深圳天鹅堡触目惊心：深圳南山顶级豪宅的陨落！

每个人都有一个豪宅梦，深圳每个人都有一个“华侨城梦”，甚至很多中国人都有一个“华侨城梦”，但现在是时候清醒了！

今年的华侨城，是第一个华侨城，也是总部华侨城，位于中国和深圳经济特区的落后地区，南山，现在是地球的第一个区域，包括世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、波托菲诺，总面积6.2平方公里。华侨城的很多子项目都是深圳的名片，一直是中国的榜样。华侨城是中国文化旅游地产的开创者，比万达著名的文化旅游地产早了20多年。华侨城建于1985年，第一个旅游项目欢乐谷于1988年开放，随后发展了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等。中国领导人多次访问华侨城，曾经是访问深圳的首选(现在是必须的)。经过前十五年的积累，旅游项目取得了巨大的成功。华侨城借此机会推出了深圳最大的豪华住宅项目房地产项目(108万平)，以及深圳200m2以上大户型数量最多的项目波托菲诺空。

波托菲诺(Portofino)原本是意大利西北部Riglian海岸东侧的著名旅游港口城镇，以其建筑师和熟练工匠的杰作闻名于世，吸引了来自世界各地的许多著名政治人物、金融巨头和名人。华侨城的波托菲诺就是从这里来的，是打造意大利风格高端小镇的蓝图。

好事多磨，华侨城如愿以偿。波托菲诺已成为中国著名的“城中花园，花园中的豪宅”，吸引了深圳、香港和内地的许多商人、政要和明星前来这里购买和居住，如企业领导人柳传志、香港首任行政长官董建华、文人诗人余、体育明星李玮峰和著名导演。华侨城波托菲诺(Portofino)，成为深圳最尊贵的豪宅，成为深圳豪宅的真正领袖，引领深圳豪宅十余年。

华侨城的波托菲诺有着无限的荣耀，但也让业主感到悲哀。

波托菲诺于2001年推出一期天鹅城堡，以多层和小高层为主。主户型300-380㎡，均价约9000元/㎡，约为当年深圳均价5517元/㎡的1.6倍。现在2019年二手房数量约9万元/㎡，18年年均增长50%左右。目前全市住宅均价5.4万左右，比2006年5517的住宅均价高50%左右。波托菲诺天鹅城堡一期的欣赏能力也是全市平均水平，定豪可能不太欣赏。

2006年第三期出售波托菲诺天鹅城堡，公寓主体面积200-350㎡，均价约18000元/㎡(当时深圳最高价)，约为当年深圳均价9230元/㎡的两倍。现在2019年二手房价格在10万元/㎡左右，13年年均增长35%左右。目前全市住宅均价在5.4万左右，比2006年的住宅均价9230高出37%左右。波托菲诺天鹅城堡三期升值能力低于城市平均水平。

比较起来很伤人。也是在2006年，南山半岛边界有个百万美元的市场，叫半岛城邦。半岛一期是一线海景，主要户型80-270㎡，产品线长，户型多，既要数量又要档次定位。显然，它没有天鹅城堡高。半岛一期于2006年开盘，均价约8000元/㎡，低于当年深圳均价9230元/㎡，仅为当年天鹅城堡三期18000元价格的零头，仅为天鹅城堡三期价格的4.4倍(44%)。半岛城邦是当时深圳的白领房产，是比天后波托菲诺天鹅城堡低N级的普通住宅。

目前半岛城邦一期二手房价格在11万左右，晋升豪宅行列。可以说，“丑小鸭”是逆势的白天鹅。13年来，半岛一期年均增长率达到98%，几乎每年翻一番，成为深圳最受赞赏的楼盘之一。

波托菲诺有很多组名，很容易让人晕头转向。有天鹅城堡系列，纯滨水系列，象山舒眉系列，象山里系列，新田鹅堡系列，每个系列都有N个时期，比如纯滨水系列就有16个时期。到了香山巷和新田鹅堡，画风大变，原来的意式小镇消失了，变成了现代风格。不知道是不是波托菲诺。

时光飞逝，2019年，13年过去了。半岛城邦推出四期，波托菲诺推出三期新天鹅堡。

半岛城邦对奢侈品总是不自信。四期主体户型87-137㎡(主流户型)，4月23日开盘，但价格很有底气，均价11.6万。

华侨城新天鹅城堡三期共1116套房，三室，主户型面积122-123㎡，是波托菲诺最小的一套，平均备案价12.5万元(波托菲诺开发以来高层建筑最高开盘价)，总价约1500万元，5.15公证抽奖，5.16选房。

13年来，原半岛城邦普通住宅价格上涨13.5倍，年均涨幅104%(房地产平均开盘价)，已升级为豪宅。13年来，深圳鼎豪和南山鼎豪波托菲诺都沦为普通豪宅(现在，鼎豪需要20万+)。房地产均价只涨了6倍，房价年均涨幅只有46%(房地产平均开盘价)，还不到半岛城邦年均涨幅的一半。

很遗憾在OCT为波托菲诺惋惜！如果2006年买下总价380㎡的波托菲诺老天鹅城堡三期业主，可以在半岛城邦购买10套80㎡的单元，总价630万左右(当时不限于购买)，现在躺着就能多赢5000万！相当于赚了深圳湾的超级豪宅。

这时，我想起一句话:当时代抛弃你的时候，他们不会和你说再见。对于房子，还要多加一句:当地段抛弃你的时候，它不会和你说再见。同样是地球第一区的南山，与两个不同档次的大市场相比，升值差异如此巨大，带给我们无尽的思考......

目前新天鹅堡三期景观差(不在天鹅湖附近)，噪音大(在向巧路附近)，但价格是波托菲诺顶部最高的(开盘价)。这不是很刺激吗？中介表示，新天鹅堡三期是波托菲诺最后一期，市场红利不再，注定会让新天鹅堡三期升值更弱。这是不是很刺痛？毕竟OCT老了，对老宅子的欣赏力弱。一个小小的新芽能开出什么样的花？这不是很刺痛吗？