富华家园 注意！北京楼市正在悄然回暖……

我是北京方杰，高级房地产市场投资专家。目前已经为5000+的人买房提供了最好的解决方案。不像其他自媒体，方姐姐遮遮掩掩，你根本无法理解自己的心思！方姐姐属于实战派，只给你讲最有用的操作和建议

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问题:方姐姐，春节过后，北京房价有没有回升的迹象？

答:从一线皇家中介反馈来看，年底买房显然难度更大。

1.便宜的房子很少。真的很便宜，要么是我们买的，要么是别人抢的，要么是市场争夺，价格上去了。

2.业主不喜欢谈价格。临近年底，除非急需用钱，否则业主一般不太爱说话，过年也很难有人被割伤流血——过完年再看也是大事。

3.谈判的机会减少了。真正便宜的房子本身就是底价，所以重点不要放在太多的价格谈判上，还要放在其他买家的竞争上。

常见的一种情况:如果房子已经谈了业主的底线，还想多砍几万，很有可能双方都不满意。一群在门口排队的客户看到房子比预期低了10万，马上加了点钱，业主赶紧签了合同。

北京已经过了物价最低点，春节后被打压的购买力被刺激也就不足为奇了，迎来小阳春。

问题:我朋友预计买500套左右的房子。你愿意考虑大兴的推荐社区吗

回答:大兴区很大。我们通常所说的大兴，往往是沿着四号线的大兴线；八号线南段开通后。增加了瀛海等一些板块。

按实际市值计算，大兴线黄村以南总进价不应超过500万元，流动性容易受限。即使以龙湖天街为基准，大户型的成交率也很低，折扣非常明显。

在黄村北、枣园高密店西红门等地区，次新楼盘的质量可以看到500万。但这种情况很容易受到房地产本身溢价的限制。

总的来说，大兴线虽然绝对距离15公里，但因为属于同类需求，所以地段价值没有明显差别，但是价格非常接近，总体来说还是以250-450万为主的选择。有500多万个市场，我们有更多更好的选择。

问题:你觉得小汤山的房子怎么样？

回答:半个河北县。郊区旅游地产，价格高，长期锁定。

问题:方姐姐，你操作过法国拍卖行吗？感觉比市场便宜30%以上，可以借鉴经验。

回答:经营法国拍卖行是很赚钱的，但是不建议新手去碰。拍卖行是指被法院强制变现的不动产。这种房子买不到，但建议不要盲目听从中介的口头保证，直接按照法定程序操作:当场踩盘，交定金，参加拍卖。运气好的话，分钟比市场价便宜不少于50万。

详见知识星球内部数据《法律射击室实战技巧》。

问题:方姐姐，能说说你对石景山的评价吗

答:石景山可能是北京存在感最低，最不像市区的六个区之一。

石景山历史悠久，是首钢和各部委的所在地。90年代以前，特别是70年代以前，整个东二环还处于不发达阶段，北京基本上只有东、西两市，海淀石景山。

历史上的“西倾角”有多严重？

-早期地铁和交通规划，地图边界从西六环到东三环。

但近十年来，石景山一片沉寂，不活跃，首钢搬离后就荒废了。完全变成了公园和打卡的地方。

现在由几个限定竞争的房源项目和土拍的定位总结，石景山更接近于一个通勤卫星城，可以说是“京西天通苑”。

天通苑过去靠五号线把通勤者送到东单国茂三元桥。近年来成为望京的卫星城；石景山靠最老的一号线，一个小时直达东单王府井国贸(苹果园上车)，现在有六号线延伸等福地。

不过天通苑离望京近，生意还可以。住在那里的人在城市里有经验。

石景山这几年除了万达，没有多少现代化的商业场所，整体布局更像一些零散的乡镇。八角以东的石景山路以南环境还算不错，但是苹果园古城周边区域比较陌生，晚上路灯昏暗的街道感觉像鬼城。

问题:方姐姐，最近在网上看了一些房子。我只是需要生活投资，工作在阜成门，考虑通勤方便。请评论以下房子是否值得入手。1.海淀定慧寺永安东里，77平，615万，两室两厅，南北向。1998年，海淀田村永达一家公房2套，售价710万，两室一厅朝南。2004年，海淀田村自由3号商品房，101套，两套售价598-625万元，两室一厅。

答:定慧寺老房子避开田村老村。7万+的价格堪比潮清。主要问题是离地铁远，交通位置不方便。如果老人不需要住田村，一般不建议，学区也一般。阜成门上班可以买潮清。

问题:问方姐姐如何区分香港开发商设计的户型？看了半天也没发现什么端倪

答:蝴蝶塔，花瓣状建筑。国有塔往往是大柱、方柱。

问题:方姐姐，你操作过法国拍卖行吗？感觉比市场便宜30%以上，可以借鉴经验。

回答:经营法国拍卖行是很赚钱的，但是不建议新手去碰。拍卖行是指被法院强制变现的不动产。这种房子买不到，但建议不要盲目听从中介的口头保证，直接按照法定程序操作:当场踩盘，交定金，参加拍卖。运气好的话，分钟比市场价便宜不少于50万。

