城市房地产管理法 新《城市房地产管理法》全文

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《中华人民共和国城市房地产管理法》

1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过

根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修改

根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正

根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉和〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修改。

目录

第一章总则

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权转让

第二节土地使用权分配

第三章房地产开发

第四章房地产交易

第一节总则

第二节房地产转让

第三节房地产抵押

第四节房屋租赁

第五节中介服务机构

第五章房地产权属登记和管理

第六章法律责任

第七章补充规定

第一章总则

第一条为了加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地土地使用权，从事房地产开发、房地产交易和实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指地上房屋等建筑物和构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依照本法取得国有土地使用权的土地上建设基础设施和房屋的行为。

本法所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿使用和有限使用制度。但是，国家在本法规定的范围内分配国有土地使用权。

第四条国家根据社会经济发展水平，支持住宅建设，逐步改善居民生活条件。

第五条房地产权利人应当遵守法律、行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条为了公共利益的需要，国家可以征用国有土地上的单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征用人的合法权益；个人住宅的征收还应保证被征收人的生活条件。具体办法由国务院制定。

第七条国务院建设行政主管部门和土地行政主管部门按照国务院规定的职权分工，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房地产管理部门和土地管理部门的机构设置和职能由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权转让

第八条土地使用权出让是指国家在一定期限内将国有土地使用权(以下简称土地使用权)转让给土地使用者，土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为。

第九条城市规划区内集体所有的土地使用权，依法征用并转为国有土地后，方可有偿转让，法律另有规定的除外。

第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十一条县级以上地方人民政府转让房地产开发用地使用权的，应当根据省级以上人民政府发布的控制指标，编制土地使用权出让总面积年度计划，并按照国务院规定报国务院或者省级人民政府批准。

第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理等部门，对每一块拟出让的土地、用途、年限等条件，共同制定规划，按照国务院规定报有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的职权，由直辖市人民政府规定。

第十三条土地使用权可以通过拍卖、招标或者双方协议转让。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，不能采取拍卖、竞买的方式，可以采取双方协议的方式。

双方协议出让土地使用权的出让金不得低于国家确定的最低价格。

第十四条土地使用权出让的最长期限由国务院规定。

第十五条土地使用权转让，应当签订书面转让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十六条土地使用者必须按照出让合同缴纳土地使用权出让金；土地使用权出让金不按合同约定支付的，土地管理部门有权解除合同，并可要求违约赔偿。

第十七条土地使用者按照出让合同缴纳土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同提供出让土地；出售的土地不按照合同约定提供的，土地使用者有权解除合同，土地管理部门应当返还土地使用权出让金，土地使用者可以请求违约赔偿。

第十八条土地使用者需要变更土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须征得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签订变更土地使用权出让合同或者重新签订土地使用权出让合同的协议，并相应调整土地使用权出让金。

第十九条土地使用权出让金应当上缴财政，纳入财政预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让和使用的具体办法，由国务院规定。

第二十条在出让合同约定的使用年限届满前，国家不得收回土地使用者依法取得的土地使用权；特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以按照法定程序提前收回，并可以根据土地使用者实际使用年限和土地开发实际情况给予相应补偿。

第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条土地使用者在土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，需要继续使用土地的，应当最迟在期满前一年申请续期，并根据社会公共利益的需要，批准收回土地。批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按照规定缴纳土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未按照前款规定申请续期或者申请续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二节土地使用权分配

第二十三条土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者支付补偿、安置等费用后，将土地交付使用，或者无偿将土地使用权交付土地使用者使用的行为。

依照本法规定，土地使用权以划拨方式取得，法律、行政法规另有规定的除外。

第二十四条下列建设用地使用权，确有必要的，可以由县级以上人民政府依法批准:

(一)国家机关用地和军事用地；

(二)城市基础设施和公益事业用地；

(三)国家支持的能源、交通、水利等项目用地；

(四)法律、行政法规规定的其他土地。

第三章房地产开发

第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行综合规划、合理布局、综合开发和配套建设。

第二十六条以出让方式取得房地产开发用地使用权的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途和开发期限开发土地。超过出让合同约定的开工日期一年未动工开发的，可以征收相当于不超过土地使用权出让金20%的闲置土地费；开发两年未动工的，可以无偿收回土地使用权；但由于不可抗力或政府、政府有关部门的行为或启动开发所必需的前期工作，不包括延迟启动开发。

第二十七条房地产开发项目的设计和施工必须符合国家有关标准和规范。

房地产开发项目只有在竣工验收后才能交付使用。

第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和其他有关法律、行政法规的规定，以固定价格入股，也可以合资、合作开发经营房地产。

第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施，鼓励和支持房地产开发企业开发建设住宅。

第三十条房地产开发企业是以营利为目的从事房地产开发经营的企业。设立房地产开发企业应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构。

(二)有固定的经营场所；

(三)有符合国务院规定的注册资本；

(四)有足够的专业技术人员；

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

房地产开发企业的设立应当向工商行政管理部门申请设立登记。符合本法规定条件的，由工商行政管理部门登记注册，发给营业执照；不符合本法规定条件的，不予注册。

设立有限责任公司或者股份有限公司从事房地产开发经营的，还应当执行《公司法》的有关规定。

房地产开发企业在取得营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十一条房地产开发企业的注册资本和总投资比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资应当与项目规模相适应，资金应当按照土地使用权出让合同的约定按期投入项目建设。

