深圳住房将学习新加坡模式这意味着什么?

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楼市微观察

深圳又重提学习新加坡的住房制度了。

8月28日，"致敬深圳40周年与城市共生暨第十届深圳房地产盛典"，深圳住建局领导表示，在住房保障体系建设方面，学习新加坡，目标是要让60%的市民以购买或租赁的形式住在政府提供的住房里。

可以说，如果这一目标实现，未来深圳将在住房领域建设中国特色社会主义先行示范区方面取得重大示范性成就。

一、新加坡的成功秘诀新加坡的住房模式无疑是成功的：

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新加坡有超过80%的人住在政府提供的组屋里。2、

加上私人住宅，新加坡超过90%的人拥有自住房，人均住房面积超过30平米3、

年轻人进入职场后，2-3年就能买得起组屋。4、

随着组屋保障体系足够强大，越来越多的人开始改善居住条件，购买私人住房，组屋居民占比有所下降。新加坡成功的核心依赖于以下四个方面的布局：

1、政府获得天量廉价土地资源。1955年，《新加坡土地收购法》颁布，按照规定，只要基于公共利益需求，用途为住宅、商业或工业区，就可以征用。

这一法律使得政府完全控制了土地资源和价格，不被市场左右。随后政府控制的土地面积逐年增加，到2001年，新加坡政府拥有土地总面积占比达到了90%。这些土地最终都以十分低廉的价格由建屋局启动开发，最终变成绝大部分人能买得起的组屋。

2、控制住房价。一是新加坡组屋价格与人均收入严格挂钩。90%的人能够买得起三房户型，70%的人能买得起四房户型。通常情况下，三房户型是个人年收入的3倍，四房户型是两个人年收入的2倍左右。一般情况下，年轻人工作几年时间，靠积蓄就能买得起一套房，而且购房支出占新加坡人收入的比例常年低于25%。

二是户型设计以刚需为主。

3、住房资金来源。建屋局建房资金来源有三种方式，一是政府直接拨款，二是政府超低利率贷款，三是银行贷款。

个人购房资金来源，核心是建立公积金制度，以2008年的数据为例，员工缴纳20%，企业缴纳14.5%。公积金贷款利率也非常低。此外针对特定购房者还会给予额外补贴。

4、合理的住房分配制度。新加坡组屋的分配制度主要是三种结合，抽签制、订购制和直接选购。

抽签制：供不应求时使用，避免人为干扰。

订购制：先向建屋局提需求，等建房计划，适合住房需求不太迫切的人，但能满足个性化需求。

直接选购：分配滞销组屋。

在住房短缺问题基本解决之后，新加坡及时开放了转售市场，价格需接受指导。

二、深圳的现实困难新加坡可以一张白纸上画一个成功的住房制度，深圳特区已经建设了40年，住房问题日益严峻，困难程度远非新加坡可比。

供需和分配难题新加坡组屋只分配给本国公民，且入籍门槛极高，人口总量稳定。基本上解决的就是存量住房缺口问题就行了。

深圳在这方面的困难要大得多。深圳只是中国的一个城市，落户门槛极低，每年吸引几十万人口。深圳特区成立40周年，人口从30万猛增至2500万，。

如此庞大的人口增量面前，政府要兜这个底，住房需求测算、房价房租测算、制定住房分配方案等方面都是很大的难题。

深圳住建局房地产业处吕增学曾表示，深圳1400万常住人口，虽然有各类住房1065万套，但商品房政策性住房和保障房占比仅有21%，也就是224万套。深圳住房自住率仅有24%，如果按实际管理人口2500万计算，住房自住率则更低。

深圳提出，到2035年要建设170万套住房，其中保障房不少于100万套。其中公租房约34万套，不过目前深圳公租房轮候人数已超30万，而且还在动态增长，到2035年，实际需求应该远大于34万套。很多人已经等了3年以上，深圳的公租房等候难度已经比肩香港，跟新加坡差距太大。至于安居房和人才房了，刨去只租不售部分，剩下能用于出售的部分，也并不太多。

土地方面土地才是重中之重。

深圳在很长时间内都遵循"重工商轻住宅"的土地供应逻辑，住宅用地常年占比不足20%。过去十年多，住宅用地不足工业用地的一半。

2019年深圳计划供应1200公顷，居住用地占比仅有150公顷，占比仅为12.5%，商业用地和产业用地达到了355公顷是宅地的2.5倍。

其结果是宅地节节攀升，房价节节攀升，写字楼大量空置。

任泽平统计显示，目前深圳居住用地占比仅有11%，而伦敦纽约东京等城市居住用地都超过50%。