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问题:回龙观北青路灵秀回鹘怎么样？分为四个小区，目前居住在C区，D区紧挨着知识产权局，两者距离很近。想自助投资

答:灵秀回鹘在回龙观地区质量还算不错，比较新，次新。但是C区接近6万的价格已经到了回龙观朱新庄的上限，以后很难再提了。

问题:方姐姐你好。总预算不到350万元。回龙观从一居室或者小两居室开始。目前龙博园、流星花园、龙华花园有三套商品房。然而，所有的小单位都朝北。龙华园又老又旧。龙博园是经济适用房。考虑到未来的保存，如何选择？

答:天通苑的价格陷阱:天通苑经常能看到一些单价比正常情况低很多的房子，分为几种情况:

1.面积很大，比如300-400平米；

2.原值低+经济适用房，总税特别高；

3.首层为地下，上层房屋地下面积单价只能按4-6折计算。上下100平只相当于150平的价格；4.特殊户型，斜角度，礼物匮乏。例:天通苑地下一层半360平米，单价2.17，换算成正常面积单价约2.7万。

天通苑东三区有24600个斜角复合，去骨法相当于单价3万。目前东23区约25000-28000平方+免费露台顶。

西区电梯平层单价在2.6-3万左右。天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

具体在哪里购买，请参考知识星球内的“天通苑板块选择与实践”分享

问:位于东五环的华福家怎么样？小区单价低。有上升的机会吗

答:华福家园距离青年路地铁很远，小区内混有经济适用房和商品房。经济适用房比较差，所以价格容易让人混淆。商品房单价合适的，可以考虑。

问题:前几天北京中介在潘家园疯狂推房子。下一个景区家860万/215平米/5卧室，离地铁站很近，很好的对着地板。本来以为是竹笋菜，结果这个小区居然是这个价格！前半个月卖的房子单价比这个便宜——不到4万。想问一下这个地区是不是北京的低价区？还是有什么重伤？谢谢你。

答:因为小区的居住环境和常规房屋还有差异，身高限制，办公遗留问题，整个小区的气质还是没有打扫干净；易经家园虽然当初开盘价格不菲，但十几年来却要经历掉坑、慢慢涨、拖后腿的结局。

由于东三环劲松以南地区以婆家和上车人群为主，这种老旧破碎型不太受欢迎。除非社区质量维护的好，价格低，有明显的流动性，否则不建议新人进入。

底层仓库太薄，抗风险能力太弱。

但对于该板块正在走弱的这类物业，每增加一个缺陷，价值损失和风险都可能成倍增加，除非价格有绝对套利空，建议谨慎。

问题:您好！燕郊房产现阶段可以卖了代替深圳吗？还是继续持有更好？谢谢你

答:卖燕郊代替深圳，代替刚刚升到高位的深圳，相当于49年投奔国民党。我知道北京人苦，北方三县投资人苦。人们往往因为等得太久而怀疑经济法，但经济法可能会迟到，但绝不会缺席。

1.没有一个城市是永远不会兴衰的，深圳也不例外；

2.差距足够大的时候，资本比如水就会往下流。北京还是帝都，基本面不变，IP强势不变，价值迟早会回到原来的位置。被打压的时间越长，反弹潜力就越强。

燕郊涨幅落后于北京，北京下一次涨幅是燕郊最畅销的时候。很多时候，人不是害怕等待，而是不知道要等多久。他们徒步穿越前山，在黎明明前坠落。

问题:老师您好。东三环的建筑你觉得哪个好？世茂皇宫花园，一个神圣的世界，一个产品，是第一个西瑞都。

答:世茂宫花园和圣诗一品都是一类楼盘，高档CEO公寓，独栋，缺少居住环境，在附近的交通中缺少过渡，出门到三环，直接进胡同。世茂皇宫花园对面的康拉德其实是在暗示世茂皇宫花园是一个类似酒店的产品。这类标的特点是开盘价往往很高，中间长时间不涨，在一定时间内低于市场价。沉默N年后，可能有一天会突然增加。第一款西瑞都，典型的淑女盘，有一定的溢价，但是产品本身属于地段+品质，所以有时候还是得有人选。

问题:银谷美泉家园，低密度板楼分新社区，与朝阳体育中心相对，毗邻朝阳欢乐城。到机场需要20分钟。星河湾8万多人的情况下，7万出头的价格是否是改善住房的更好选择？

回答:银谷美泉家是个尴尬的地方。虽然青年路位置不错，但是银谷离青年路地铁还是很远的，甚至已经离开了地铁房的范围。谈质量。马路对面的逸翠园拿了两个奖，在这个小区里，逸翠园车主开车的比例明显更大，所以距离折扣变低了。相比地铁站的方化和罗马，银谷的品质虽然优越，但罗马还是6万出头。地铁站的优势完全可以抚平差距，银谷7万还是贵的。银谷7.5万的价格提升不够，投资略贵，整体情况略显尴尬。相比偶尔5万的国美面积，5万的甘露园又老又大，银谷的投资属性略低。