第四章房地产交易

第一节总则

第三十二条房地产转让、抵押，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院制定。

第三十四条国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估应当遵循公平、公正、公开的原则，以基准地价、标定地价和各类房屋重置价格为基础，参照当地市场价格，按照国家规定的技术标准和评估程序进行评估。

第三十五条国家实行房地产交易价格申报制度。

房地产权利人转让房地产时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得隐瞒或者虚假申报。

第三十六条房地产转让或者抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二节房地产转让

第三十七条房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法手段将其房地产转让给他人的行为。

第三十八条下列房地产不得转让:

以出让方式取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定的条件的；

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(三)依法收回土地使用权；

(四)共有房产，未经其他共有人书面同意；

(五)权属有争议的；

(六)未依法登记领取权属证书的；

(七)法律、行政法规禁止转让的其他情形。

第三十九条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让应当符合下列条件:

(一)按照出让合同的约定，已经缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)按照出让合同的约定进行投资开发，属于住宅建设项目，已完成开发总投资25%以上，且属于成片开发土地，形成工业用地或其他建设用地条件的。

房地产转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。

第四十条以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，在房地产转让报批时，有批准权的人民政府决定不按照国务院规定办理土地使用权转让手续的，转让方应当将房地产转让的土地收益上缴国家或者按照国务院规定作出其他处理。

第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同应当载明取得土地使用权的方式。

第四十二条房地产转让时，土地使用权转让合同约定的权利和义务随之转移。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让后的土地使用权使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

第四十四条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让后，受让人变更原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须征得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签订变更土地使用权出让合同或者重新签订土地使用权出让合同的协议，并相应调整土地使用权出让金。

第四十五条预售商品房应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(三)根据预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，且建设进度和竣工交付日期已经确定；

(四)到县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得必须用于相关工程建设。

第四十六条商品房预售的，由国务院规定商品房预购人将购买的未建成预售商品房转让的问题。

第三节房地产抵押

第四十七条房地产抵押是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保而不转移其合法房地产占有权的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以拍卖抵押房地产所得价款优先受偿。

第四十八条依法取得的房屋所有权，连同房屋占用范围内的土地使用权，可以抵押。

以出让方式取得的土地使用权可以抵押。

第四十九条房地产抵押应当凭土地使用权证和房屋所有权证书办理。

第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十一条房地产抵押的土地使用权以划拨方式取得。房地产依法拍卖后，抵押权人应当从拍卖所得中支付相当于应支付的土地使用权出让金的金额，然后抵押权人可以优先获得补偿。

第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。抵押房地产需要拍卖时，土地上的新增房屋可以依法与抵押财产一并拍卖，但抵押权人无权就新增房屋拍卖所得价款优先受偿。

第四节房屋租赁

第五十三条房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁目的、租赁价格、修缮责任等双方的权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十五条住宅房屋租赁应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租赁房屋从事生产经营活动的，租金及其他租赁条款由双方协商确定。

第五十六条以营利为目的，房屋所有人出租在以划拨方式取得使用权的国有土地上建造的房屋的，应当将计入租金的土地收益上缴国家。具体办法由国务院制定。

第五节中介服务机构

第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构。

(二)有固定的服务场所；

(三)有必要的财产和资金；

(四)有足够数量的专业人员；

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

第五十九条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章房地产权属登记和管理

第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权的，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门审核后，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建造房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并核发房屋所有权证。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋权属证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。经同级人民政府土地管理部门核实后，由同级人民政府更换或者变更土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

处分抵押房地产取得土地使用权和房屋所有权的，应当按照本章规定办理转移登记。

第六十三条省、自治区、直辖市人民政府确定由县级以上地方人民政府的一个部门负责物业管理和土地管理的，可以编制和颁发统一的房地产权证，并依照本法第六十一条的规定，在房地产权证上分别记载房屋所有权和房屋占用范围内土地使用权的确认和变更。

第六章法律责任

第六十四条违反本法第十一条、第十二条规定，擅自批准转让、划拨房地产开发用地使用权的，由上级机关或者其所在单位给予行政处分。

第六十五条违反本法第三十条规定，未取得营业执照从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条违反本法第三十九条第一款规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条违反本法第四十条第一款规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十八条违反本法第四十五条第一款规定预售商品房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条违反本法第五十八条规定，未取得营业执照从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第七十条无法律法规依据，向房地产开发企业收取费用的，上级主管部门应当责令退还所收取的款项；情节严重的，由上级机关或其所在单位对直接责任人给予行政处分。

第七十一条房产管理部门、土地管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门的工作人员利用职务之便获取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。

第七章补充规定

第七十二条在城市规划区以外的国有土地范围内取得房地产开发土地使用权，从事房地产开发、交易活动和实施房地产管理，参照本法执行。

第七十三条本法自1995年1月1日起施行。

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