是一个零和博弈。有人赚钱，就一定有人赔钱。

当然，金融可以为经济提供活力，但这只是一种补充，其作用怎么强调都不为过。

4.那么，如果经济不能尽快复苏，想买房的人去哪里挣钱呢？如果没钱买房，为什么要房价暴涨？就算涨了也只是一小部分人之间的博弈，危害更大。

所以我相信高层绝对不会让这种情况发生，会严格控制，防止房价暴涨对长期经济造成伤害。短期刺激政策很有可能，但我们应该拭目以待，看看我们是否预计会大幅上涨。这种两极分化不太可能越来越明显。

问题2:

请问张哥，我在北京工作，有五年社保，但是当初没有足够的资金买房。目前在河北老家县城有两套，价值150万左右。这房子可以抵押吗？

目前看好大兴机场新址，单价5万左右。值得投资吗？另外，我看好大兴天宫苑附近的* *新址。这两个项目我该如何选择？

回答2:

1.你老家县城的房子理论上可以抵押，但是愿意做的银行不多，至少北京的银行普遍不接受。可以咨询当地银行和中介。

2.好像对生活体验很感兴趣，选择的都是新的。对于这两个项目，建议选择天宫苑。

3.虽然两个地块都有行业支撑，但是机场的概念太远，地块规模太大，无法预测。尤其是交通和规划方面，你看不到很多亮点。所以未来十年内很难超过天宫苑

4.天宫苑的医药产业已经形成规模，首个地铁站交通便利。所以建议选择这里。

5.提醒你一下，如果纯粹从投资的角度来说，新楼盘会比二手楼盘升值更快。但从居住体验来看，新房是最好的。

问题3:

你好，张哥，我目前在丰台花乡桥工作，以自住投资为主，目标是400-500万的房产，第一套房子的资质。现有资金约150万。目前楼盘有:鸿业星园、新村老公房、翼城天竺、翼鑫花园、裕仁里。请问:

1.以上哪一个社区在未来会享有最大的升值空间？

2.哪个小区会有最好的居住体验？

3.不考虑学区，哪个区综合得分最高？

回答3:

1.理论上来说，翼城天竺的产品档次最高，交通便利，升值保存率应该是最高的。但是周围的道路一直在修建，影响了它的价值。

所以这几个小区5年的升值速度应该差不多，没有差别。

2.从客厅的角度来说，也是翼城天竺最好的体验，其次是鸿业星园、翼心园、玉仁里、新村。但是需要注意的是，翼城天竺的阁楼体验并不好，就像鸡肋一样，建议不要选择这种类型的户型。但在性价比上，也差不多，看个人喜好。

3.除了红叶星元没有学区。丰台好学区不多。鸿业星元挺好的，综合评价第一。此外，按性价比排序，、李、天竺、新村。

4.因为于人一直有拆迁置换的传闻，很难说能不能实现，不过可以提前参考一下。

问题4:

你好，张哥。我刚到北京。我未婚。我目前在中关村附近工作。下半年有跳槽的可能，但一般都在这个地区，几年也没太大变化。

目前我名下在武汉有一套房子，价值300万，无贷款。我有160万现金。想在海淀附近买房怎么办？

暂时没有结婚生子的打算。现在买学区房有投资价值吗？请大家提个建议，谢谢。

回答4:

1.既然你有资格为第一套房子做第一笔贷款，现在有三个选择。一种是只用160作为首付，可以借300万左右，买460万左右的房产。利息计算25年，每月还款17000左右。

二是卖掉武汉的房产，补齐首付460万，买1000多万房产，贷600万，每月还款3.5万左右。

三是抵押武汉房产，能拿到200万左右，补足首付360万，买900万房产，贷540万，月供3.1万。按揭贷款期限20年，每月还款13000元，共还款44000元。

2.第一种方案压力最小。第二种压力一般，但是武汉的财产损失。第三种压力是最大的，它的好处是两地房产都保住了。

3.请根据你的还款能力来选择，但提醒我，房贷毕竟是违法的，有一定的风险。

4.既然没有结婚的打算，选房的时候尽量避开学区质量高的房子。因为北京每年都要进行教育改革，所以很有可能学区房的保费受损。

在未来的房地产市场上，将会有像黄金一样昂贵的地区和像洋葱一样便宜的地段。闭眼买房发财的阶段早就过去了，一去不复返了。

今天，你想通过买房获得投资收益，就必须掌握一定的方法论，尽早学习和规划，否则一定会失去市场。

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