问题:方姐姐，我刚看到一套房。这两天我要签字。有什么讨价还价的技巧吗？

回答:有人听说有人买房的时候，总会给房东降价10%。其实你自己试试，会发现很难找到房东降价5%。

除了在市场剧烈震荡的时候，一套能让你砍价10%的房子，通常意味着不便宜。

讨价还价的重点是找到会讨价还价的地主，比如真正急需用钱的地主，不了解市场的地主，被皇家中介牢牢孤立的地主。

或者你知道房东卖房子的确切原因，比如夫妻不和，孩子财产分割，傻空催老人卖，移民...根据具体情况。

有了这些前提，讨价还价的技巧才能派上用场。

讨价还价的核心不外乎三点:

动之以情，理解之以理，软化之以硬。

哭，装可怜，谈政策，谈硬伤，这些都不详细讨论。最常用的是软磨和硬泡，这在轮战中很常见。

如果有足够的时间，两三个人可以一起玩，比你剪的好，态度没有你真诚，在交流中把房子的缺点全部放大。

两三个人下来，你出最好的价格，态度最好。你不经意间提到一些敏感的缺点，心理上占了上风。偶尔可以配合苦情情节，软化浸泡，拉到中介的闷小房间里，一直到半夜，再和楼主拼体力。但是，讨价还价本身也是花自己的成本。越难，边际成本越低。我很少去努力，太不划算了。

讨价还价这个东西看似全是技术，实际机会并不多。

因为如果房子真的便宜，一般没多少时间给你讨价还价。买就是赚，买个好房子最重要。

问:外国人想投资深圳或大湾区房地产，如何打破购买限制？目前大湾区哪个地区更适合投资和上车？谢谢您们。

回答:打破购买限制的方案详见知识星球内部分享。

大湾区的伪概念只有广深，其他城市大多是配套城市，随时可能被产业结构调整所左右。

问题:老师，你对一些社会问题的解释很有启发。人口决定经济和房地产有道理，但为什么印度还是落后？非洲似乎有很多人。

答:人口决定经济的规律没有错，但原理不等于结果。在事物的实际运作中，有很多因素在起作用，影响着最终的结果。一旦这些因素的条件强大到足以形成一种特殊的状态，结果可能与定律相反，但这并不意味着定律是错误的，羽毛被风吹向天空并不意味着地球引力失效。

印度落后的关键原因是人。印度表面上人口多，但它是统计型人口，不是经济型人口。人口作用于经济财富的原因在于人们的生存欲望。所以通过转化资源和交易来创造财富是一个完整的逻辑。但是印度有种姓制度，大部分人口不是“人”。只有像甘地这样的克沙特里亚婆罗门才是人。占人口大多数的Veisha sudra人几乎没有生活和过更好生活的愿望。在种姓的制服下，他们不能平等地进行交易和所有其他社会活动。印度人口众多，经济一般。除了人口“非人类”这一事实外，还受到煤矿资源缺乏、宗教和民族问题等因素的影响。

非洲人口多，经济弱，这是因为基础差，没有绝对的暴力来形成一个有效管理的社会，无法创造一个良好的贸易环境。然而，拥有2亿人口的尼日利亚仍然是非洲相对发达的国家。原理定律不等于结果，同样适用于不动产。地段的接近程度决定地段的价值，但不决定最终价值。因为位置只是基本因素，上面叠加了无数因素。

四会，离大王路一站，应该是个绝佳的位置，但是被四会桥挡住了，被运河限制了。南方高台上的一条线要开1 km+720环形路，价值还不如更远但地势平坦开阔的双井。同理，距离东三环较近的十里堡，价格也不如再远一站的青年路，因为青年路有一个曾经新建的购物中心，而且十里堡被铁路封锁，房子也比较旧。你必须理解逻辑，才能得到正确的答案。

问题:方姐姐，你能解释一下“往往是穷人才保全面子”这句话吗？谢谢！

回答:说说面子问题。面子是很多普通人克服不了的坎。一开始不明白原理，后来偶然想到如果把面子当商品就好理解了。面子本身也是一种商品(消费品)。越穷的人越喜欢买。花完剩下的那点资本，就没有剩余资本可以周转了。脸的流行是人性的本能。任何动物都有攀比的心理。下层阶级越是喜欢在比较的表面上输赢，这叫面子。

像同样的50万，省城可以付一笔首付，但老人要在农村装修一套“别墅”；显然你可以再买一套blank空，中产阶级要花50万精装修。买房就不能炫耀，“没面子”；有的夫妻已经分手了，因为抹不掉面子而决心不离婚，但是一家人整天因为内耗而陷入困境...表面上看，脸就是钱，他们越仔细琢磨，脸就是阶级分化的标志。为了在人前炫耀，还不如平时省钱，出门坐车，吃打折卷，熬夜刷淘宝，浪费宝贵的时间和精力，失去提升自己，提升档次的机会。富人和穷人的区别在于，钱只是结果，核心是认知差异。富人认可聪明勤奋的结果，穷人追求虚伪。面子文化适合穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说没有效果。热衷面子就是把自己培养成穷人。

后台每天收到很多问题，但是方姐姐精力有限，无法一一回复。

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