北京房价上涨 北京十年房价回顾：上涨3.9倍跑赢印钞机，五环外涨幅更大

简介:2009年至2018年，北京新房均价从1.4万元/平上涨到5.5万元/平，涨幅3.9倍，远高于全国新房均价上涨1.9倍，高于M2 3.0倍。而五环外则得益于城市的扩张空、工业发展和人口流入，年均增长20%以上，高于五环内。

我们提出了一个业界广泛使用的标准分析框架:“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。基于上述框架，我们于2019年4月对除三沙市、港澳台外的336个地级及以上行政单位的发展潜力进行了客观排名。

一个城市内，哪里的房子涨幅大？2018年8月，我们分析了国际主要大都市地区的房价涨幅，发现大都市地区尤其是其核心地区的房价涨幅明显高于其他地区。这也符合一般地段王标准。

中国的情况也是这样吗？本文以北京为例，分析了一个城市不同地区房价上涨的差异，并考察了其背后的逻辑及其影响因素。数据来源主要包括2009-2019年3月底北京市房管局登记的1336套新房交易记录，2011-2019年4月的53.3万套二手房交易记录。

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过去十年，北京房价涨幅跑赢全国房价和印钞机

1)从新房来看，2009-2018年北京新房均价从1.4万元/平上涨到5.5万元/平，上涨3.9倍，远高于全国新房均价上涨1.9倍，高于M2上涨3.0倍；月成交6000套是北京新房成交价格走势的敏感值。当成交量继续超过6000套时，房价就会大概率上涨。

2)从二手房来看，2011-2018年二手房年均增长12.5%，略低于同期新房年均增长12.7%；二手房总价年均增长15.8%，低于同期新房总价年均增长18.4%。月成交1.4万套是二手房成交价格走势的敏感值。

3)居民收入和产业发展与地区房价密切相关。2018年人均可支配收入、第三产业比重与新房均价的相关系数分别为0.93和0.83，与新房均价的相关系数为0.82。

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不同地区增长率的差异:城市规划、工业发展、优质公共资源的分配和人口流入

1)行政区域和板块的区别。新房:2009-2018年，门头沟区、昌平区、顺义区分别以年均23.8%、21.7%和21.4%的增幅位居北京市前三。门头沟区是距离中心城市最近的生态保护开发区，磁悬浮列车S1线的开通提高了内外可达性；昌平区以科技创新为发展重点，人跟行业。2010年至2018年，累计净增44.7万人，居北京各区首位。二手房:2011-2018年，西城区、昌平区、顺义区、东城区排名前四，年均增长率分别为16.1%、16.1%、14.1%和13.2%。东西城区作为首都的核心功能区，集中在高端产业，拥有丰富的优质教育和医疗资源。行业:2009年至2018年，李泽、北通州、方庄、北朝洋的新房年均增速分别为23.9%、22.4%、21.4%和21.1%，均得益于城市规划的利好。其中，李泽板块定位为金融商务区，各大房企打造“内城第一区”。

2)环距差增大。环线:2009-2018年期间，六环、五六环、四五环、三四环、三环外新房均价分别上涨20.4%、20.5%、18.0%、17.0%、16.7%。五环路受益于城市向外扩张空距离:2011-2018年间，距离天安门广场3公里、5公里、10公里、15公里和20公里的建筑年均增长率分别为18.0%、15.8%、15.9%、16.1%和17.6%。3km以内，土地供应紧张，公共资源丰富，行业高端，年均增长排名第一；主要有朝阳、海淀、丰台、石景山区，距离天安门广场5-15公里，2015-2018年共减少96.7万人。教育医疗优势减弱，一般行业缓解。距离天安门广场20公里，房价低。2011年房地产均价1.5万元/平，明显低于北京同期二手房均价。随着地铁线路的延伸，交通的可达性改善了住宅的功能。

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1)云房统计显示，2017年海淀区住房升水率为21.1%，高于东城区和西城区。中关村第三小学、时嘉小学和中关村第一小学的住房保险费率分别为34.1%、31.1%和29.4%，位居前三。

2)小学质量、产业发展、住房质量决定了学区住房年均增长。以“东、西、海三朝”一级小学和二级小学的所有划线房屋为学区，剔除交易数据缺失的学区，共选取246栋建筑进行分析。2012年至2018年，一级小学和一级二级小学年均增长率分别为16.9%和17.6%，高于“东西海王朝”二手房年均增长率13.8%。一级小学学区增速低于一级中学，是因为一级小学学区总价大，部分一级中学教学实力和初中并不弱。行政区划方面，2012-2018年西城、朝阳、海淀、东城学区房年均增长率分别为18.9%、17.3%、17.2%、16.2%。从年龄和面积来看，2012-2018年，老危房小学区年均增长率为17.6%，比非老危房小学区高16.8%。

3)招生政策的调控导致了学区的一定降温。通过对28处房产的抽样分析，2017年6月朝阳区实施“多校抄写员”后，到2017年底，学区房下降了6.0%，二手房同期下降了1.8%；东城区2018年6月实施“多校抄写员”后，到2018年底，学区房下降了5.0%，二手房同期上升了3.3%；2019年1月海淀区实施“多校划线”后，到2019年第一季度末，学区住房下降6.0%，同期二手房上升2.0%。

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1)住房离地铁站越近，年均涨幅越大。在距离地铁站1500m范围内，选取96栋建筑进行分析，包括“主地铁房”、“准地铁房”、“近地铁房”、“非地铁房”。2011-2018年，常规地铁房年均增长率为16.2%，准地铁房年均增长率为15.2%，近地铁房年均增长率为15.1%，非地铁房年均增长率为14.1%。

2)离地铁站越近，施工阶段和开通前后增加越大。2011-2018年期间，建设阶段地铁房平均增长24.1%，准地铁房增长23.6%，近地铁房增长22.9%；开业前后，地铁主房平均增长率为26.1%，准地铁房平均增长率为24.6%，近地铁房平均增长率为15.2%。房子离地铁站越近，年均增长率越大。

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结论:核心区住房类似蓝筹股，中心附近外围区住房类似成长股

城市不同地区的房价是房屋质量、周边产业、交通、公共服务资源的映射。高端产业集中在核心区域，优质公共资源丰富，交通便利。相关房市类似绩优股，价格走势平稳。中心附近的周边地区受益于有利的城市规划、工业发展和人口流入、改善的公共资源和交通以及更高的住房质量。相关房市类似成长股，涨幅较大。总的来说，大都市区、地铁房、学区房，以及受益于城市扩张的区域增加更多。

风险预警:北京新房样本少，部分学区缺乏交易数据，存在代表性偏差；由于数据的限制，分析周期最长为10年，结果与长期情况不同。

来源|恒大研究院任泽平雄才

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