杭州滨江区房价多少 4000套新房扎堆！不再闹房荒的滨江，房价会上“5万+”？

单价一万+。杭城地铁三大板块哪个更受青睐？

日前，记者在网上看到一条推文，称2019年滨江区新房供应量在杭州主城区各行业排名第二，仅次于城东新城。

河边有大量供应。对于熟悉杭州楼市的人来说，有些缺乏真实感，因为这几年来，人们已经逐渐习惯了一个没有房可卖的滨江。

数据显示，近两年滨江区新增房屋总量仅为1920套，几乎是拱墅区的1/3，江干区的1/7。

当一个板块突然从“沙漠”变成“粮仓”的时候，它对地区的影响绝对不会像“房子多”那么简单。>。>。>。滨江区没有新房卖？不对！2019年是真正的供应年

一方面，随着高价土地陆续入市，板块一直标榜的强大购买力将受到考验；另一方面，在过去的牛市中，受益于滨江房短缺的周边板块很可能迎来新一轮的洗牌。

滨江区/方新项目布局图测绘

I |第1部分

滨江区今年的供应量如何？

文章开头，我们来巩固一下。

据记者整理，理论上2019年可能开放的项目有8个，分别是:

中海运城、小冯银月绿城、信达中心、杭州一号院、时代滨江区政府项目、时代西兴项目、世茂浦燕项目、保利天汇、城市之光。

中海运辰是第一个大概率开市的。根据项目的销售介绍，很有可能在3月份拿到第一张预售证明。项目总体积不是很大，只有4栋高层建筑，规划393户。

作为继岳明江南、六安小冯之后的第三个绿城项目，小冯迅速封月，预计2019年下半年上市。该项目由10栋高层建筑组成，约有800户计划家庭。

绿城小枫封月外墙围

目前杭州一院一号地块已经售罄，二号地块计划户数尚未公布。根据此前公布的项目信息，2号地块的地上建筑面积为28.8万平方米，远远大于1号地块的17.9万平方米。所以，即使保守估计，2号地块的规划总户数很可能会超过1号地块的700多户。

温州时代的两个项目有望在2019年进入市场。其中西兴项目进展迅速，主体结构目前可见。项目规划为8栋高层建筑，建筑面积6.2万平方米；区政府项目，建筑面积10.5万平方米，目前还是a 空地块，估计最早在今年第四季度。

据开发商介绍，原东莞浦口项目世茂浦口项目预计今年第三季度进入市场，总建筑面积约9.7万平方米。但由于公租房配置2万平方米，商品房开发实际建筑面积很可能不足7万平方米。

还有一个隐藏的大供应商——城市之光。这个项目还有很长的路要走。自2015年开业以来，已转让给贾凯、恒大、万科三家开发商。目前，该项目剩余实用面积为65700平方米，约600套。值得一提的是，城市之光已经进入现有住房阶段。

这座城市的灯光现在呈现为一座现存的房子

保利天汇，5号线高调综合体，可惜2019年几乎没有进入市场的可能。根据规定，该房产需要作为现房出售，记者发现仍处于奠基阶段。

二|第二部分

综上，可以粗略估计一下。

据保守估计，运城、小冯银月、杭州第一医院和城市之光共供应了2500多台。

在《温州时报》和世茂的三个项目中，可开发房屋的总体积约为24万平方米。按滨江区近两年公寓平均成交面积173平方米计算，最多能产生近1400套的存量。

时代西兴项目

也就是说，理论上2019年滨江区可以新增近4000套可售房屋。

当然这个数字很滋润。

可以看出，这些项目大多要到今年下半年才能进入市场，有些甚至要等到第四季度才能在短短几个月内实现整体清算。从目前的市场情况来看，可能性和可操作性都不是很强。

此外，考虑到这些项目中有相当一部分土地价格较高，不排除开发商可能不愿意在限价的情况下出售。

但即使这个预估数字减半，对滨江来说也是当之无愧的供应年。

要知道滨江区上一年新增供应量超过2000套，要追溯到2015年。换句话说，在新房供应上，滨江已经患上了“三年之痒”。

三|第三部分

滨江最新的供应潮有什么特点？

1.估计房价会攀升到5万+

小枫封月:33625元/㎡；

小芸:34464元/m2+自持13%；

时代区政府项目:32638元/㎡；

时代西兴项目:31851元/㎡+自持25%

可见，大部分项目光是地价就已经超过了3万元/㎡。

在这波供应之前，滨江的楼层价格纪录是杭州市第一医院创造的21575元/㎡，而该项目最新一批高层建筑的价格是47792元/㎡，以此类推，上述这些项目的价格很有可能会攀升到5万+以上。

记者走访运城时，售楼部也告诉记者，该项目预计售价很可能在5万以上。

2.面积过大，120平米以上的产品是主流

从目前已经宣传和规划的几个项目来看，130平方米以上的大型单位将是今年滨江区的主流。

云晨的户型是139平米；小冯银月的初步规划面积为138-255平方米；时代西兴项目，根据开发商的消息，估计主体面积在120-140平方米之间。

中海运城的沙盘

3.基本是高层建筑

与六安小冯、金茂大厦的供应不同，滨江今年的供应潮很少有高低分布，大多是高层次的规划。运城、晓峰银月、时代西兴项目都是统一的高层次规划。虽然石台区政府项目尚未公示，但考虑到项目的容积率高达3.0，低密度产品难以规划。

第4部分|第4部分

随着供应的“隔夜飙升”，滨江楼市出现了两个问题:

1.滨江的购买力能承受不断上涨的房价吗？

2.这波供应会对周边地区产生怎样的影响？

我们先来看第一个问题。

在这个问题上，去年滨江开盘的几个项目无疑是呼声最高的:

杭州市第一医院，均价47792元/m 2，128160165193台，胜率23.1%；

滨江金茂大厦，均价47100元/㎡，主体单元154、187，胜率6.5%。

滨江金茂大厦开馆地点

虽然单价已经逼近5万，户型也比较大，但是可以看出两个项目的表现都是极其强势的。

从这个角度来说，滨江今年入市的几个项目虽然没有安心，但情况不会很糟糕。

值得一提的是，在杭州日前公布的2018年各区县GDP排名中，滨江区人均GDP达到38.5万，居杭州各区之首！强大的购买力可以保证滨江楼市的下限。

我们来看第二个问题。

前面已经提到，滨江区这一波新的供应，主要是以大机组为主。

但目前滨江周边几个板块销售的产品，如胡翔、萧山市北等，仍有不少小户型，存在一定程度的差异化竞争。所以总体来说，滨江供给潮对他们的影响还是比较有限的。

但不可否认的是，在这个130平米以上的面积里，这些板块会受到不同程度的挑战，如何保证大户型的成功将成为这些板块的新课题。

第一张图片来自视觉中国

作者|浙江在线记者盛哲辉